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農村因為眾多歷史遺留問題，在房屋拆遷過程中會產生很多爭議點。現本文純乾貨分享農民朋友應當關心的重要內容，房屋拆遷補償標準和需要注意的事項：
一、農村房屋拆遷補償標準
(一)一般農村自建房補償有三種方式：
1、有條件的，優先採取宅基地遷建安置，另補償房屋重建成本價。
2、純貨幣補償，房屋重建成本價+宅基地地價(各地有區位補償價，當地政府網站或者國土部門網站可查詢、瞭解)。
3、房屋置換，相同地段按照面積，拆多少補多少。
具體什麼意思呢?打個比方：隔壁老王在本村裡有個200平米的房子，如果拆遷的話，怎麼補償才合理呢?
(1)重新給老王一塊本村宅基地，再給他足夠的錢可以保證蓋起200平的房子;
(2)簡單粗暴給錢，總和=足夠在本村蓋200平米房子的價錢+當地宅基地地價;
(3)給安置房，至少是相同地段200平的房子。
(二)在城市規劃區內的房屋補償標準：
徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。
二、注意事項
1、沒有證就是違建?沒補償?
拆遷中經常伴隨拆違的情況，此時千萬不要被拆遷方說的“違建”嚇到，這很大程度上可能是當地拆遷方用拆違促拆遷的手段，來達到降低拆遷成本目的!
老李說：“當初村子裡就給了一塊地，說是可以在這蓋房子，我就蓋了。也沒留下什麼批文，也沒讓我辦證兒啊?怎麼就成違建了?”
類似老李的情況有很多。其出現的原因主要是當初我國房屋登記制度不夠完善，不少房屋都沒有登記。也正是因為這樣才給了拆遷方許多冠冕堂皇的藉口，張口閉口都拿違建說事兒，欺負老百姓不懂法律。
違建的認定需要複雜的法律程序，是否是違建也是具體個案判斷的結果。
實踐中常見的農村房屋被認定為違建的主要依據是《城鄉規劃法》，我國的《城鄉規劃法》是2007年出臺，2008年1月1號開始生效的，根據法不溯及既往原則，也就是說2008年之前建房的，沒有相關審批手續的，未必就是違建。
簡單來講，違法建築的認定要有明確的法律依據，也要走嚴格的法律程序，不是拆遷方一句“沒有證”就能認定的。
2、協議看清楚了嗎?
在這裡又要說那句提醒過大家一萬遍的話了：
“口頭承諾不能信!空白協議不能籤!”
老張說：“當時村裡讓我簽字的時候跟我說，給我的房子比別人大，但是不能寫在這上面怕別人知道有意見，讓我先簽了字就是走個過場，我就簽了。可是現在給我的跟當初說的不一樣啊!”任何話都得白紙黑字寫上我們才能相信啊，口說無憑的道理大家都懂吧?
不是空白協議就能簽了嗎?當然不是!
拆遷補償安置協議的內容要符合相關法律的規定，一般包括：
(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限;
(2)安置用房面積、標準和地點;
(3)產權調換房屋的差價支付方式和期限;
(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;
(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式;
(6)違約責任和爭議解決的方式;
(7)當事人約定的其他條款。
通俗的來講就是幾句話：
(1)怎麼補償?給錢還是給房?給錢的話，給多少?什麼時間給?
(2)如果給房子，房子面積多大?房子位置在哪?什麼時候交房?
(3)搬遷的期限，搬遷補助費給多少?過渡用房在哪?面積多大?或者過渡費是多少?給多長時間?
(4)違約責任:拆遷人或者被拆遷人不按照協議辦事兒怎麼辦?
這些內容都是協議上要有的，只要有一條寫的不明確咱簽字就要慎重，要學會防範風險，不然後期就算走法律程序維權也會有很多麻煩。
3、被強拆了怎麼辦?
