「西安房哥」是本地唯一的業主房產自媒體平臺；直言購房真相，專注樓盤點評！
房哥問答
每週五，房哥會統一回復大家一週的購房問題；文章篇幅有限，更多購房答疑可掃描文末二維碼加入房哥問答社！
問：華遠海藍城小高層總價260萬值得買嗎？
答：不算贈送的話，基本兩萬三一平了，不是一般的貴；海藍城二手房現在報價，高層在一萬五上下，小高層一梯兩戶送花園的在兩萬左右，這是現在的行情；
像你看的這個其實就是16層的平層，房主報這個價格高於小區平均價，雖然是把裝修的成本包進去了，但還得看你認不認，可能他花了40萬裝修了，但你不喜歡，這個價值就很難評估；
建議再看看小區高層及其他小高房源；同區域以這個預算去買，選擇也很多，比如萬科金域東郡，恆基碧翠錦華，中海開元壹號。
問：融創南長安街一號賣完了嗎？
答：沒有，還有房子，現在三期還有小高層和高層沒有開；5月25日高層60、61號於搖號選房開盤售完，後來五月底出了搖號門的事情後，融創在西安所有的在售項目被全部禁售，解封時間未知。
問：房哥我提問好幾次不理我，請分析一下恆大都市廣場？
答：恆大的項目大多拿地位置偏，開盤價格低，走量快速銷售，所以在買之前一定周邊多轉轉，重點看環境能否接受，以前的翡翠華庭，翡翠龍庭，包括都市廣場同理；
需要注意的是小區自帶幼兒園，附近也有小學，但是周圍沒初中高中，不以後會規劃未知；東邊就挨著西成高鐵，路北是規劃中的城西客運站，西邊就是繞城高速，這邊屬於西鹹交界地帶，環境改善還需時間；
如果奔著投資灃東的大多看綠地新里程了，但衝著距離西安近，門口有地鐵，小區有人工湖，內部環境不錯，可以看看，戶型面積從47平到119都有，恆大的精裝修水平在西安發揮還算穩定。
問：北郊盤為什麼不提萬科幸福臻園，是萬科的盤不行嗎？
答：不是不提，咱們平臺幸福臻園關注的人並不多；雖然萬科在西安每逢交房糾紛很多，精裝修，虛假宣傳，上學的都有，但物業評價都還不錯；
臻園地段不差，附近大明宮萬達、四海唐人街、紅星美凱龍、麥德龍都有，附近恆大，碧桂園，中海，金科，陽光城的盤都在這裡，以後人氣還是不錯的；
但目前西側紅旗鐵路專用線還在，鋁材，塑鋼，不鏽鋼等批發市場還未搬遷，小區距離地鐵四號線還有兩公里的距離，這些自己考察看能都接受；
六月底開盤的時候均價在13400元/㎡，這個價格在同區域還有正榮府，綠地峰輝，華遠楓悅，白樺林明天可選。
問：萬科翡翠國際超高層可以考慮嗎，44層價格還好？
答：在曲江，翡翠國際算非常熱的盤，此前4%的中籤率將就是它創造的，有地鐵，挨著曲江二小，又是三環內的地塊，位置自然不必多說，但容積率也不小，尤其是四棟超高層這邊；
4t10戶的佈局以及和小區隔離分區管理，雖然價格低但大多數都是投資的，這幾棟以後勢必是大量的租房人員（參考萬科高新華府））；
可以簡單算下，一棟樓的戶數就達到了440戶，上下班等電梯，那叫一個酸爽；超高層（100米往上）本身在消防，建造成本等方面就高於普通住宅，提高梯戶比容積率就成了唯一選擇，如果當真超高層大家認可度高，為什麼截至目前西安看不到幾個呢？
所以，奔著地鐵，學校，位置投資可以看看，自住還是算了。
問：南二環的綠地樂和公館，135萬帶裝修，可以入手麼？
答：價格確實不算高，但是有原因的，能在南二環邊，地鐵沿線，還是主城區核心地段賣這個價，房東不會虧；
綠地樂和公館總佔地面積只有12畝，由3棟33層高層和1棟3層吉的堡幼兒園組成，需要注意的是都是2梯7戶的高密度塔樓，小區很小基本沒什麼環境可言，
