記者 | 戴嶽
寫字樓出租率是一座城市產業活躍度的重要標誌。
出租率高，說明需求市場旺盛，當地經濟發展迅速，若空置率比較高，對城市的房地產業無疑是一個巨大的浪費。不過，對於眼下寫字樓空置率一直頗高的濟南，冬天似乎正要過去。
“眾所周知，現在濟南市整體寫字樓市場存量及新增量都是非常大的，尤其是東部區域，持續的大量新增供應量，是現階段空置率始終居高不下的一個原因。”戴德梁行山東區域副總經理韓冰對山東財經報道記者表示。
不過，在韓冰看來，濟南核心區域寫字樓發展方向都是以自持為主，資源要比青島好，在寫字樓領域這屬於前景頗被看好的稀缺資源。
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一年前出租率高達96.5%的奧體板塊
未來空置率會不會上升？
高企的空置率有效緩解、寫字樓租金趨於穩定、甲級寫字樓需求強勁、大宗交易持續成交……與住宅調控高壓不同，濟南寫字樓市場似乎春天要到了。
戴德梁行數據顯示，目前濟南市自持寫字樓出租率最高在82%，平均出租率在70%。這也就是說，濟南市寫字樓空置率在30%左右。
而一年前，濟南單一業權甲級寫字樓市場總體空置率為42.2%。其中市中心板塊受祥恆廣場入市影響，空置率升至45.9%，處在較高水平，奧體板塊空置率為3.5%。
濟南市中心板塊受益於其良好的配套條件，吸引了一些金融類、教育類公司入駐，如中信證券租賃國際財富中心3300平方米，學而思教育租賃中海廣場4600平方米。奧體板塊只有玉蘭廣場一棟單一業主寫字樓，當時入住率為96.5%，已接近飽和。
彼時，奧體板塊3.5%的空置率著實令人歎為觀止。
要知道，2017年全國主要城市中，寫字樓空置率最低的是北京，其寫字樓空置率為7.7%。而排名第二的廣州，寫字樓空置率也高達11.9%。
一年後的今天，隨著CBD的景觀方案、“五指山”設計方案等重磅消息的出爐，濟南CBD得到了越來越多的關注，“身價”也在不斷上漲。目前，CBD已經吸引中石油、中煙集團等眾多實力企業入駐，企業總部中心已具規模。
山東財經報道記者走訪時發現，CBD周邊的中潤世紀廣場、魯商國奧城、黃金時代廣場、銀豐財富廣場等已建成的寫字樓大部分已銷售殆盡。
不過，不能忽視的是，未來三年，濟南甲級寫字樓新增供應都主要集中在奧體片區，奧體板塊單一業權寫字樓存量可能將超過濟南市中心板塊。隨著這些項目的集中入市，濟南甲級寫字樓市場競爭將會更加激烈，同時整體市場空置率也將進一步上升。
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業界看好濟南
從數據上看，目前濟南自持寫字樓出租率最高在82%，平均出租率在70%。
戴德梁行數據顯示，2018年第一季度，青島甲級寫字樓市場無新增供給入市，總存量仍為114.1萬平方米。甲級寫字樓空置率降至17.5%，環比下降1.4個百分點。
分商圈來看，市南CBD空置上升至17.6%，環比上升1.1個百分點。市北CBD本季度需求顯著上升，空置率環比下降8.6個百分點至21.7%。嶗山CBD本季度持續吸納，空置率降至13.65%，環比下降1.1個百分點。
儘管寫字樓空置率居高不下，但韓冰依舊看好濟南市寫字樓前景。
“數據看來，濟南寫字樓確實存在過剩的問題，但是以我們代理的項目情況而言，客戶的活躍度還是非常高的，越來越多的企業對於濟南市場表現出了極大的興趣。”韓冰表示，2017年戴德梁行就為某互聯網企業在濟南的東部區域成功選址一萬餘平寫字樓，成為其進入山東省的第一個佈局。
“我們好看濟南寫字樓市場。事實上，在一線城市，核心區域寫字樓發展方向都是以自持為主，自持的物業不論是從管理品質、硬件設施、物業服務等方面都明顯優於銷售型物業，這也是越來越多的企業客戶對於自持型寫字樓物業愈發青睞的原因。”韓冰表示。
山東財經報道記者發現，濟南市未來新增項目有相當大一部分是單一業權的寫字樓項目。在濟南大部分甲級寫字樓“整層或者整棟銷售”已經成為一條定律，尤其是CBD附近的高端寫字樓，基本是針對大客戶的定向開發。黃金時代廣場E座寫字樓項目已有中石油、中海油、農業銀行、新華保險等500強企業，以及山東大型國有公司等進駐。黃金時代廣場東側的魯商國奧城也已入駐萬達、萬科等房企和渤海銀行等金融類企業，在售樓層基本按半層或整層出售。距離龍奧大廈最近的銷售均價在20000元/㎡的銀豐財富廣場，更是早早地銷售一空。
記者 | 戴嶽
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