人物簡介：
王韶，廣東省房地產行業協會會長、中國房地產業協會常務理事、廣東建設職業技術學院客座教授；曾榮獲2011年廣東房地產協會忠誠奉獻獎、 2014年全國房地產行業優秀協會工作者等多項榮譽；近年先後參與或主導完成廣東省以及廣州、佛山、湛江、清遠等地房地產業發展研究20 多項課題；在各類報刊雜誌發表專業文章40多篇。
“傳統房地產以‘賣房’為軸心，只有‘房’和‘地’，沒有‘產’（產業和資產）。” 王韶呼籲，業界要樹立“新房地產觀”，不能將住宅等同於房地產，要從提供空間場所和服務角度去推動幼有所育、學有所教、病有所醫、老有所養、住有所居，加快房地產行業轉型升級。
過去的20年，是中國房地產行業發展的“黃金時代”。十九大定調“房住不炒”，強調了住房的居住屬性，房地產行業進入新時代。未來中國房地產變化趨勢是什麼？開發商企業如何應對行業變革？本期《房地產導刊》封面人物專訪廣東省房地產行業協會會長王韶，有幸領略他的房地產情懷。
廣東一直是中國人居建設的領跑者，也是中國房地產發軔地，粵派地產的威名與地位有目共睹。廣東省房地產行業協會是行業最具影響力的行業協會組織之一，會員單位基本覆蓋廣東省內所有大型房地產企業。作為資深房地產專家，王韶會長不僅僅是中國房地產行業發展的親歷者，也一直是一名積極推動者。
進入新時代，“住房短缺時代已成為過去，住房不僅是一種空間的需求，更是一種高層次精神生活的需求”，在王韶看來，“房地產開發提供的不僅僅一個居住的空間，更應該是一個有品質、有品位的新的生活模式，房地產要從提供物理空間向引領生活模式蛻變。”
告別住房短缺
“房地產要從提供物理空間向引領生活模式蛻變。”
5月的廣州，五羊新城廣場，我們見到了百忙之中的王韶。
在很多廣州人的認知中，廣州大道是新舊城區的分界線，以東為新，以西為舊。五羊新城位於廣州大道西側，與東側的珠江新城隔路相望，折射出廣州城市發展的時代縮影。上個世紀八十年代，五羊新城曾經是廣州的標杆項目，改革開放第一批富起來的人集中在此買房。時光的流逝，讓這裡多了幾分歲月的沉澱。
回顧中國房地產發展歷程，王韶感慨良多：1998年住房制度改革要求做到“人人有房住”，“經過這麼多輪快速發展，現在我們整個房地產已經告別了短缺時代”。有數據顯示，廣東戶籍人口住宅自有率超過90%。
進入新時代，“改善型需求成為主流”，在王韶看來，“儘管一線和部分熱點二線城市仍存在總量供給不足，但多數城市的市場供應已超出城市經濟社會發展需要”，“人們不缺房，但缺的是‘好房子’。”他表示，居民的高層次精神生活需求，不僅需要更大面積的房子，也需要更宜居、更健康的房子；不僅要求物業管理提供保安、保潔和維養等基本服務，還包括社區生活消費服務、中介服務、資產管理服務等一系列與居住和家庭相關的服務需求，以及人文關懷，全面提升人民的“居住品質”將成為新時代房企的新使命。
去年7月，廣州市政府在一線城市中率先提出保障“租購同權”。對此，王韶表示，廣東省在培育和發展住房租賃市場方面走在全國前列，對於穩定市場預期，避免對潛在市場的過度透支，遏制房價過快過高增長將發揮積極的作用。從長遠來看，“銷售和租賃成為市場兩大支柱”，房地產傳統市場格局正在被打破。他認為，“租購併舉”是對過去“重購輕租”發展模式的轉變，未來住房租賃市場有著更為廣闊的空間。
“房地產開發提供的不僅僅一個居住的空間，更應該是一個有品質、有品位的新的生活模式，房地產要從提供物理空間向引領生活模式蛻變”。王韶指出，無論是銷售市場還是租賃市場，都要結合新技術、新消費的發展需要，從滿足居民多層次精神生活需求出發，讓居住者更體面、更有尊嚴。
向縣域地產進軍！
“房地產行業的未來在廣袤的農村，‘縣域’是房地產發展新方向。”
中國幅員遼闊，不僅有規模超級龐大的一線城市，還有2800多個行政縣。“房地產行業也應該做到城鄉統籌發展”，在王韶看來，區域發展的不平衡是房地產行業發展不平衡、不充分的一個重要體現。
“廣東的房地產情況尤為複雜”，他曾走訪多個縣區，深入研究廣州、佛山、清遠、中山等各級城房地產發展，“不管是房價、開發水平、開發理念、開發模式等，肯定是一二線城市比三四線城市發展要好很多”。隨著交通、物流、網絡體系的完善，城鄉之間的時間和空間距離不斷縮短，美麗鄉村、特色小鎮、田園綜合體等行業關注的熱點項目開發建設，都離不開縣域的支持。
