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上了禮拜是買房的人非常焦慮的一週，所謂的房荒？首付上調？全款買房？把大家半年多以來積攢的焦慮推到了頂點；開發商情緒高漲，傲慢的不予接待，媒體高潮不斷，流量刷的爽歪歪；唯一不爽的就是剛需，被各方帶著節奏，站在售樓部門口像無助的孩子。
市場行情的看漲，價格的走高，只是行業內賬面上好看的數據，對於那些手裡本就沒有錢但想在西安安個家的人而言，並沒有什麼意義，房價漲了不代表手裡準備的買房錢也就多了；沒錢的剛需是不是更需要關注呢？
我們大部分人並不是一出手就是拿著100萬去全款的土豪，首付的那些錢還不是家裡贊助加上自己辛苦攢一些來的，這些東西開發商並不關心。
後悔和焦慮
後悔和焦慮，這應該是房哥最近聽到過最多的兩個詞，後悔於早些年遲疑並沒有買，焦慮於房價走高下自己怎麼辦；縱然有更多的房源推出，但這只是解決了有的買的問題，而買不起的問題只會加劇，錢不夠的現狀該面對還是要面對。
一說房價，罵的人很多，因為從來沒有任何一個話題可以像房價這樣牽動所有人的神經；都說房子是用來住的，但我們也都明白，這也不是輕易能住進去的；
對於我們而言，除了鋼筋水泥構建的這個空間，用來住著一家三口；房子更是家庭資產的核心，也是別人眼中生活品質的一個體現，更是丈母孃的潛意識裡能否把女兒放心交給你的必要條件，甚至收入的高低也是通過房價來衡量。
大部分時候，買房只是一個禮拜的功夫，看房+選房+交錢，然後期待入住。但背後的代價卻是父母攢了很久的首付，以及自己每個月要還的幾千塊貸款（30年）；
買房簽字一時爽，房貸還款火葬場，正是因為買的代價太高，所以大多數人的選擇都是遲疑，遲疑的背後不就是心裡沒底，手裡沒錢嘛，這一類需求就是我們，叫剛需。
我常說剛需早點買，就有業主給我留言，房哥你知不知道，最不相信這句話的就是剛需。相比較那些就是買來出租，來炒房的，對於房子的要求比較簡單，低價的時候，先落到一套房子，至於其他的配套交通這些再說，大不了房子撂上幾年，也扛不起。
剛需的取捨
而到剛需這邊，這種代價是扛不住的，在錢不多的前提下，要滿足更多的條件，比如地鐵，公園，醫院，學校，商場，因為這套房子本身就是家庭資產的核心，也是生活的核心，因此不得不考慮到這些生活要素；
越考慮的多，越遲疑，突然房價漲了，買不起了，焦慮和後悔的情緒達到頂點；等這種情緒過去，就會再次陷入這種循環中，這就是剛需的煩惱；
早點買的核心就是讓大家先住進入，有了一個窩了，市場變動的風險與剛需的關係就小了很多，行情好了漲價了還蠻開心的，縱然行情不好，咱不是還落了一套房子麼。
那麼，在預算實在緊張又要儘快買房的情況下，如何儘快上車，我以為首先就是需求的退讓：
剛需買房時幾個需求點的排名是，價格，地段，戶型，配套（交通，商業，學校），價格就是硬門檻，房哥點評那麼多樓盤，分析市場前景，區域發展；
業主給我留言，房哥你說的都對，對於不差錢的人，這些都要關注，對於沒錢的人這些本並沒有毛用；融創在高端，龍湖萬科再好，我買不起那些和我有什麼關係，我關注度的只是我買得起的範圍內，去看哪些，這是剛需中的現實剛需。
地鐵的取捨
以前都說買房一定要挨著地鐵，因為有地鐵，大家才會考慮接受位置偏僻的地方，才會寄希望這些區域是可以發展起來的，因為地鐵是城市的硬性投資，地鐵的規劃本就代表了這個城市未來的發展框架；
這樣即便荒涼個三五年，人還有個奔頭，但現在這個需求怕是要捨棄了；目前已經開通的地鐵周邊的在售樓盤情況是這樣的：
