我們絕不是找藉口為中介開脫。
房租上漲，中介被認為是罪魁禍首，還有人勸大家避開中介找房。中介真的這麼糟嗎？沒有中介我們能租到更好的房子嗎？
在租房這件事上，你可能已經收到不少的建議或勸告了。
比如，一定會有人告訴你，最好避開中介，能直接找房東租房最好。交錢的時候也不要轉交給中介，最好直接給房東。早就有人開發了沒有房產中介的網絡平臺，房東和房客可以自由入駐、直接聯繫。
當然，讓中介成為眾矢之的的還有另外的說法，比如惡意抬高房租、盲目擴張導致的金融風險。
如果按照這些說法， 中介早就該被唾棄了，但為什麼，在互聯網發展的這麼多年裡，中介不僅沒有被唾棄，而且變得越來越重要了呢？
這些事不賴中介
城市經濟學的理論早就告訴我們，影響房租水平最直接的原因就是房屋的空置率，也就是市場上空房的比例。在一個自由市場中，空置率越高，房租的水平就越低。這說的就是供需關係，空房多了，房租自然就低。
中介有沒有抬高房租，要看他有沒有影響市場的供需關係。某公眾號發文稱，某些長租公寓有房不出，一被約談就拿出幾萬套的房源，就是抬高房價。
要弄明白這個問題，得先看長租公寓對租房市場的影響到底有多大。2017年，北京住房租賃累計交易約246.8萬套次，而同時主要住房租賃企業提供的房源約60.68萬間（套）。也就是說，主要中介佔市場總額的比例還不到1/4。
不僅是佔比小，供需關係還受到其他更重要的因素影響，比如大規模拆除違建會導致供求減少，房價上漲會讓租房的人數變多，房產政策、人才政策都會影響供需。
中介根本無法決定市場的價格走向，甚至是漲是跌都決定不了。如果他們拿了房不及時租出去，就要每天付出大量的成本，沒有哪個中介會這樣砸錢做沒有意義的事情。
既然長租公寓改變不了整個市場的房租，那他們留房子幹什麼？舉個簡單的例子就知道了，為什麼火車票不會一下子全放出來，而是分批放票，因為這樣臨時出行的人才能買到票。放在市場中更關鍵是，當資源不足時，越到後面價格越高，中介也能因此賺到更高的錢。所以他們留部分房子，是因為預測未來房租會漲，而不是導致未來房租增長。
有人說中介通過相互抬價，讓房子的租金猛漲，但這個說法也非常站不住腳。如果長租公寓的房租更高，房客就會放棄長租公寓，花更多時間找價格便宜的房子，因為房客能負擔得起的房租是有限的。但房客還願意花這麼多錢租房，說明市場上的房租並沒有更低。
前瞻產業研究院對比幾家長租公寓發現，2017年幾個城市的主要長租公寓中空置率超過10%的只有優帕克，這是一家定位服務企業高層的高端公寓。在針對青年群體的長租公寓中，自如整體空置率最高，達到10%。
長租公寓空置率對比/數據來自前瞻研究院
而國際通常認為，租房空置率10%以下為合理區，房屋供求基本平衡，10%-20%是危險區，如果超過20%則為房屋庫存嚴重積壓。自如的空置率雖然比其他公寓高，但也還是在合理範圍內，說明定價並沒有超過市場價格。而且，自如的租客平均租期和續約率都高於行業平均水平，如果定價過高顯然不會這樣。
沒有中介更糟糕
早在90年代中期，比爾·蓋茨預言，互聯網將成為“終極中間人”，結束中介這一行業，屆時“交易中涉及的人只有真正的買方和賣方”。
但世界首富顯然錯了，人們還是需要中介，甚至比以往更需要中介。
經濟記者Marina Krakovsky寫過一本名叫《中間人經濟》的書，她在書裡說，“中間人比以往任何時候都更加普遍、更加可貴，不可或缺”。
在以前，人們需要中介是因為信息更少，但現在，互聯網的普及讓網絡信息更加冗雜，找到可靠信息的時間成本增加了不少，而熟悉租房市場的中介能快速找到更適合的房子。
而且，中介機構不止是提供信息的，它還提供了更專業的保障。
即便網上已經詳細列出了房子的情況，也總有我們關心但不瞭解的細節，比如光線、溼度、管道甚至是歷史，“任何存在隱蔽信息的情形下我們都需要中間人”。
存在隱蔽信息時，中介也更能保證你租到的房子價格是合理的。你初來乍到不了解情況，房東就有機會要到相對高的價格，比如像“凶宅”這種會在正常市場中貶值的房屋，房東可能會隱瞞信息，但是中介卻有責任去了解並告知信息。
更專業的還體現在服務上，個人直租很難專門為房客重新裝置房間，配備齊全的家用電器，甚至像維修、搬家、保潔這樣的服務，都需要房客親力親為。但長租公寓卻可以提供以上服務，而且由於是規模化操作，價格也會比房客自己找相關服務便宜很多。