目前，珠三角土地開發強度均趨飽和，深圳已接近50%，遠遠超30%的國際警戒線，而廣州也已逼近紅線，土地資源已成制約廣東地區經濟發展的一個瓶頸。王韶指出，廣東省現在擁有約8000千多家房企，其中80%的中小企業都在下面（縣域），而且土地資源、自然資源都很豐富，房地產的轉型就應該在那裡（縣域）。
2018年3月，由廣東省房地產行業協會2017年度會員大會暨第三屆中國（廣東）縣域房地產發展論壇在珠海舉行，旨在討論縣域房地產發展機遇。在此次大會上，王韶發佈並解讀了《2017廣東省縣域房地產發展研究報告》。該報告是繼2013年和2014年先後發佈兩份《廣東省縣域房地產發展研究報告》後，省房協課題組結合當前縣域經濟社會發展和房地產市場形勢再度撰寫的研究力作。
過去8年，廣東57個縣域（含縣級市）的銷售均價年均增速10.3%，比全省平均水平高2.6個百分點。王韶表示，縣域地產市場需求持續旺盛，縣域商品房銷售量、價的增速均高於全省總體水平，而產品業態較為單一；但相對而言，目前縣域經濟增速趨於減緩；人口總量基本穩定，職工收入提升明顯，“這都為發展縣域房地產帶來機遇與挑戰”。
房企轉型“房地產+”
“傳統房地產以‘賣房’為軸心，只有‘房’和‘地’，沒有‘產’（產業和資產）。”
“目前樓市算不得健康，而且期望樓市調控放鬆不切實際。”在業界，王韶向來以敢言、直言而為人稱道。他坦言，房地產行業利潤和房價水平也已逐漸迴歸，這也意味著高負債、高增長的發展模式將不再適用。
早期房地產行業開發建設主要是住宅商品房，廣東的住宅銷售一度超過90%。在粵西部分房地產發展相對落後的地區，商品住宅投資仍然高達70%-80%。這其中固然有時代發展的現實需要，但王韶始終堅持認為，商品住宅只是房地產眾多業態之一，不應將住宅等同於房地產。
由於傳統房地產被簡單理解為單一的商品住宅開發與銷售，以“賣房”為軸心，只有“房”和“地”，沒有“產”（產業和資產），因為致力於賣，所以很多行為都是短期行為，為產業和城市發展服務的功能與價值被忽視，王韶指出，其實房地產業本質是服務業，具有服務和金融雙重屬性，房地產價值貫穿於土地利用、項目開發、後期運營、物業服務等全壽命週期，而這些功能和價值，正是房地產推動社會經濟發展最為重要的功能，是房地產最具可持續發展的價值。
“未來房企的盈利模式不是靠商品房開發而帶來的土地溢價，而取決於運營服務”。在他看來，單一的銷售住宅開發模式將被摒棄，輕資產化、複合型、多業態互聯的模式成為房地產業的主要方向。
隨著鄉村振興、新型城鎮化的實施推進，由美麗鄉村、特色小鎮、田園綜合體等所帶動的旅遊地產、休閒地產、物流地產、工業地產、泛鄉村地產、養老養生地產等輕資產化、複合型、多業態互聯的模式充滿機遇。王韶建議，廣大房地產企業要積極順應國家和產業的發展政策、市場需求和新技術發展趨勢，及早佈局發展長租公寓、特色小鎮、田園綜合體等持有經營型新業態或新業務，共促樓市健康發展。
迴歸理性增長
“房地產高速發展期已結束，規模、房價和利潤超常規增長逐漸迴歸理性。”
當我們談到中國房地產，廣東房地產行業都是一個無法忽略的存在，被譽為“中國房地產的黃埔軍校和樣板房”。有數據顯示，2017廣東房地產企業銷售超100億元30家，累計3.14萬億。其中，前10位全部為廣東房協會員，前30位中20家為廣東房協會員。
“我們可能是最忙碌的省房協組織之一”，不講究“花花架子”的王韶投身廣東省房地產行業協會服務工作多年，始終保持著對專業的執著追求，以及對行業發展的客觀審慎。
王韶喜愛長跑。忙碌的工作之餘，他偶爾也會參加馬拉松比賽。在馬拉松比賽中常有這種情況發生：一開始就衝在前面的運動員，到最後抵達終點的時候往往成績不夠理想，究其原因就是沒有安排好體能分配，繼之乏力。
其實，房地產發展也和馬拉松比賽類似。在王韶看來，房地產發展應該保持理性增長，“如果房地產市場出現非理性過熱，則會對經濟的長期穩定和持續發展產生一定的抑制作用”，並不利於行業健康長遠發展。
進入新時代，整個房地產行業內外環境發生了很多變化，面臨一系列升級、調整。王韶認為，雖然房地產高速發展期已結束，但並非步入衰退期，只是規模、房價和利潤超常規增長逐漸迴歸理性。
“任何一家開發企業都必須轉變思維，轉變模式，最重要的是要落實到具體實踐中。”王韶最後呼籲，房企全面理解房地產業的內涵，圍繞人民對美好生活的追求，從“生態、生產、生活”等方面推動產業和地產融合，注重生態文明建設、提升行業發展質量，才能真正實現樓市健康發展，才能不被新時代拋棄!
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