今年不同往年，樓市傳統意義上的金九銀十已經提前“預支”了，因為5月的人才新政，造成了新房一時間供應量驟增。
只有潮退，才知道誰在裸泳。
當政策效應逐漸褪去後，樓市就回歸到我們之前分析過的情況，今年下半年，新房市場在一定程度上會“斷檔”。
原因就是之前的高價地由於限價，無法大量集中供應，只能是“小碎步”、試探性的入市；之前的低價盤一大部分已進入尾盤；而新出讓的地塊又還沒“跟上”，三重疊加，空白效應凸顯。
1
年底，三價聯控盤集體“扛旗”
從9、10月份有開盤計劃的項目數量就可以看出，且不說市區和遠郊的，就看環城和團泊的，能放風要開的實屬不多。
最大原因是，無盤可推。比如西青區張家窩、中北鎮都沒有幾個在售的項目；北辰鐵東北路僅有1個純新盤入市，其他很多都尾盤了；東麗區華明鎮、東麗湖大部分項目都接近尾聲了。
但畢竟是金九銀十，各項目還是會加足馬力，能推則推，爭取在市場上分一杯羹。
所以，從現在開始到年底，還會有兩波集中購房機會，一波是現在的金九銀十，另一波就是年底要衝刺入市的三價聯控盤。
三價聯控盤一旦入市，這也標誌著新房市場的“斷檔”結束了。
其實，三價聯控僅在環城四區中靠近外環線、核心區才能體現效果，這些地方曾經出現過地王，而且是剛需剛改最關注的區域。
當然，一些非核心區以及遠郊也有三價聯控盤，但效果並不凸顯，比如東麗湖、天嘉湖、薊縣、寶坻等區域，畢竟在沒有三價聯控時，這裡的地價也不高，現在還是如此。
因此，我們僅篩選出“有意義”的三價聯控盤。目前可選的有11個板塊，也是分佈在最熱點的五個區域，北辰、東麗、西青、津南、靜海，共25宗地塊。
再來看9月份即將出讓的地塊，全部集中在濱海新區和遠郊，環城四區一宗沒有。
也就是說，這25宗地塊是年底最有希望入市的第一批三價聯控盤。以後再拍出的地塊，估計要明年5月見了。
2
西青區：“廝殺”重鎮
精武鎮
西青區精武鎮的三價聯控盤是最多的，而且非常集中。但這些地塊要不含自持、要麼含商業配建，所以疊加到樓面價上，都要比競得價格高一些。
精武鎮區域指導價為高層15000元/平米；小高層18300元/平米；洋房20400元/平米；別墅27000元/平米。
金地藝墅家洋房放風價小高層22000元/平米（含精裝），洋房26000元/平米（含精裝）。金地其餘3宗地塊規劃已經全部出爐。
這4宗地塊中，金地藝墅家和2018-07地塊都規劃為洋房和別墅，面積也較大，定位純改善，雖然2018-07地塊樓面價僅萬元，但產品對應的卻不是剛需。
而2017-07和2017-08這兩塊地，主要規劃了洋房、小高層、高層，但是樓面價已達12000元/平米，而且都有自持，可精武鎮高層指導價為15000元/平米，所以，價格是這兩個項目入市最大的牽絆。
萬科兩塊地目前還有沒有出規劃，但是也都含自持租賃住房，預計也是將以洋房和小高層為主，好在這兩塊地價格還有些優勢，入市速度不會太慢。
如果是純改善，那麼可以等一等金地2018-07號地塊；如果是剛需剛改，可以等一等萬科的兩塊地。
另外，華僑城地塊不是三價聯控盤，樓面價9464元/平米，在中北鎮還有5.8萬平米的商業，摺合純住宅樓面價15148元/平米，價格較高，估計還得“站崗”一段時間。
李七莊
李七莊這兩塊三價聯控地也已經出規劃，整體的感覺差不多。
萬科地塊規劃了洋房18棟，小高層9棟、高層3棟，共637套房源，戶均面積110平米。
