最近，房地產稅的提升速度和地方房地產市場價格似乎出現下跌的報道，使房地產市場再次成為人們關注的焦點。近日，《中國商業日報》記者對上市房地產企業的資產負債率進行了梳理，發現上市房地產企業的資產負債率持續上升，達到2005年以來18年來的新高。
此外，今年多個行業的資產負債率下降是大勢所趨。但是，房地產業有點不同，不僅沒有下降，反而一路上揚再到新高，為什麼？
魯商負債率94.35%，居行業首位
上市公司半年披露後，房地產行業的金融槓桿也浮出水面。根據Wind的數據，截至今年6月30日，房地產業的債務與資產比率為79.46%，比第一季度增長0.6個百分點，比去年同期增長1.44個百分點，達到了2005年以來的最高紀錄。
根據風分類，共有148家上市房地產公司進入統計。與房地產行業79.46%的平均負債率相比，39家公司超過行業平均水平。其中，資產負債率最高達94.35%；除魯商外，中南建設、雲南城市投資、中交房地產、新城控股等15家上市房地產企業的負債率均超過85%；榮盛發展，Jinke Stock和華髮股份，從80%到85%不等。
《中國日報》記者注意到，魯商房地產有限公司的控股股東是山東商業集團有限公司，最終控股人是山東國資委。9月4日，陸商地產公報稱，公司最近接到中國證監會的通知，公司對非公開發行股票的審查申請被中止。據瞭解，2016年8月24日，陸上房地產公司公佈了2016年非公開發行計劃，稱公司不會發行超過4.19億股非公開發行股票，總籌資額不超過20億元。20億元的固定增長已被終止，這對山東企業來說更為糟糕。
“企業的高槓杆率或負債率只不過是在規模擴張過程中借入更多的錢。”智囊團股票研究所中心主任嚴躍進說，房地產公司在2015-2016年大規模發行公司債券，但幅度很小。融資成本，提高資產負債率。隨著預售制度在我國房地產業的實施，在房屋竣工交付前產生的預售房屋在財務上也將形成負債，一般這種預收款將隨著房屋竣工交付而轉換為營業收入。項目。
“萬金保金”四家龍頭企業負債率超過75%。
“萬寶綠金”四大主要資產負債率可作為行業參考，中國日報記者發現，“萬寶綠金”四大主要負債率均在75%以上。
《中國商業日報》記者注意到，今年上半年，年銷售額超過1000億元的星級住房企業大多資產負債率在80%以上。但是，在收賬款排除部分，負債水平大幅下降。以資產負債率為84.7%的萬科A公司為例，排除預收和合同負債後的資產負債為46.29%，排除預收和合同負債後的資產負債率為88.98%，排除預收後的負債率為56.29%。
今年上半年，A股上市保利地產的資產負債比率，剔除預收賬款後為79.32%，43.55%，剔除預收賬款後為76.63%，48.17%。
此外，山西省地產上市公司天地源資產負債率為86.48%，扣除預收賬款後的資產負債率為64.82%。根據天地源86.48%的債務比率，排名前15位的A股房地產公司排名“這個資產負債比率太高了，尤其是扣除預收款64.82%之後，遠遠高於四大主導產業和行業的整體水平。”
雖然高負債一直是我國房地產業的“生存法則”，但項目開發需要投入大量的資金，債務增長已成為企業擴張和發展的基礎。然而，自去年以來，房地產行業一直面臨著自上而下的、由內而外的去槓桿化監管，房地產企業的融資渠道被堵塞，融資成本不斷上升。統計顯示，2016年發行債券的成本約為4%至5%，2017年已為6%，到今年的融資成本可能達到7%至8%。
房地產業可能面臨週期性調整。
房貸還款高峰期也將從今年到期。借新還舊是房地產企業的常用選擇，但在融資渠道有限、負債率高的環境下，企業的資金週轉率和融資能力將受到考驗。西安交通大學著名教授童鐵漢管理學院說。
中國國際研究銀行指出，住房企業的債務水平在短期內難以預測明顯的下降趨勢，但去槓桿化進程已經開始。在流動性收緊的背景下，銷售還款的重要性增加，預計行業擴張速度將放緩。
今年上半年，大多數上市的房地產公司利潤都有所上升，但地產高管往往對未來持謹慎態度。下半年，許多住宅企業開始強調“主動銷售”、“合理控制”、“把握節奏”、“強化分化”、“減債”、“去槓桿”等關鍵詞。
據Kerry估計，從今年1月至8月，從土地出讓率來看，全國100強住房企業的土地投資整體實力較去年有所減弱，住房企業更加註重土地投資的力度，確保現金流。
浙江大學房地產研究所的研究員夏強說：“降低住房企業的債務水平只不過是放慢擴張的步伐，審慎的槓桿作用，在這些領域引入戰略投資者。”房地產行業掛鉤，放慢步伐，同時把重點放在重點城市，將成為未來住宅企業佈局的主要方向；對於彈性較弱的中小住宅企業，或許會採用更多的促銷手段來獲取銷售業績。
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