瑤海區106畝居住地延期出讓！
臨近地鐵2號線，距瑤海天街僅1.5公里！
要求配建租賃住房+幼兒園+社區中心！
東北邊鐵路汙染大、限制延伸發展！
龍崗板塊新盤扎堆，未來入市競爭壓力山大！
報名時間延長還是慘遭延期！
報名房企人數不足？
1
地塊信息
土地網顯示，瑤海區E1804地塊位於瑤海區豐樂亭路以北、半塔北路以東，面積106.76畝，規劃用途均為居住、服務設施用地，容積率A、B地塊≤2.0，C地塊≤0.8，D地塊≤1.3，參考地價450萬/畝，競買保證金2.5億元，原定8月30日拍賣出讓，現延期。
2
淨地出讓，但整體地勢較高
從現場實探情況來看，地塊表面沒有建築物，屬於淨地出讓，但地塊整體地勢較高，後期開發需要平整土地，會增加一定的開發成本。
3
臨近地鐵2號線，周邊2條城市主幹道
東北邊鐵路汙染大、限制延伸發展
周邊道路方面，地塊周邊有城市主幹道有大眾路、臨泉東路。
作為合肥東部城區內一條南北向的城市主幹道，整個大眾路全線北起包公大道，南至裕溪路，縱貫瑤海區，向北連接職教城、磨店工業園，向南連接大圩生態農業園，是東部路網的重要組成部分。
臨泉東路採用雙向四車道下穿龍崗路、大眾路；下穿合寧鐵路及淮南鐵路線；跨小板橋河（西）、小板橋河（東）、三十埠河橋樑。
此外，周邊次幹路有明皇路、半塔北路和王崗路，城市支路有豐樂亭路。
地鐵方面，地塊距地鐵2號線的三十埠站直線距離約1.3公里。
公交方面，地塊700米以內的王崗路公交車站有2、146、154、502路公交，花神郢公交車站有39、508等多條公交路線。
但是，地塊周邊的大眾路跨鐵路橋和鐵路不僅有噪音和環境汙染，且限制了地塊東北邊的延伸發展。
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大型商業、住宅集中在西南方
距瑤海天街僅1.5公里
地塊周邊住宅集中在西南部，較近的有恆大城、華凌錦苑（安置房）等多個小區，居住氛圍濃。
周邊恆大城社區底商充足，可滿足基本生活需要。
大型商業方面，地塊1公里範圍內有滿天星購物中心，2公里範圍內有百思購，3公里範圍內有萬歡購物廣場和百潤髮購物廣場、約4公里範圍內有保利廣場和瑤海萬達廣場。值得一提的是，該地塊距瑤海天街約1.5公里。
總體來說，地塊西南邊大型商業配套較多。
教育資源方面，地塊要求自建15班幼兒園，且緊鄰琥珀名城小學（明皇路校區），未來孩子可享一站式教育。
醫療資源方面，地塊周邊沒有大型醫院，約3公里處有龍崗醫院，市第二人民醫院距地塊約4公里，省第二人民醫院距地塊約8.4公里，省立醫院距地塊約10公里，可以開車前往。
5
配建租賃住房+幼兒園+社區中心
報名時間延長
瑤海區E1804號地塊競買人須為公司法人。該公司法人須具有中華人民共和國境內房地產二級以上（含二級）開發資質且註冊資本金不低於1億元人民幣。
瑤海區E1804號地塊競得人須按規劃設計條件和批准的規劃方案要求配建租賃住房。
其中：將“競得人應優先安排租賃住房建設，在配建租賃住房竣工交付前，競得人申請預售面積不得超過規劃方案中允許銷售面積的50%。”調整為“競得人應優先安排租賃住房建設，在配建租賃住房所有單體建築結構封頂前，競得人申請預售商品房面積不得超過允許銷售面積的50%。”
競得人須按規劃設計條件和批准的規劃方案要求同步修建1座15班幼兒園和1座1社區中心。
競得人應向供電部門申請編制供電電源方案。
競得人須嚴格執行《合肥市綠色建築發展條例》規定，以及地塊規劃設計條件中明確的綠色建築等級以及技術指標要求。
競得人須配建規定數量的新能源汽車充電樁。
競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。
項目內所建居住房屋辦理預售時，不得拒絕公積金貸款購房。
此外，地塊報名資格預審時間延長，由7月4日至8月23日，延長至2018年8月27日下午17時，競買保證金截止時間延長，由8月24日上午11:30延長至2018年8月28日上午11:30時。
競得人可在簽訂土地出讓合同後30日內一次性付清全部土地成交價款，也可分期付款。
競買門檻下降還是避免不了該地塊慘遭延期！
6
房企拿地興趣不高