金地地塊 規劃了洋房30棟，小高層3棟，高層4棟，共695套房源，戶均面積104平米。
這兩個地塊都沒有自持面積，萬科的小高層多一些，金地的洋房多一些，戶均面積也都差不太多，主要定位是剛改人群。
李七莊的新房價格會比精武鎮高一些，萬科肯定是要做精裝，據透露高層將售價約20000元/平米。旁邊融泰城洋房22000元/平米（毛坯），可以作為參考。
中北鎮
中北鎮就這一塊三價聯控地，案名為萬科西華府，為萬科、碧桂園、農墾三家合作開發，萬科操盤。項目距離侯臺溼地公園比較近，與中北鎮核心區中北大道沿線還有一段距離。
產品以洋房為主，面積約125、150平米，另有少量高層，約89、109平米，均是萬科經典戶型。其中高層產品大部分將被侯臺村以16500元/平米回購，僅有少量產品出售。
3
北辰區：尚未開閘
鐵東北路
北辰區就屬鐵東北路板塊最熱，但是三價聯控地卻不多，其實這個板塊還有大約60塊住宅用地沒有出讓，但今年卻不像精武鎮一樣“土地開閘”。
正榮府、金僑宸公館、融創御園、融創臻園幾乎都接近尾盤了，可售房源已不多。
純新項目僅有崑崙御和雍祥府，目前也僅有崑崙御一盤入市。這兩個項目不是三價聯控盤，樓面價較高，18000元/平米左右，目前崑崙御高層22000元/平米，基本不掙錢。
星河國際雖然是三價聯控盤，但是有大面積的商業自持（未來可能建成星河coco park），所以摺合樓面價也不低，是集居住、教育、公園、商業中心、寫字樓於一體的綜合體社區。
規劃有高層7棟，洋房或小高層共26棟，戶均面積約110平米。
融創鐵東北路地塊相對價格更有優勢，目前還沒有出規劃，但未來價格也會嚴格遵照區域指導價：高層20000元/平米左右，洋房23000元/平米左右。
宜興埠
北辰宜興埠也有一塊三價聯控地，與成寧府相鄰，這個區域雖然屬於北辰區，但緊鄰河北區，距離市中心較近，而且周邊有2條地鐵。
金輝這個地塊拿的“很合適”，樓面價比融創鐵東北路地塊還要低，可宜興埠的新房價格是要高於鐵東北路的，比如宜興埠高層指導價22000元/平米左右，鐵東北路為20000元/平米左右。
根據指標來計算，金輝地塊的平均層高只有8層，會以洋房為主，產品應該與旁邊的成寧府差不多。
但成寧府不是三價聯控盤，樓面價高達16785元/平米，金輝的樓面價一下子低了4000多元，這就是三價聯控所帶來的優勢。
成寧府一直拖了很久都沒有開盤，由中海、萬科、金地三家房企共同開發。體量不大，共286套房源，洋房+高層+小高層，還規劃有一座託老所。
大運河
大運河板塊在劉園東側，而且佔據北運河河景資源，定位改善人群。樓面價不低，尤其大運河府，還需配建2.7萬平米的安置房，疊加到住宅樓面價將會更高。
龍洲道188號由金茂、招商、首創、仁恆、天房5家房企合作開發，全明星陣容。共1450套房源，產品為洋房+少量高層的組合，戶均面積約110平米。還規劃建設一所小學。
大運河府也是5家房企共同開發，共規劃2169套住宅，產品為洋房、高層、別墅，戶均面積111平米，但該項目有2.7萬平米的安置房，其中高層產品很有可能將作為安置房，銷售均價16100元/平米。
所以，除去安置房，大運河府更偏重高端改善，戶均面積也更大。
4
津南區：樓面價“喜人”
海教園
津南區的三價聯控地主要集中在海教園，別看都是三價聯控地，可樓面價越拍越低。雅居樂御賓府和景瑞翰鄰樓面價約1萬2，可是都含有自持。
