最近幾天，高新區關於裝修的事兒動靜又不少。想了很久，還是想說兩句，儘管我所說的很多人可能不理解，可能要捱罵。
首先，我要問一個問題，我希望每一箇中籤人都能冷靜思考一下：如果不限價，高新區的房子賣多少錢才合適？
先不說青島，我們來看看我一朋友發來的泰安的房價：
高新區的房子貴不貴？
看看泰安的房價，我相信很多人對於高新區房價有一個清醒的認識。其實不用看泰安，就是比比膠州、平度，高新區的毛坯價都是極具性價比的。我相信，眾多的買房人對於這一點是認可的，要不然也不會有那麼多人遞交材料去搖號。
但是，我們換個角度來思考一下，假如開發商按照這個毛坯價賣房子，他們“虧”不“虧”？
這個答案也是肯定的，起碼在開發商那是肯定的。我曾經和一個營銷總閒聊，他說他們家開不了盤，不都是政府的原因，北京總部嫌他們定價太低。
商業有商業的規則，開發商有開發商關於利潤的考量。雖然我們有時候罵開發商黑，但是對於開發商追求利潤率這件事我們要正確理解。
別的不說，就是從三月份到六月份這房子一套不能賣，對於開發商資金成本來說都是巨大的，政府不給他們點利潤行嗎？
但是，即使如此，這價格不是開發商所能左右的，這是政府限價的結果。很多專家對於限價這個政策都不贊同，因為它滋生了很多亂象。高新區以前就是這樣，茶水費讓人咋舌，普通人買不上房子。所以，政府又推出了公證搖號的舉措。
可以說，高新區對於樓市調控，效率是很高的。要知道，同時期城陽的車位、裝修捆綁，都和備案房價差不多了。
一年時間裡，老膠南的房價都漲了一倍左右，高新區這樣壓著價加推，開發商肯定不樂意。那麼在裝修費的補貼上自然要加一些。
所以說，3800元的裝修款，本身就不是實打實的裝修費用，而是有很大一部分房產的溢價在其中，我不知道大家能不能接受這個觀點，反正我是認可的。
也許有人要說了，你說的不對，對比一下地價，他們也狠賺了一筆了，所以他們就該賣一萬？很遺憾，你說的是我們的良好願望，不是商品經濟的規律。如果開發商按照你認為合理的價格賣，那主城區的房子又該多少錢？城陽又該多少錢？換位思考一下，你如果和夥伴一樣去鄉下進了一批土豆，都是2毛錢進的，你的同伴在A市場賣，發現4毛供不應求，漲到了6毛，而且很快也賣光了。但是你到了B市場，市場管理員說你不能賣，過兩週再賣。等過了兩週只准你賣4毛，多一分錢不讓賣了，如果沒有別的甜頭，你說你下次做買賣還會到B市場嗎？
對於開發商來說，政府也不能只打棒子啊。
裝修
裝修費應該如何算？
好了，如果你認可這裝修費裡包含了房子溢價。那麼我們接著聊。
扣除溢價之後，我認為許多開發商真正撥付到裝修上的費用恐怕不超過千元。
我覺得你沒有必要對此義憤填膺，為什麼這麼說？因為青島市面上，除了那非常高端的項目，基本都是如此。當年東李收取8000多裝修費的開發商，用到裝修上的錢也不足千元。
更有甚者，簽完購房合同，還會讓購房者簽署一個放棄裝修的合同，這是大開發商所為，而且不止一家。
所以，綜合考慮。我認為購房者不能對開發商的裝修有太多的期待，3800元期待不了，就是800元恐怕都保證不了。
這種情況下，你鬧標準，最後可能會有一個很差的結果：
那就是開發商都買了大品牌最差的材料，然後給你造出一個垃圾房來。在房價被嚴格限制，且銷售公開的情況下，任何開發商都不可能賠錢給你裝修，即使是國企。
我曾經陪著一波業主去維權，我給他們的建議是：
既然你們不願意退房，那麼你們不能奢望開發商執行標註的裝修標準，因為這是不可能的。你們不妨要求降標，讓開發商用有限的裝修款把你們的水電改造、牆壁粉刷等基礎項保質保量幹好，剩下的自己去做。這是對雙方雙贏的局面。 城陽一本地房企就是這麼做的，我看也沒有多少人為此維權。
所以，我也給開發商們提個建議，在裝修上不要吹牛，樣板間實際點。
把國企都鬧出青島有好處嗎
我發現一個很有趣的現象，最近在高新區鬧的，基本都是央企、國企的盤。實話實說，在體制上，國企央企確實有僵化之處，變通不足。
但同樣，部分央企在許多方面的保障要比一些高週轉的私企好很多。
曾經有一箇中字系的建築商向我吐槽，說再也不給高新區某項目幹活了，別人的標準是一本，他們家的標準是半人高一摞。我觀察了這幾家企業用的建築商，可以說不是國內一流就是青島一流，其中一家被鬧得很兇的企業用的建築商和海信是一樣的。保質保量做土建，和偷工減料做土建，成本當然是有差別的。
在這種情況下，你去要求一個3800滿額的裝修標準，我真擔心這些企業頂不住，最後在土建上給你降了標。五年之後，過了保修期，房子漏雨。你就真累了。那樣才是雙輸的結果。
最後，我給你打個比方，我希望你能明白我今天說了什麼：
一個麵包房做麵包，麵粉買的時候確實很便宜。但是在別的麵包店麵包可以賣兩塊地時候，這個店只能賣1.3元，而且這1.3元還要被拆成麵包胚1元，麵包上的巧克力等裝飾0.3元。
大家覺著這麵包便宜，就排隊來買。結果因為特殊原因，這麵包店3個月不能經營。在這期間，別的麵包店已經買了一輪麵包，掙了一輪錢了，而這個麵包店只能幹扛三個月的銀行貸款利息。
好了，他們的麵包也可以賣了，大家一看別的地方還是那麼貴，就都來搖號買。買上之後，就開始說，你上面用的巧克力不是別的家宣傳的那種進口巧克力，不行，你欺詐，我要鬧。
最後，如果麵包店屈服了，給你一塊大大的巧克力，但這塊巧克力是大品牌代可可脂產品，而且麵包胚塊頭雖然還是那麼大，但是重量減了不少……
如果我是購房者，我會說：巧克力我可以不要，但是麵包你要做好，上面的霜糖你要給我用好的，你覺得我的想法如何？
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章