地價或在900萬/畝
2016至今，瑤海區共出讓14宗1140.35畝居住地，平均樓面價9374.61元/㎡，平均成交價格1403.69萬/畝，平均溢價率214.84%。
其中，2016年共出讓11畝居住地，2017年僅出讓1宗居住地，今年（截至目前）出讓2宗居住地，瑤海土地市場熱度下降。
儘管該宗地距離地鐵2號線較近，且處於東部新中心規劃範圍，但地塊東北邊跨鐵路橋和鐵路線噪音、環境汙染大，阻礙延伸發展，且競買條件較多，要求配建租賃住房、幼兒園和社區中心。
從該宗地塊報名時間及繳納競買保證金截止時間延長來看，房企對該宗地拿地興趣並不高，延期並不意外。
周邊近期出讓的瑤海區E1801地塊（龍湖·春江酈城）參考地價460萬/畝，要求在商業地塊內建設不少於8700㎡的農商超，成交價格908萬/畝。瑤海區E1804地塊參考地價為450萬/畝，若該地塊未來成功出讓，預計成交單價在900萬/畝左右。
7
未來入市價衝擊15000元/㎡
龍崗板塊競爭壓力大
目前，瑤海區在售項目眾多。
龍崗板塊在售項目眾多
區域天花板達17000元/㎡
瑤海區E1804地塊位於龍崗板塊，據不完全統計，龍崗板塊售項目有美好時代、新城桃李郡、高速靜安春暉裡、文一云溪灣、琥珀東華府。
7月12日，瑤海區首個實行毛坯裝修分開備案的項目，龍崗板塊的美好時代毛坯備案均價13198.64元/㎡，裝修備案均價2500元/㎡，整體備案均價高達15698.64元/㎡。
8月2日，龍崗板塊的東華府備案價出爐。6#毛坯躍層，54套房源，均價16899.23元/㎡。9#毛坯洋房，28套房源，均價16731.21元/㎡。
8月7日，龍崗板塊的文一云溪灣備案246套毛坯高層，均價14199.44元/㎡。與上次備案價格13199.55元/㎡相比，提高了999.89元/㎡。
8月16日，龍崗板塊的安建翰林天築首次備案17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#樓，共計744套房源，裝修高層，毛坯備案均價13199.57元/㎡，裝修均價3500元/㎡。整體均價16699.57元/㎡。
此外，7月18日，瑤海區主城區板塊壩上街環球中心最新備案R3、R4棟共644套裝修超高層(52層)，毛坯1.38萬元/㎡、裝修3200元/㎡，整體均價17000元/㎡。時隔3年，暴漲5200元/㎡。
從板塊目前情況看，預計該地塊入市價有望達15000元/㎡。
龍崗板塊6個純新盤待入市
瑤海區目前未入市純新盤有6個，值得一提的是，這6個純新盤都位於龍崗板塊。
其中禹洲郎溪上裡、禹洲瓏玥灣和保利海上明悅2016年4月就已拿地，至今沒有開盤。據說，禹洲郎溪上裡計劃9月份開盤。
這3個純新盤加安建翰林天築，4個純新盤拿地樓面價均超10000元/㎡，預計這4個高價地未來入市價格都或超15000元/㎡!
周邊二手房“跌少漲多”
通過統計周邊9個二手房小區可知，周邊二週房均價在9000~13000之間。
離地塊較近的是恆大城和華凌錦苑（安置房），恆大城（西區）本月二手房均價12843元/㎡，較上月有小幅的下跌，華凌錦苑本月二手房均價9023元/㎡，較上月上漲了6.27%。
總體來看，周邊二手房“跌少漲多”。
8
報名時間延長仍慘遭延期
預測報名房企人數不足
今年到目前為止，瑤海區共出讓2宗住宅地塊，分別是瑤海區E1801地塊和瑤海區E1803地塊。
瑤海區E1801地塊原定3月23日拍賣出讓，因競買人數不足，延期至4月12日轉掛牌出讓，參拍房企有美的、南京銀城、中梁、龍湖。
瑤海區E1803地塊，原定6月28日拍賣出讓，因競買人數不足，延期7月18日掛牌出讓，7月18日當天只有金科1位競買人，最高報價730萬/畝，未達底價流拍。
此次出讓的瑤海區E1804地塊，可能因報名房企不足，延長了報名時間，但從今天土地網公告8月30日土拍安排場次來看，瑤海區E1804地塊還是延期了。
下次該地塊入市拍賣，參拍瑤海區E1801地塊的美的、南京銀城、中梁和參拍瑤海區E1803地塊的金科可能會報名。
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