最近新出的雅居樂和路勁兩地塊，價格就親民許多，僅萬元出頭，而且都不含自持。
海教園在售的產品、價格都相差不大，都是小高層、洋房。但是樓面價相差卻不小，比如目前在售的天悅風華樓面價才4千多。
如果三價聯控盤入市，看來還有一場價格持久戰要打，樓面價低的也許就有優惠空間，樓面價高的就只能硬扛，這對購房者也是個機會，可以“伺機而動”。
鹹水沽
鹹水沽也是津南區的置業熱點，但最近都沒有地塊出讓，僅有一宗景瑞華遠地塊。產品組合形式為高層+小高層+洋房，共31棟，以洋房居多，共1868套房源。
戶均面積約100平米，從規劃上看，樓間距較小，也沒有景觀帶、中心公園等配建，是一個名副其實的剛需大盤。
目前鹹水沽指導價高層14000元/平米左右，洋房18000元/平米左右，未來這個三價聯控盤也逃離不了這個價格圈。
5
東麗區：就一個香餑餑
相比於環城的另外三個區，東麗區的土地市場就有點慘，核心區的位置就萬科這麼一個三價聯控地。
東麗湖倒是有兩個，一個是金融街地塊，商住樓面價7306元/平米，與碧桂園合作開發，案名為金融街碧桂園熙湖臺，規劃為洋房和別墅；另一個是海爾地塊，樓面價5770元/平米。
萬科成林道地塊規劃已出，規劃為小高層+洋房，共577套房源，戶均面積約101平米，是個中規中矩的剛需剛改盤，最大的優勢就是價格，房源不多，也會是個快銷盤。
旁邊的萬科城市之光小高層均價26000元/平米，價格可作為參考。
6
靜海團泊：激烈的格局
團泊西區
除了環城四區，比較熱點的置業區域就是靜海了，尤其是團泊西區。
團泊西區有2個三價聯控盤，海熙府和六和茗著，樓面價很接地氣，僅6000元/平米左右，而且沒有配建、自持。
相比於榮盛錦繡學府10521元/平米的樓面價，而且還自持2.7萬平米，現在的價格對購房者來說更有“誘惑力”。
六和茗著為景瑞、旭輝、中駿、富力、碧桂園、中南6家房企合作，預計9月初售樓處開放，9月底開盤，均為100平米左右的三室洋房，首開240套房源。
海熙府為碧桂園、中南置地、富力地產、景瑞地產、旭輝地產五家合作，規劃為洋房和聯排別墅，洋房主推123-148平米，別墅主推148-190平米。
除了這2個三價聯控盤，團泊西還有2個新項目：新湖美麗洲、基業御墅。
新湖美麗洲規劃有洋房、高層、別墅，預計2018年12月開盤，預計15000元/平米起。
基業御墅預計9月開盤洋房，預計均價14000-15000元/平米。
團泊東區
團泊東區僅有一塊碧桂園的三價聯控地，樓面價5601元/平米，案名為碧桂園麗澤府。規劃有洋房和別墅，洋房預計12000-13000元/平米，別墅預計15000-16000元/平米。
這一批三價聯控地，最大的特點就是快，最快的拿地後一個月就出規劃，因為是帶著指導價出讓，所以也不必“磨嘰”。
同一板塊，如果三價聯控盤在2個以上，就會出現一個問題，因為最終的新房出售價格都一樣，所以在規劃上也會很類似，
開發商只有在產品、服務和資源上做出差異化，才能提升性價比，並讓購房者樂於買賬。如果有三價聯控盤的區域，還有很多在售項目，那麼一旦三價聯控盤入市，購房優惠、全民營銷或將重出江湖，現在就已經有項目開打“價格戰”。
所以，如果不想等三價聯控盤，可以密切關注在售的項目，一旦有優惠，可以果斷入手，這會是個難得的好機會。
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