戶數近700戶，地段即便沒得說，但房子真心不咋的，一萬五一平買到這，不如在南三環外曲江二期好好看一個新房。
問：分析下九月開盤的高科麓灣和御錦城？
答：價格上，二者就差了很多，高科8月22號備案均價只有9300/㎡，而御錦城九期8號樓備案均價已經到了11856元/㎡；
高科的優勢在於自帶高新一小分校，地鐵5號線；地鐵口周邊規劃有5萬平商業，4號地規劃有商業街；附近有雁鳴湖溼地公園，環境不錯；
劣勢在於小區東側到三環只有30米，噪音讓人糟心，後期肯定是要裝三層中空玻璃，且少開窗；戶型上很一般，都是前幾年設計的圖了，這個自己考慮。
御錦城優勢在於小區體量巨大，算得上城東最大的盤，小區幼兒園，學校配套全，自身生活配套都都有，戶型小區環境不錯，但投訴也很多，包括距離東三環吵，電廠煙囪因素；
物業口碑不好，電梯損壞維修不及時，買房前承諾學位，後期變成搖號上學，再加上價格高， 同區域備選還有合能鉑悅府，中鐵建花語城以及御錦城大量的二手房源。
問：華僑城天鵝堡五期值得買嗎，相比永和坊，金地和雅居樂如何？
答：我昨晚下班在翠華路擼串，路過天鵝堡，當時快八點，小區黑漆漆一篇，入住率少的驚人；這小區位置上沒得說，附近生活交通都方便，價格也美麗，但這樣高端的小區此前頂樓加蓋違建，地上垃圾長時間不處理也讓人咂舌，總覺得對不起高端小區的價格。
剩下的三個裡面，金地湖城大境位置對號，西側曲江池，門口金地廣場，但物業評價一般，很多房子基本都租出去了，御賓府小區環境不錯，物業評價較高，需要注意的是南側繞城和三環的因素；
紫薇最後考慮吧，強於華僑城，弱於後兩者，劣勢在於距離南湖較遠，非曲江最核心區域。
問：保利中央公園和曲江褐石小鎮，求點評？
答：上一期保利的已經說過了，小區蹭著鳳城八路市政府板塊的熱度，雖然熙地港，漢神這些配套也不遠，但太華北路沿線的環境和未央路那邊還是差很多的；
尤其是小區南側高架立交，東側是無邊無際的大明宮紅旗建材批發市場，雖然視野沒什麼遮擋，但挺吵的，市場什麼時候拆遷也無消息；
金地褐石小鎮優勢在於小區環境，規劃，戶型不錯，附近還有曲江城市運動公園，新開門南路打通後到曲江一期很近；
但這個地方東臨包茂高速，沒有地鐵，後期配套需依靠社區底商，最新的大型商業在三公里外金輝環球廣場，我的原則是寧願住偏的金地，也不願意住建材市場旁的保利。
問：單身非剛需家庭，清涼灞柳和合能鉑悅府選哪個？
答：合能因為價格低，縱然合能在西安物業，強制交房的口碑都不太好，但關注的人挺多，小區附近東城一小，一中，紡織公園，地鐵六號線，一號線等配套還算齊全，加上小區規劃上5棟洋房，10棟高層，密度不高；
根據此前開盤信息，7#11#備案均價只有9030元，帶裝修，剛需的中籤率只有22%，非剛需的並不好買；
清涼灞柳中籤率確實很高，五月開盤那次中籤率達到48%，價格也不高其中33層的高層均價8801塊，小高18層均價9771塊；
小區優勢為緊挨灞河及灞橋生態溼地公園，風景沒得說，2021年建成的地鐵9號線就在附近，保利林語溪、香榭水岸，富力白鷺灣也都在附近，人氣滿滿有一些；
（清涼灞柳）
但問題是這個地方實在太偏了，從合能鉑悅府過來都還有五公里，生活配套基本看不到，加上小區還有高壓線穿過，你真的能接受嗎？
本週問答就到這裡，更多問題可關注西安房哥，下週五見！
閱讀更多 西安房哥 的文章
