十年時間，重慶因開放的特性實現了高速的發展，城市面貌煥然一新。重慶零售行業作為推動城市更新進程的關鍵一環，我們來聽聽第一太平戴維斯華西區商鋪部董事林靜對重慶零售市場的看法。
重慶
零售物業達560萬方
朝多極化商圈方向發展
四山夾兩江的獨特地形將重慶城市自然分割成了多個相對比較獨立的區域，零售商業市場依隨地形也一直呈現出多商圈的整體格局。但與上海、成都等其它城市所不同的是，由於重慶獨特的地形特徵以及城市大多數建築設計自身的特點，雖然重慶每個商圈都有自己的步行街，但絕大多數品牌仍舊集中入駐在商業項目的內部，而非以單獨街鋪的形式集中呈現。
“當前，重慶零售物業總量已達到560萬平方米，在第一太平戴維斯監測的全國重點城市中排名第六。”林靜分析，縱觀過去10年的發展，零售物業規模的不斷增長推動著零售商業輻射圈層外擴和各區域商業市場發展。十多年前，重慶以解放碑為核心加上觀音橋、南坪等傳統商圈初步形成了“一大四小”的格局。但隨著其它區域的不斷建設和發展，尤其在重慶不斷北拓的背景下，政府機構北遷、高端住宅區興起及商業中心等多功能複合化發展，觀音橋商圈快速崛起比肩解放碑，形成了雙核心商圈的格局。
與此同時，由於其它各個區域自身的不斷擴容與升級，其它各個商圈在重點地標項目引領下也在不斷髮展、演變，並對核心商圈逐漸形成分流，以致重慶零售市場的新格局朝向多極化商圈方向不斷髮展。比如以零售品牌聚集度最高的萬象城為代表的楊家坪商圈，以超大體量且業態最為齊全的龍湖時代天街為代表的大石化商圈，由於高端購物中心國金中心的出現而發展的江北嘴商圈，以及以中渝恆大廣場、新光天地、新光裡而不斷髮展完善的新牌坊商圈。
本土
開發商從重慶出發走向全國
知名國際零售品牌搶灘重慶
從零售物業開發商入渝階段來看：10年前，整個零售市場上只有和記黃埔、九龍倉、凱德商用、瑞安地產四家主要外來開發商入駐，而以龍湖為代表、生於重慶長於重慶的本土開發商也在不斷成長壯大。目前，龍湖旗下開發運營的天街系列項目已經成為重慶零售市場上最受時尚潮流零售商追捧的商業項目，並從重慶出發向全國拓展、佈局。用林靜的話來說，“以龍湖為代表的重慶本土開發商已經在全國零售市場上佔據一席重要的地位。”
近年來，隨著市場本身的不斷成熟，城市對外開放度逐漸增加，以及政府規劃的方向性引領，華潤置地、九龍倉、新光三越、香港置地、凱德置地、協信等大型開發商也相繼入駐重慶，開發出各具特色的標誌性商業項目。而部分原已在重慶佔據一壁江山的開發商，也憑藉其對重慶城市發展方向的充分了解和已經取得的資源優勢，相繼在各個新的區域拿地發展新的商業項目，比如龍湖、協信、香港置地和九龍倉。據林靜透露，截止到2018年上半年，已開業商業項目中本土開發商佔48％，外來內資開發商佔28％，外資開發商佔24％。
重慶近十年代表性零售物業項目
從零售商進入重慶市場的足跡來看：大量國際品牌自2011年起藉著時代廣場、星光68、重慶萬象城等項目的入市逐漸進入重慶市場。“尤其是以2011年LV入駐時代廣場、2014年Apple直營店入駐北城天街為標誌，重慶零售市場開始真正邁上國際化的進程。”林靜分析，“過去十年，除了一線奢侈品牌外，快時尚亦開始成為市場的主導。”隨著重慶萬象城奢侈品的進一步完善呈現，以及國金中心與新光天地的開業，最近三年成為知名國際零售品牌進入重慶市場的高峰；多家品牌首次進入重慶且眾多高端奢侈品牌更是拓展雙店或多店，表示對這個城市未來商業發展充滿信心。
奢侈品牌與快時尚入渝時間
此外，由於新開發項目體量大而全的特點，越來越多娛樂、餐飲、生活配套品牌開始進一步佔據市場的重要地位，商業項目從最初的以價格為導向開始轉向更注重價值導向，紛紛以其獨特的新興業態滿足消費者因為消費升級而需待滿足的生活多樣化、個性化及精神消費的需求。
