近期，很多人在討論商業用地改為居住用地的消息，也有不少網友都在質疑：這是真的嗎？
無獨有偶，近期國內多個城市相繼發佈商業辦公用房可改建為租賃用房的文件。
- 佛 山
近日，《佛山市人民政府辦公室關於推進商業、商務辦公用房改建為租賃住房加快租購併舉住房制度建設工作的通知（試行）》正式印發。
佛山市最近文件
根據《通知》要求，2018年7月9日前在建、已建、庫存的商業、商務辦公用房，可按相關規定申請改建為租賃住房。
土地使用年限和容積率不變，無需補繳土地出讓金。調整後，用水、用電和燃氣收費價格按照居民標準執行。
- 北 京
而在7月5日，北京順義區住建委也發佈了順義區商辦去庫存的三大新政，直接推動北京商辦改住宅的政策進程：
北京市順義區最近文件
第一條：存量商辦可以改公租房，徹底變性！
這一條基本上就直接推動商辦類產品徹底變成了住宅類產品，不僅是消防、民水民電，以及單戶衛生間上下水等問題均可以得到解決，更重要的是可以落戶了！
政策直接改公租房，相當於將商辦類產品徹底變性了。
第二條：允許商辦類產品改成集體宿舍，推動企業購置商住
這一次允許將商辦類產品改成集體宿舍，尤其是可以用來當做企業的宿舍，是一條重要的銷售出路。因為商住之前由於不能用來居住，所以很多企業買樓只能用作辦公，用途受到了限制。允許商辦類產品用作集體宿舍，就給企業購買提供了新出路，相當於給公司購買提供了一個新的理由。
這樣一來，很多公司就會考慮購置商辦類產品用來改做宿舍，甚至做成小公寓來投資出租獲取收益，從而推動了商住類產品的銷售去存款。
第三條，可改造公寓酒店類項目，為商辦REITs提供了條件支持。
商辦類產品如果改成公寓酒店類項目，意味著商辦規劃變成了酒店類規劃，從辦公類產品演變成了酒店類產品。
- 廣 州
有人問，廣州會不會也在近期發佈相應政策。實際上廣州早在2017年《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》中就提到過這事兒，不過當時人們的關注重點都放在了租購同權上。
2017年時廣州發佈的政策就提到這事
這些文件一出，不少人舉臂歡呼：國家這下要正式放開商改住啦！
等等，我們先捋一捋，這多個城市頒佈的文件中，均提到了國務院於2016年發佈的一個通知。
2016年國務院頒佈的文件中表明：允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
所以，我們首先要明確：國家支持的並不是“商改住”，而是“商改租”。
“商改住”指的是將商業辦公用地改變為居住用地進行銷售，而“商改租”指的則是將商業辦公用地改變為租賃住房。
- 上 海
明確了概念之後，咱們再來談談商改租這事兒。
事實上，早在今年1月份，上海已經就商改租進行了試水，三棟商住樓正式調整為租賃型住宅，從土地屬性上就進行根本性的調整。
上海首批商改租的落地，確定了商改租從“紙上”到“地上”的可能性。
而現實中，商改租這些事其實也一直存在著，絕大多數集中式長租公寓品牌均是自持或尋租商辦類項目後將其改造成長租公寓，這套模式已經存在了多年。
只是近期多個城市商改租政策的相繼出臺，又把這事推到了風口浪尖。
商改租政策，歸根結底是推進我國租賃市場發展的一個舉措，提高市場中租賃住房的供應量，減輕租房壓力。你可以說這是在為租售同權的全面推進做鋪墊，但從根本上講，這個政策最主要的目的，還是為了加大租賃住房的供應量。
地產經濟學家鄧浩志先生表示：
發展租賃市場這個問題，已經提出很長時間了，但是租賃市場的發展始終不如人意。其中一個原因就是：沒有增加土地進入市場。
原來是從商品房裡拿一部分出來，但這種做法就減少了商品房供應，導致供應更加緊張。而商業產品本身存在供應過剩的問題，所以現在考慮讓商業部分轉成租賃。
現在提出的這個“商改住”，只是使用性質改變，產權性質並沒有改變。
那麼，有沒有地方允許商改住呢？答案是有的。
- 石家莊
6月29日，石家莊市政府網站上發佈了《石家莊市人民政府辦公廳關於進一步推進商業服務業用房去庫存的意見》，對於商業服務業用房庫存較大、消化週期較長的區域，允許商業服務業設施用地申請調整為居住或其他用地性質，調整為居住用地的比例最高不應超過原規劃商業服務業設施用地面積的70%。
石家莊正式落實允許商改住，實際上又為中國的土地市場提供了另外一種可能性：
在需要去庫存的情況下，商改住這種做法是可取的。
目前看來，2016年國務院頒佈的這則文件到了現實裡，已經走出了兩條路：
一是當地商業住房庫存大的，開始落實商改住政策。
二是商業住房不需要去庫存的，走了另外一條“商改租”的路。
商改租和商改住，看似分道揚鑣，其實殊途同歸：給商業項目打開了一個豁口，提供了更多轉變的可能性。
在越來越多土地出讓時搭載商業用地的背景下，如何對這些商業用地進行盤活成為了一個老大難問題。而無論是商改租或是商改住，都為商業用地提供了一個發展的新方式。
與此同時我們也要考慮，在盤活商業用地的過程中，會不會剝奪了原有住宅的商業配套？而商業用地被新賦予的居住功能，又能否帶來真正符合住房者需求的居住體驗？這些都需要進行更深入的思考。
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