北京順義區的商辦項目有重大調整！未來可居住，民水民電，並可落戶！
7月5日，北京順義區住建委憋了個大招！！！發佈了順義區商辦去庫存的三大新政，直接推動北京商辦改住宅的政策進程：
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北京326政策回顧
2017年3月26日，326商住限購新政，基本從各個角度堵死了將商辦類物業作為“次級住宅”的渠道，尤其是停止辦理對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，使得北京商辦類項目在未來很長的一段時間裡，只能迴歸商業辦公的本來性質。
從去年北京326新政以來，北京商住市場可以說是瞬間冰凍！從每天成交20-30套，下降到了每個月成交不足10套！二手房市場也是少有人問津！
很明顯，北京326新政有點用力過猛，不僅停止了個人購買新房商住和貸款，同時對二手房商住的限購提高到比住宅還要嚴格的條件，這對北京商辦存量去庫存造成嚴重的後果。
根據北京土地數據顯示，2016年和2017年兩年，北京又新增商辦存量至少500萬平米，而且有不少還是自持型商辦，如果不做商辦改住宅的政策調整，後面將會面臨巨大的去庫存壓力。
7月5日，北京順義區建委終於憋不住了，發佈了順義區商辦去庫存的三大新政，這將會直接推動北京商辦改住宅的政策進程。
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三大新政分別是什麼？
第一條：存量商辦可以改公租房，徹底變性！
這一條基本上就直接推動商辦類產品徹底變成了住宅類產品，不僅是消防、民水民電，以及單戶衛生間上下水等問題均可以得到解決，更重要的是可以落戶了！
根據北京市2017年9月29日公佈的《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》中的相關條款，租賃公租房及直管公房的集體戶口，可以辦理落戶。如果非北京戶，可以辦理居住證。
這樣一來，就可以直接就近上學了！
所以說，第一條政策直接改公租房，相當於將商辦類產品徹底變性了。
第二條：允許商辦類產品改成集體宿舍，推動企業購置商住
根據之前的規定，北京市是不允許有群租房的。後來經過政策調整，允許出現集體宿舍類產品，也就是說如果一群人是一個公司的員工，就允許進行群租。
商住類產品在之前的清查中，由於不能滿足住宅的消防，是絕對不允許有群租出現的，從而導致商住類租金價值不高。
這一次允許將商辦類產品改成集體宿舍，尤其是可以用來當做企業的宿舍，是一條重要的銷售出路。因為商住之前由於不能用來居住，所以很多企業買樓只能用作辦公，用途受到了限制。
而這一次允許商辦類產品用作集體宿舍，就給企業購買提供了新出路，相當於給公司購買提供了一個新的理由。
這樣一來，很多公司就會考慮購置商辦類產品用來改做宿舍，甚至做成小公寓來投資出租獲取收益，從而推動了商住類產品的銷售去存款。
第三條，可改造公寓酒店類項目，為商辦REITs提供了條件支持
商辦類產品如果改成公寓酒店類項目，意味著商辦規劃變成了酒店類規劃，從辦公類產品演變成了酒店類產品。
這樣一來，整個消防及規劃限制都要重新設定，為酒店類運營提供了堅實的基礎，本質上是為整棟物業的運營出租提供了便利條件。
這也就是意味著未來商辦類產品如果運營的好，也可以順利實現資本化運作，為REITs打下了堅實的基礎。
這樣一來，就為大量的基金收購提供了基礎，這也是去庫存的一種核心手段之一。
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目前政策對二手商住可能會有何影響？
目前根據順義政策來看，還僅僅是針對一手商辦類物業，關於二手商辦類物業尚未有最新的政策出臺。
可目前的政策取向對於二手商住也是明顯的利好：
第一，可儘快推動北京商住市場進入二手房市場，避免競爭。
未來隨著大量的一手商住逐漸商改住完成，具有獨立產權，且可以銷售給個人的二手商住稀缺會更強。
第二，二手商住的租金會有所提高。
不管是一手商辦類產品改成公租房，還是集體宿舍，或是酒店，租金均只高不低。這樣一來，二手商住的租金會有明顯提升，出租回報率會增長。
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廣州會不會跟進？
與此類似的是，廣州去年330新政，也對商服類產品進行了限購，並且只能賣給法人單位，330新政後商服類產品的熱度大減。
對此，廣州會不會有所跟進呢？
文章來源：北京順義區住建委、大山房產俱樂部、 廣州PLUS
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