無論是新房買賣還是二手房買賣，籤合同的時候我們都會注意到這樣幾個字“不可抗力”，但是很少有人去深究“不可抗力”是什麼樣的“不可抗力”，基本上處於一知半解的狀態，並沒有深入仔細的瞭解，對於樓市調控是否屬於“不可抗力”和“不可抗力”致使的房屋損毀，房貸還是否要還都還不清楚。那麼不可抗力究竟指的是什麼呢？

《民法通則》規定不可抗力是指“不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況”。簡單來說，不可抗力條款就是免責的條款，通常的解釋是，在合同簽訂以後，不是由於合同當事人的疏忽或過失致使合同無法進行下去，而是因為一些無法預見、無法避免、無法控制的事情致使合同不能繼續履行。一般發生不可抗力事件，一方是可以免除履行合同的責任或推遲履行合同。

不可抗力主要包括以下情況：

1、自然災害：如颱風、洪水、地震、火災、泥石流等；

2、政府行為：如徵收、徵用、封鎖等；

3、社會異常行為：如罷工、暴動、騷亂等；

除了以上三種不可抗力表現形式，其實很多人會在合同中約定一些其他形式的不可抗力具體內容。買賣雙方如果覺得有必要的話，都可以去約定一下。除了不可抗力具有內容，可能還會有人在合同中圍繞不可抗力去約定“遭遇不可抗力事件的一方向另一方提出事故報告或證明的期限以及方式”，這個也是在合同中需要明確約定的，這也算是圍繞不可抗力展開的約定；遭遇不可抗力的一方的責任範圍也是可以在合同中明確標註出來的，如果因為不可抗力而導致合同無法繼續履行就可以解除合同；如果不可抗力暫時阻礙合同履行的，那麼另一方還可以採取延期履行的處理方式；包括髮生不可抗力事故，當事方已經盡到了相應的補救措施避免了損失，他就不用擔負賠償責任。類似這些條規在合同中都可以一一明確出來，這樣可以保證如果不可抗力事件真的發生，雙方的責任認定範圍明確。

需要注意的是，當不可抗力發生之後，受影響的一方是有一定義務的：

1、必須採取積極補救的措施。當不可抗力事件發生後，當事人是有義務採取一切有可能的有效措施去儘量避免或減少損失。對於開發商來說，想要圍繞不可抗力來約定條款，就必須約定好在交房之前房屋可能會發生什麼樣的不可抗力事故，如果發生不可抗力事件，開發商應該怎麼樣做補救。

2、告知義務。當不可抗力及其他免責條件出現後，當事人是有責任及時告知對方當事人的，如果對方當事人採取了有效的措施可避免或減少損失。

3、舉證義務。當事人一方如果提出免責，需要拿出一定的證據證明這件事確實不需要擔責，一般想要免責的一方要及時的收集和保留相關的證據，如政府公告、生病住院單據、氣候預報等都可以作為相關的證據。

在不可抗力使用的過程中，大家還需要注意以下問題：

1、無論合同中是否約定不可抗力條款，都不影響直接法律的規定；

2、不可抗力條款屬於法定免責條款：

1）約定不可抗力條款如果小於法定範圍，當事人仍可援用法律規定主張免責；

2）如果大於法定範圍，超出部分應視為另外成立了免責條款。

3、一般情況不可抗力作為免責條款具有強制性，當事人不得約定將不可抗力排出在免責事由之外，但也有例外情況：

1）金錢債務的遲延責任不得因不可抗力而免除；

2）遲延履行期間發生的不可抗力不具有免責效力。

不可抗力雖然是法定的免責條款，但並不是說一旦發生不可抗力就一定能夠免責。根據合同法規定：當事人由於一方不可抗力不能履行合同時應該及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並且在合理的範圍提供證明。所以不可抗力想要免責是需要具備一定的條件的：

1、在發生不可抗力事件時，必須在一定期限內提供免責的相關證據；

2、不可抗力發生時，一方承擔了保護的義務，儘量去彌補損失，避免給對方造成傷害。

擴展：

樓市調控到底算不算不可抗力？

根據這些年國家各地方出臺的限購限貸政策，以及司法實踐中的案例，樓市調控是不屬於不可抗力的。

當房屋買賣訂立後，由於當地政府或國家出臺了限購限貸政策致使買受人無法辦理房屋過戶或登記手續，人民法院會認定為“不可歸責於雙方當事人原因才導致的合同目的無法實現”，不屬於不可抗力，從法律角度講買賣雙方都是沒有錯的。一般來說，這種情況除了合同中如果有另外的約定，法律是會允許當事人以國家或當地政府新出來的限購限貸政策為理由提出解除合同的，出賣人應當將收受的購房款、定金返還給買受人，買受人需要酌情支付出賣人因為房屋交易所付出酬勞費。另外，當事人一方因為這種情況解除了合同，要求另一方承擔違約責任，一般是不會被法院支持的。如果有證據表明解除合同可能會導致當事人的利益失衡，損失方就可以要求對方賠償一定的合理費用，經過人民法院審查確定解除合同可能會導致當事人的利益失衡，會酌情考慮讓受損方提出讓另一方賠償一定的費用。如果合同的簽訂是在限購限貸政策出臺以後，法院有理由認為，在籤合同之前，買賣雙方已知限購限貸政策的出臺，包括已經瞭解了相關政策後再簽訂的買賣合同，如果這種情況，合同當事人還想以限購限貸政策出臺為由解除合同，雙方就需要承擔一定的賠償責任。

即使是不可抗力致使房屋損毀，房貸還是要接著還的。

一旦簽了貸款合同，銀行和債務人就已形成債務關係，而房子只是一個抵押物，因為不可抗力致使房屋損毀只是一個抵押物的消失，銀行和債務人之間的債務關係還是存在的，畢竟還簽了貸款合同，貸款合同的效力是沒有受到影響的，如果當事人沒有能力繼續償還這筆債務，銀行是有權利要求法院封鎖或凍結債務人的相關資產。其實一般發生這種情況的房屋損毀，政府是會給予一定的資金補償，使一些受災群眾得到相應支持，以便大家重建家園。

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