一號線：
後衛寨（紫境城小產權）、三橋站（華宇鳳凰城小開發商）、保利金香檳（小面積公寓）、灃景國際（只有一棟樓）、皂河站（西旅逸都）、長樂坡站（天悅東都、灞業大境）、滻河站（半坡國際廣場）、半坡站（臻園陽光）、紡織城站（林河春天），目前沿線有房多小開發商項目以及小產權；
二號線：
北客站（明豐阿基米德）、行政中心站（雙威理想城二期、麟鳳尊匯）、大明宮西站（名京九合院、宮園中央）、航天城站（紅星紫御半山）、韋曲南站（智慧新城、融創南長安街壹號）沿線小開發商城改盤居多，品質並不高；
三號線：
魚化寨站（華洲城、銘城國際社區）、丈八北路站（金輝高新雲璟、偉業公館、金輝E客公寓）、石家街站（天倫佐治公館、上和郡）、務莊站（紫薇花園洲）
同樣的周邊所剩樓盤無幾，價格較高；
四號線：
航天大道站（大華錦繡前城）、金乎沱（萬科城市之光，金輝世界城）、含元殿站（白樺林明天北區） 、餘家寨（中海太華府，瑞和大唐府邸），沿線大開發商項目多價格高；
五號線：
榮家寨（萬科東方傳奇、陽光城麗茲公館）幾乎沒房；
六號線：
韋鬥路（天琴灣）、紡南路站（中鐵建花語城）幾乎沒房；
上面是西安目前在修的幾條線周邊新盤的情況，在售待售的都有，具體每個樓盤的語音點評我近期會分別錄製，留意公眾號消息。因為地鐵這個概念被炒的很厲害，沿線無論大小開發商都宣傳自己地鐵盤，一般來說步行15分鐘之內的都算。
選擇荒還是亂
第二點地段的取捨，雖然每個人對於地段的定義不太一樣，但共同的點就是配套要好，人流量要大，規劃要好，按照目前西安樓市的現狀，真正說地段又好交通又行，價格又低的是不存在的；
大家所述說的地段其實都是賭未來五到十年的發展的，雖然都是潛力區域，但還是要遵循一個原則，可以荒但不能亂；
舉了灃東和城西的例子，兩者現在在大家看來都是屬於待改造區域，但城西就是典型的亂，灃東則是在荒的行列，都說滻灞曲江環境好，城東城西不行，原因在土地上；
一個區域的規劃和環境其實在土地拍賣批覆的時候就決定了，建築密度多大，容積率多大，容積率多大就決定了區域風貌，曲江樓層限高，容積率低，綠化高，所以大家覺得環境好，反之城西相反。
城西作為老工業區，本身區域內工業企業、老小區，國企家屬院、即便是現在重新改造，因為區域本身人多，容積率高，即便是馬路重新鋪了，房子推到重蓋，依舊改變不了人多樓密的現狀，環境是好不到哪裡去的。
再說灃東，也是屬於拓荒階段，但本身區域內並沒有太多人口，推到重新規劃是有基礎的，容積率綠化因為有地方還可以保證，改造成本也低，荒不怕，一旦開發進來，小區連片的規劃，人口湧入，區域內配套是可以起來的，前提是土地容積率不能太高，因此選荒不選亂也是需要了解的。
地鐵，地段這兩點是預算不足下，剛需早上車需要做出的退讓，至於配套如何，主要看區域內有無大小區的規劃；要相信，有人的地方就有人來做生意，配套是可以起來的，戶型則要另外說了，沒有統一標準。
兩點退讓之後，其實留給剛需的並不多，畢竟預算有限；在目前動輒上萬的均價下，真正價格低的小區無非一下三種：
安置房、小產權和老小區，以往都屬於不受待見的，但在目前高房價的背景下，滿足最基本居住需求是足夠的，縱然有環境不好，容積率偏高，物業較差的問題，但這也是沒辦法的事情，預算有限有所取捨的結果。
安置房要買嗎
先說城改安置房，其實就是早些年西安做城中村改造後，給村民還建的房子，因為手續不全，即便到現在價格也遠比市場價低；