核心
商圈迎存量調整
重慶零售市場租賃需求分化
過去兩年非核心商圈新項目不斷入市，致使高供應帶來市場連鎖反應，而競爭的加劇則刺激了核心商圈的積極調整。現有的核心商圈因建築體量小、樓齡老、品牌業態豐富度不足以及項目周邊交通擁堵等諸多問題，在零售項目斷供兩年後又重新迎來存量調整。她指出：很多已開業的商業項目為了應對消費者喜好不斷變化的需求和解決原有的硬件問題，除了進行品牌調整，還對原有的局部空間進行重構，結合新型業態通過硬件升級、打造主題化區域來為消費者打造更生動的情景化、主題化購物體驗；也有部分購物中心清退了其原有經營情況不佳的主力百貨並對原有的區域進行切割、重構動線，打造出全新的購物區域，並借力新增的更豐富的店鋪數量進一步提升了項目的平均租金水平。
“近年來重慶零售市場租賃需求呈現分化現象。”雖然核心商圈因為舊項目調整和非核心商圈新項目的陸續開業，成交頻繁，不斷填補空鋪，但因為一時間供大於求，並且部分非核心商圈項目自身的品質與新開業項目相比略顯陳舊，非核心商圈今年上半年成交略顯疲態，導致全市淨吸納量小幅度負增長。加之部分新入市項目開業率偏低的影響，全市零售物業市場空置率連續四個季度上漲至13.2%。
重慶
重慶
北部將現3個新商圈
超300萬平零售商業加持重慶市場
隨著城市版圖的持續擴張、軌道交通建設的陸續完成等多種因素的影響，在現有五大商圈的基礎上越來越多的新興社區商圈會在未來逐步呈現，尤其是在兩江新區，而這也將有助於城市版圖北拓。“未來三到五年內，隨著眾多重點開發商在渝北區域新開發項目的逐步落成，重慶北部還將形成的三個新的商圈，分別是定位為重慶國際商貿中心以龍湖兩江新宸為代表項目的禮嘉濱水商圈，依託現有成熟高端住宅‘富人區’為基礎以香港置地約克郡為代表的照母山商圈，在政府的規劃下以中糧大悅城、新城吾悅廣場、合景泰富悠方購物中心、龍湖天街集群商業為代表的中央公園商圈。”
據統計，未來五年重慶零售市場還將迎來超過300萬平方米的新增零售商業供應，其中超過一半的商業體量皆位於新興商圈及新開發區域，進而將進一步鞏固重慶零售商業多區域、多商圈的發展格局。
零售
推動行業提檔升級
未來將現更多新型商業項目
“隨著新項目的不斷湧現，租賃市場將持續活躍，更多的知名國際品牌也將藉著新的地標項目進入重慶市場。並且隨著政府對未來城市發展規劃、新興產業的導入，新進企業將帶動更多外來人口進入到重慶，導致消費人口結構的變化。”因此，林靜推斷，之前很多對重慶市場消費習慣仍持保留意見的外來品牌也會相繼進入市場。而隨著市場的不斷演變、升級，線上線下的不斷競爭、優化補充，“新零售”將更快地推進、落地，進入與傳統品牌正面競爭的時代。並且，通過激烈的競爭，“新零售”的內涵將不斷被挖掘、進化，從而推動整個零售行業在產業鏈、供應鏈、價值鏈上的提檔升級。
此外，在既有的城市級綜合性購物中心、旅遊街區或區域型生活中心的基礎上，未來還會呈現更多朝向公共、開放、互動方向發展的社區商業，亦或是結合特定產業衍生出的新型複合型商業項目，融合聯合辦公、電子競技、VR體驗、運動體驗、新零售、家居、醫療、酒吧等更多新興業態，成為消費者生活、交友、購物的目的地。
“在未來，除了靠引進新的IP主力店，也會有更多的商業項目開始重視打造自身的IP，從建築設計到後期運營推廣，通過情感紐帶來加強消費者的消費粘性，打造項目自身獨一的品牌形象。”
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