房地產是一個金融屬性極強的產業，最典型的兩個特徵就是金額大，流動性低，跟很多因素息息相關，比如政策，金融，供需，人口等，現在的全國樓市走到下半場，分化已經十分嚴重。
今天櫻桃來為你做個總結性的解剖，我會用到貝殼提供的一份數據報告，因為這些數據剛好跟我之前在文章內提到的很多觀點類似。
1. 宏觀政策和金融
從政策上看，房住不炒的中央方針，現在沒有誰會再懷疑，不會放鬆！沒有調控的二線城市都會陸續調控。
但是調控是有周期和輪動機制的，像濟南，南京等二線城市，因為調控較早，力度較大，市場相對平穩，這個平穩主要體現在兩個方面，一個是成交量，一個是成交價，並且量在價先，成交量相對平穩之後，成交價也會趨於穩定。
而像深圳，北京這些一線高壓城市，調控是最早的一批，向來是樓市的風向標和排頭兵，其走勢對全國都有借鑑意義。
比如北京，櫻桃從去年底，包括今年初屢次在文章裡明確勸大家，北京因為已經下跌20%，剛需可以考慮入手了，今年2月份發了一篇文章（央行發信號了，2018投資買房建議（乾貨），）現在回頭看依然適用，投資止步，剛需看情況出手，新房有20%價差的可以買，不要買二手房。
而實際的數據也跟我的判斷是一致的，從18年3月份開始， 特別是317調控後，北京二手房均價持續下跌了11個月之後在3月份止跌上漲，並且連續上漲。
我也明確的告訴了大家，北京不要擔心能漲多少，行情只是小幅反彈，漲5個點可以，漲10%都很難，想漲百分之二三十基本上不可能，調控這麼嚴格，換房族基本上都是非普通住宅，8成首付，喪失了金融屬性，沒有了槓桿，也就沒有那麼多的人有能力隨隨便便拿出八百萬一千萬買房的。
所以現在手頭儲蓄不多的剛需們大可安安心心的再攢兩年錢，未來兩三年調控不可能放鬆，樓市以平穩為主，大家都有機會上車。
從貨幣和金融來看，目前的基調還是去槓桿，7月底的政治局會議傳達的精神非常明確:
“要把好貨幣供給總閘門、堅定做好去槓桿工作，只是在操作上要把握好力度和節奏，協調好各項政策出臺時機。”
這說明政府去槓桿的決心未變，去槓桿必然導致貨幣增速大幅下降，流動性緊縮，我們的M2同比還在繼續往下走.
貨幣政策依然還是穩健為主，但是可能會繼續上調公開市場操作利率，比如逆回購利率，這樣對我們買房的存量貸款就沒有影響，只是增量有影響。
我之前說過，今年加息的可能性依然非常小，因為加息實在是影響太大了，而逆回購利率雖然也是加息，但意義導向還是完全不一樣的，隻影響增量，不影響存量。目前我們的經濟還處在轉型中，企業的盈利能力沒有明顯的改善，現在企業已經不堪重負，負債率又特別高，地方城投平臺更是如此，如果加息，他們的利息又高了，財務成本增加，企業更是岌岌可危，裁員下崗的問題又會嚴重，考慮到國內企業的脆弱性，我們現在是非常不願意加息的，最好是能拖就拖，能不加就不加。
同時，我們的消費數據也十分不樂觀,從出口降速以來，消費一直被寄予厚望，但是從2017年下半年以來，社會消費品零售總額的數據一直在下滑，由於房價上漲對消費能力的透支，消費降級已經是很多家庭的選擇了。
所以從貨幣的基本面看，過緊和過鬆都不太合適, 依然穩健。
- 2. 房貸利率和居民槓桿率
過去幾年，老百姓變了，被互聯網和金融不斷衝擊洗腦的這一代人，變得不愛儲蓄了，以前的文章老有說中國人喜歡儲蓄，現在老有人說中國人太愛用槓桿了。
但是不管怎麼樣，事實是居民槓桿率過去幾年以來，增速飛快。中國目前的房貸收入比非常高，這說明啥？
首先，我們賺的還是不夠多，賺的錢全用來還房貸了；其次，都還房貸了，哪還有錢去消費？所以才有消費降級。
貝殼數據顯示，中國的房貸收入比已經達到74%，而美國降到了71%的水平，中國比美國還高了。
從未來看，居民加槓桿十分有限，因為居民負債真的太高了！
大家都知道加槓桿的錢都去哪了？只有房地產能吸納這麼多的貨幣。
再打開看下各個典型城市的房貸收入比看，深圳一騎絕塵，我一直以來就說，深圳人民在槓桿的利用上絕對是全國人民的老師，投資炒作之風十分盛行，公司買房，投資買房佔的比重很大。
我之前也專門分析過這個問題“櫻桃：深圳重要調控文件流出，看完讓我驚呆了！”。