這類小區的優勢劣勢也很明顯；通病是小區環境不行，物業管理混亂（村民管理）、小區環境差無綠化（受制於高容積率）、戶型結構較差，梯戶比高；
優勢首當其衝就是價格低，基本相當於同區域內商品房一半的價格，另外大多數就地安置的都在城市的發達地段，周邊生活交通其實很方便，另外交易中因為沒有證件，銀行做不了按揭貸款；
雖然相比商品房價格便宜很多，但往往是需要全款購買的，比如100平小三室，一下子掏五六十萬，並且考慮這類房子的多是手頭較為緊張的剛需，資金問題就變得尤為突出。當然還有部分不在意房產證，後頭有錢，做投資出租使用的人群另說。
小產權敢買嗎
再就是小產權，小產權和城改安置房還不太一樣，前者是可以上市交易的，只不過安置房的產權證一般下來的時候都比較長，今年2月城改辦的會議也明確，今年要完成三萬戶安置房的房產證辦理；
而小產權則不行，是沒有房產證的，嚴格意義上就是違章建築，即便遇到拆遷，也不會有補償，原則上是這麼規定，但其實西安小產權的房子也非常多，全國對於小產權的政策也很模糊，因此在這種政策不明的情況下，買來只是為了自己住也不考慮轉手也是一種選擇。
價格上小產權比城改安置房更低，因為多為低層小區，其實住著不算擠，但物業管理亂和無綠化也是存在的；
西安小產權房比較多的區域有三橋附近，比如美美佳園、百合花園，欣欣家園、沁園花都等，坐一號線三橋站下，前前後後一大片，小區門口就貼了很多出租出售的單子；梨園路區域，御園溫泉小區，沁園春小區都是；北三環外北辰（1、2、3、4社區都是）；
最後是老小區，這個老是有年限的，一般來說房齡超過十年的小區就不建議看了，往前推就是以08年為界限，這個時候的小區大多數還是以本地小開發商為主，大開發商集中進入西安也就這幾年的事情。
老小區能買嗎
相比較安置房和小產權，老小區優劣勢則更為明顯，地段確實沒得挑，周邊地鐵公交都很方便，因為修建的時候城市剛起步，各種配套也很齊全。再加上西安很多好點的小學中學都處在鬧市區，一些老小區是帶學區的；
除此之外，價格確實低，但弊端就是房齡太長，加上老戶型設計多為60-70平方米做成緊湊兩室居多，一家三口住就緊張了，房子看起來也很破舊，再加上多為磚混結構，質量和現在高層的鋼筋水泥比差一點，買後得翻新裝修，老房子的裝修一般都比較差，尤其是廚房和衛生間，下水不太好；
在加上心理學有個叫破窗效應，即一個房子如果窗戶破了，沒有人去修補，隔不久，其它的窗戶也會莫名其妙地被人打破；一個很乾淨的地方，人們不好意思丟垃圾，但是一旦地上有垃圾出現之後，人就會毫不猶豫地拋垃圾，這點大家應該深有體會；
老小區其實多多少少都存在這個問題，因為都住了很多年，業主心裡首先認同房老了、破了、舊了，從心裡上對它產生了反感，不值得珍惜這一想法。很多二手房小區環境髒、亂，和業主有一定的關係。房屋的質量差，很大一部分原因和業主不愛惜有關。所以說為什麼房齡不能超過十年呢，越老一點的小區這種現狀越嚴重。
最後一點的爭議就比較大，那就是鄰居，老小區住的多為年紀大的人，有的人說這種小區氛圍好，大家都熱情不像住高層這麼冷淡，但有的人也覺得中老年人生活習慣等各方面，都和年輕人不一樣，難以融於環境，這些都是見仁見智的事兒了。
雖然說安置房，小產權，老小區因為弊端大於優勢，往往都是不推薦購買的，但現在價格這麼高，預算嚴重不夠的人想要儘快住進去，在西安有套房子，或許這就是無奈中無奈的選擇了，相比較住的舒服與否，先有的住才是更實際一些的需求了。
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