我們很多被拆遷戶都經歷過拆遷方蠻不講理的非法強拆，甚至恐嚇威脅。經常會有一些被拆遷的朋友像老劉一樣，告訴我們：“報警也沒用啊，警察也是他們的人。”
報警絕不是單純的打個報警電話說房子被強拆了就萬事大吉了，要學會報警，描述具體過程，進行有效地報警，否則您怎麼知道是沒有用呢?並且警察不出警，是可以追究其相應的違法責任。如果遇到暴力強拆，首先要確定是誰來拆咱們的房子，報警是十分必要的，同時還要錄音、錄像、拍照，這些都是後期維權可以作為證據的材料。
很多被拆遷的朋友遇到強拆問題都選擇上訪，以為只要跟領導反映了問題就能解決。最後跑上跑下耗費了成本，浪費了時間，什麼問題都沒解決還錯過了維權的期限。《行政訴訟法》規定：“公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應當自知道或者應當知道作出行政行為之日起六個月內提出。法律另有規定的除外”。但具體個案中的起算點的判斷是很複雜的，需要專業的律師來把控。
應對拆遷問題還需要及時取證，尤其是對沒有任何手續文件的房屋，不只要在期限內提起程序維權，還要在第一時間做好取證工作。
大部分農民朋友都是第一次遇到拆遷，我們理解面對這種第一次的茫然和恐慌，但拆遷是大事，遇事一定要沉著冷靜，瞭解清楚狀況，適時尋求幫助，專業的事找專業的人來辦，及時維權。
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農村拆遷問題因為歷史遺留因素太多外加之法律並未對農村拆遷的補償標準作出詳細規定，我僅就個人從事拆遷業務的經驗來分享一下：
一、農村的拆遷補償標準
實踐中農村的補償方式一般分為三類：1、貨幣補償；2、產權置換；3、貨幣補償與產權置換相結合的形式。
這三種補償補償方式又有各自的補償標準：選擇純貨幣補償時給的錢一定要能夠讓被拆遷戶蓋得起一棟與被拆房屋一樣的房子，就比如拆你一棟200平米農村二層磚混結構的小樓房，那麼給你的貨幣補償就一定要足夠你去買塊地基再建一個200平的磚混結構小二層；選擇產權置換的又有三種安置方式，分別為原地回遷，就近安置和異地安置。但是無論哪一種安置方式，在安置房屋的面積上都不得低於被拆房屋面積，法律上規定的面積比例最低是1:1，有的地方政策甚至給1:1.2或者更高。其實就是我們理解的拆一還一，拆我300平還我300平。
選擇兩者相結合的，差不多就是給我們一塊宅基地然後再給我們足夠的錢去自建房屋，計算標準與前兩類方式一樣。但是無論我們選擇哪種補償方式，都不得違反一個共同的原則，那就是拆遷不得使人民生活水平降低！
二、屬於城市規劃區內的集體土地
隨著城鎮化的加快，越來越多的農村和集體土地被城鎮所包圍，但是我們的土地性質仍然沒變還是集體土地，這種農村拆遷時補償標準與純正的農村就有所差異。因為這類農村相比較而言地理位置較優越，靠著城市，所以地價肯定是高於傳統農村。
雖然在補償方式上與傳統農村無差別，但是在衡量房屋價值的標準上是大大不同。屬於城市規劃區內的農村在拆遷時補償標準應當參照其周邊類似房地產的價格進行計算。
三、在農村拆遷時會遇到的幾類問題
一、無證房屋是否一律等於違建？
很多農村拆遷基本都是“遇拆遷，先拆違”，這是因為一旦房屋被認定為違建，補償價格會大幅度降低甚至是不補。那麼什麼樣的房屋是違建？無證就是違建嗎？答案是否定的，無證不等同於違建。如果拆遷方僅僅因為你無證就說你違建或者說是依據十多年前的航拍來說你事違建的，都不要相信！如果他要依據這些來認定你為違法建築或者給你很低的補償，建議儘快聯繫專業的律師。
二、宅基地買賣問題
在遇到拆遷時就會碰到很多人宅基地不是自己的，是買來的，有本村人買本村人的，有外村人買本村宅基地的，有城裡人來農村買賣的，有村民私下買賣的，有跟村委簽訂買賣宅基地合同的。在這裡我只跟大家說一句，除了本村與本村人之間買賣宅基地是法律允許的，其餘的都被法律所禁止，而且本村人之間關於宅基地的買賣還需要經過村集體的同意才可以！
三、補償太低怎麼辦？
如果你遇到拆遷補償太低，這個時候不要驚慌不要抱怨，對於補償太低的情況下不要簽約補償安置協議，更不要去籤什麼空白協議，因為只要你簽字了就代表你認可這份補償安置方案。而且很多拆遷方在與村民協商時會給他們口頭承諾，切記不可信口頭承諾，一切東西只有落實到紙面上才是可信的！
北京冠領律師事務所
一朋友家在西安2環邊井上村聽他說，他村拆遷3層一下1賠0.7剩下0.3要貨幣安置，貨幣安置一平方給7000，3層以上賠的很低好像才幾百塊。旁邊房價都10000以上了。3環外方家村3層一下一平方聽村民說給4500，聽說要安置房分到洪慶原上面去了沒人同意。附近房價10000左右。拆遷暴富說的都是村鎮幹部。普通人就別想了!