而在二線城市裡面，廈門是最高的，廈門島內面積小，用槓桿很容易撬動這個小球。不多說了，不然廈大教授又要來了。
再從居民的貸款額新增變化和趨勢來看，從2017年下半年開始，居民貸款額是呈下降趨勢的，這跟大家的感覺應該一致：那就是從2018年以來，槓桿一直在下降，這說明整體上,樓市的確沒那麼熱了。
- 3. 人口
關於城市化進程和人口，我之前也專門寫過人口的分析文章，結論是什麼？
首先，2018年，2019年是一個絕對的拐點，因為從1991年開始人口劇減，只有2008萬人，比1990年的人口減少了613萬，降低幅度達23.4%，接近四分之一了，簡直是斷崖式下降。
從91年到99年，這部分人群到了已經畢業或者接近畢業的年齡，還沒到買房的核心時間窗，真正要體現到房價的需求上面，可能還要延遲幾年，但是至少說明了一點，人口的出生率從2018年是一個開始的拐點，這也是為什麼2018年我們的磚家要拿生育基金說事的一個原因，後面因為人口因素引起的購房需求會逐步減少，這是從人口這個大基本面來看的。
另外，現在生不起，不敢生的90後這一代的平均使用面積，隨著出生率的降低會大幅減少大戶型房子的需求，小兩口過日子只需要個小三房。
而且我還沒有考慮人口老齡化帶來的影響。
其次，從結構上分析，長期從城市化進程來看，人口必然引發一二線城市和三四線城市在房價上的巨大反差，因為現在三四線因為棚改紅利期還沒有過去，一旦最後這波棚改驅動慢慢消失，沒有人口流入支撐的大部分三四五線城市，漲完這一波，就歇菜了，而且會迎來一個非常漫長的調整期，況且前段時間又放出消息，說棚改力度會大大減弱，這些都會加速三四線樓市紅利期的提早釋放。
也許，距離小鎮樓市蕭條的那天真的不遠了。
再次，對人口長期淨流入的一線城市，比如深圳，這幾年每年流入的人口還有五六十萬，深圳人口平均年齡是32歲，80後居多，2015-2017年，1980-1985出生的人換房特別多，未來幾年，仍是1985-1990年出生的買房換房高峰期。
特別是經過這幾年二三線也普漲後，比如廈門、杭州、武漢、成都、南京跟深圳的價差在縮小，很多人在準備入戶深圳買房。
需求是有的，但是房價短期漲幅過高了，透支了需求。
而且深圳調控升級後，市場被再次打壓，因此中短期內（兩三年），房價很難明顯上漲，剛好也給了市場累計足夠的購買力，消化泡沫。
為下次需求爆發積累能量。這些最後一點就是城市圈的概念，三大城市圈已經形成，而且我認為人口會更加聚集，環滬，環京，環廣深三大城市圈，隨著高鐵的逐步完善將虹吸更多人口。
其次是重點城市和各個省的省會城市為核心的第二梯隊，西部的成都、重慶，中部的武漢、長沙，東部的杭州、南京其實還是環滬城市圈概念，沿海省份的福建廈門、福州，山東的濟南和青島，北部的鄭州、西安等省會城市，長遠都是具有人口吸附力的中心城市。
4. 總結
最後我來總結下樓市下半場的基本面：
從政策上看，堅持房住不炒的方針不動搖，短期內不會變。
從市場來看，2016年10月份熱點城市普遍調控以來，一線城市，北上深已經在橫盤調整，廣州慢半拍，目前陰陽合同依然盛行；二線城市中，廈門房價已經處於下跌中，福州、南京、濟南、青島、成都、杭州、鄭州這幾個熱點城市的二手房價，高點已經過了，想要成交，必須要降價。
目前只有長沙、重慶、西安、武漢、杭州，由於限價嚴格，存在新房與二手房價格倒掛，因此新房市場仍然較為火爆，甚至是一房難求。
還有一些弱二線城市，比如南寧、昆明、貴州的新房市場，由於上漲較晚，目前屬於補漲行情。
三四線城市，依舊是我所說的那個原則，翻倍的就差不多漲完了，沒有的大概率繼續漲，因為三四線城市走向很大程度取決於棚改貨幣化政策，庫存多的繼續去庫存，貨幣繼續寬鬆，想不漲都難。
我後面會持續重點關注一二線城市，三四線城市的信息比較閉塞和落後，反應也會慢幾拍，三四線城市一定要多關注一二線城市的動向，就如2015年上漲，深圳最先啟動，半年後才輪到上海，2016年北京才啟動，然後才是廣州和二線城市齊飛，到2017年三四線才有反應。
下跌也是這樣，各個城市的輪動節奏不一樣。
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