近年來，90後、95後開始進入租房市場，而隨著各大城市“拆違”及城中村改造，將租房者趕進租房市場進行重新選擇。因此，雖然房租大漲已成為熱門話題，但租房仍然是很多人必不可少的選項，風格裝修的公寓和長租公寓依然也是重要選擇。
能住能租能出手是公寓選擇的重要因素，能否出手跟政策息息相關，能住能租則是項目競爭力的主要來源。
所謂能住，即配套成熟，基礎完善，享受生活便利。交通快捷，周邊學校、醫院、銀行、商業一應俱全，環境優美，居住舒適愜意；所謂能租，即區域有產業支撐，周邊人流量大，流動人口多，好出租，且價格美麗。
從這個普遍定義來說，公寓的核心競爭力還是地段好，周邊配套好，那麼是否配套為王？
從2018年4月零點有數的研究數據來看，除總價之外：
1、地段好，周邊配套好，是客戶選擇公寓的重要考慮因素
2、交通和生活配套不可或缺
從客戶對各類配套的要求來看，主要圍繞工作和生活的便利性，分別超過7成和5成的客戶考慮交通和商業配套。
首先是交通便利，公交、地鐵、道路通達，方便通勤；其次是生活便利，周邊商業配套完善。居住舒適性包括小區要有園林配套、管家式服務以及精裝修符合要求等也是公寓配套的重要考慮因素。
公寓配套考慮因素
雖然整體對交通及生活便利性要求較高，但不同群體之間對外部配套的需求差異不大。
自住與投資群體的公寓外部配置考慮因素
零點有數出品
內部配套來看，不同群體之間存在一定差異。
自住客戶對小區園林要求相對比較高；投資客戶對管家式服務和精裝修的要求相對比較高。
70後、80後、90後群體的公寓內部配置考慮因素
與70後、80後相比，90後更希望有精裝修的比例相對較高；年紀越大對管家式物業服務和公共大堂空間的要求越高，即從軟件和硬件方面保證公寓的居住舒適度。
70後、80後、90後群體公寓配套考慮因素
可見外部配套要求高，但是針對不同群體之間差異不大，但對內部配套的不同要求，可以體現在項目的具體賣點上。
那麼，從具體戶型產品上又如何體現差異呢？
1、自住需求70平米左右，投資需求60平米左右
客戶最希望購買的是60平米左右兩房一衛 。一線城市對公寓的需求集中在60-80平米內的兩房一衛，平均面積需求約為73平米；上海、廣州對面積的需求相對較高，75平米或以上；北京客戶對Loft公寓的接受度較高。二線城市在面積上需求比較分散，從30平米到100平米均有分佈，平均面積需求約為65平米，兩房一衛或一房一衛均有一定的需求。濟南、鄭州對面積的要求較低，集中在50平米以下。
自住需求的客戶希望面積在70平米左右，兩房一衛為主；投資客戶的面積需求在60平米左右，兩房一衛或一房一衛均可接受；辦公需求的面積要求在75平米左右，兩房一衛為主。
自住群體和投資群體面積選擇
自住群體和投資群體戶型選擇
2、保證臥室空間的舒適性是對公寓產品戶型的主要訴求
首先保證臥室空間的舒適性是對公寓戶型的主要訴求。
公寓客戶對各個功能空間均有一定要求，
廚房、客廳、景觀陽臺及衛生間空間舒適性需要得到一定保證，對戶型設計提出了更高的要求。
客戶對公寓戶型的需求
3、不同群體對公寓產品戶型的需求各有不同
首購群體希望優先保證臥室空間的舒適，而改善群體則對客廳空間的舒適性有更高的要求。 年紀越大對廚房和衛生間的要求越高，而學歷越高對書房空間的要求越高。
70後、80後、90後群體公寓戶型的考慮因素
總體來說，從能住能租的普遍需要來說，外部配套還是公寓的核心競爭力，而內部配套及產品設計則是體現項目差異化及競爭力的主要方面。
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