而且，傳統的個人直租中，房東隨意漲租或者違約風險更大。比如2011年，限購令出臺後，昆明房租飛速上漲，很多房東直接毀約漲房租逼走房客，租房糾紛比上一年同期增加了30%。而中介市場尤其是長租公寓，更加規模化、規範化、專業化， 違約風險相對較小。
說白了，中介代表的是一個更專業、更正規的平臺。它做的不是一錘子買賣，因此更要保證服務質量，也因此新房客能夠通過查詢中介的信譽度來選擇到更加靠譜的中介。
馬里蘭大學的經濟學教授金傑·金（GingerJin）就指出，口口相傳的評價從根本上說是“隨機、獨特、不易被發現的”，而集中評價模式能令評價在每筆交易後廣泛快速地傳播開來。因此，不能確立嚴格的企業規範、保障用戶權益的公司，都很難在市場中長遠地發展起來。
還有一點很容易被忽視，就是中介的隔離作用。比如你跟鄰居有矛盾，自己去解決耗時又耗力，但是有中介就可以代為溝通，不管對方怎麼奇葩，你都不會直接接觸到，中介本身也是一個緩衝帶和調和劑。
如果在租房這件事上真的有什麼建議，絕對不是讓大家避開中介，相反，從概率上講，找一個正規穩定的中介，絕對比直接找房東甚至二房東租房更有保障，也更加省事。
怎麼來挑選中介
所以，關鍵的問題不是一棒子打死中介，而是知道如何找到靠譜中介。
最近讓大家覺得最不靠譜的中介恐怕就是鼎家公寓了，有公號說它的發展模式就是用租客簽下的網絡貸款擴張，倒閉之後租客不僅沒地方住，還要繼續還貸款。
但實際上，長租公寓的這種操作，金融上稱之為資產支持證券（ABS），本身並沒有問題，就是通過某種方式，把未來到手的錢提前拿出來使用。
金融公司把租客未來會付的房租提前付給中介，並賺取利息；中介獲得資金能夠更快運轉；而租客則可以按月繳費，不用押一付三這麼辛苦；第三方機構則對資金進行擔保，隔離風險。這一套模式上世紀60年代就在美國形成了，現在也是國內租賃住房融資的重要渠道。
在現有的機制下，只要房客按時繳租，監管許可，這套流程就可以繼續下去。企業需要應對的，就是在ABS發行受阻時，留備的自有資產能補足房東租金的缺口。
而鼎家公寓最大的問題是它網貸和信用貸都不合規，而且一直在虧損運營，沒有留足夠的資金來付給房東。但市面上其他的長租公寓，尤其是頭部公司，金融系統比鼎家完善太多了。
所以，如何避免遇到下一個鼎家——不找容易倒閉的中介。
這個說起來也不難判斷，基本上就是找成立時間早、規模比較大的中介。從2017年開始，政策開始鼓勵發展租房市場，大量資本在這個時候進入。但就像共享單車一樣，越晚進入，越難以在現有格局下生存下來。中國的創業公司失敗率在80%以上，一不留神某個新入場的中介可能就倒閉了。
而中介規模大最直接的影響就是應對風險的能力更強。大的中介可以通過創建分散化的投資組合，在承受風險的同時避免風險。而小中介可能只能租下一個小區內的房子，賠了就倒閉了 。
還有一個比較好查到的信息，是公司的融資經歷。由於租房市場回報週期長、利潤率低，沒有大量資金很難在市場上存活下來，而且融資成功也能在某種程度上反映投資家們的態度。
不止是小中介容易倒閉，操作上也更有可能出現不規範的地方。比如有的中介故意設置合同陷阱，剋扣押金租金，或者藉故趕走租客卻不退錢，這就是常說的“黑中介”。2018年初，某一線城市媒體調查顯示，該城市黑中介就有220家，而能夠向法院提起訴訟的租客只有2%。
然而在中國，租房黑中介幾乎在每個一線城市都能碰到，這並不是因為政府監管不夠。實際上，正是因為政府制定了嚴格的租房中介標準，才讓很多中介不得不暗地進行，也難以形成規模。
比如，上海等地的租房規定中都明確提出，“出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，房間居住人數不得超過2人，不得分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。”
看起來是為了形成規範，但卻忽視了很多人根本就租不起人均5平米的房間，能提供這樣服務的中介註定是不合規的，沒辦法合法經營，也就不管長期信譽了。所以才會發生黑中介租隔斷間給房客，又向監管部門舉報自己的房屋，以便趕走租客的事情。
如果你不知道怎麼判斷黑中介，最簡單的方法也是直接找大平臺的中介。他們也會有一些價格低 的房子，你找人一起在小房間合租，也不會把你趕出去。
生活確實不容易，但如果因此就視中介為洪水猛獸，那接下來在大城市的生活只會更難了。
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