全文共5091字，閱讀大約需要17分鐘。
伴隨房地產行業野蠻增長時代的結束，作為一個獨立的行業，物業服務行業正在越來越受到企業的重視和業內的關注，作為具有“服務”內涵的潛力巨大的行業，其在美好生活需求下迎來發展的機遇期。
整體來看，物業服務領域呈現大行業小企業，集中度尚不高，但龍頭企業的集中度效應也在慢慢顯現，大型房企的一系列動作正在引領行業風向。隨著上市企業中期年報的陸續發佈，我們藉助在A股及港股上市物業企業表現來窺探物業行業內部所正在經歷的發展和變革。1
物業企業上市潮
4年9家A股、港股上市，新三板掛牌57家
自2014年6月花樣年控股拆分物業管理公司彩生活登陸聯交所以來，除南都物業A股上市外，目前共8家物業管理公司在港股上市，57家企業在全國中小企業股轉系統掛牌（不含已退市企業），物業企業正以前所未有的熱情擁抱資本市場。
港股市場上，物業企業受到了資本的追捧，在彩生活之後，綠城集團分拆綠城服務、中海地產分拆中海物業、雅居樂分拆雅生活服務、碧桂園分拆碧桂園服務紛紛登陸港交所。至今已有8家物管企業在港上市，港股成為龍頭物企選擇最多的上市地點。
另外，還有新城控股旗下新城悅、佳兆業物業、旭輝旗下永升物業（原新三板摘牌計劃港股上市）、協信旗下天驕愛生活（原新三板摘牌計劃港股上市）等多家物業公司正在上市審核或上市籌備中。
三板市場，自2014年以來，物業管理企業相繼掛牌，並在2016年迎來高峰，諸多優質物業選擇在新三板上市集中亮相併作為衝擊A股或港股的階段目標，也有保利物業、遠洋億家等大型物業企業選擇在門檻較低的新三板掛牌。同時，由於物業企業數量多，信息披露程度高，新三板也成為大型物業企業優先選擇併購的目標池。
物業企業正從資本市場獲取資金加速擴展自身業務規模。根據統計顯示，2014-2018 年6 月，新三板物業管理行業定向增發募集資金金額累計達8.99 億元，港股市場上，除碧桂園服務通過介紹形式上市，不涉及公開募資外，8家港股上市物業公司募集資金總額均過億，雅生活超過30 億，A 股市場上南都物業首發IPO募資逾3 億。
資本市場表現
物企股價漲幅不俗，輕資產市盈率創新高
從已上市企業的估值、股價表現等方面來看，物業企業已逐漸開始受資本追捧，上市物業企業股價整體漲幅較好。
從股價表現上看
物業企業表現不俗。港股市場上，綠城服務上市至今股價漲幅211%、中海物業股價漲幅164%，碧桂園服務自2018年6月份上市以來，股價已漲34%，浦江中國、祈福生活服務股價股價更是翻幾番；在A 股市場上，南都物業公司業績可持續增長，自2018年2月正式掛牌以來，股價股價屢創新高，已有54%的漲幅。
總體上看，資本市場對物管行業中長期看好態度明顯。但是，當物管行業接受資本熱捧時，作為物業企業本身也必須清楚認識到服務質量是根本，增強自身持續經營能力，擴大服務競爭優勢，保持業績的可持續增長，這對企業的市場估值起到決定性作用。
從市盈率表現上看
從市盈率來看，分拆公司的市盈率均大幅高於母公司。幾個主要的港股物業企業市盈率都在25倍以上，具體來看，碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務處於第一梯隊，特別是碧桂園服務、雅生活服務，市盈率達50倍以上，相比之下其母公司市盈率大多不到10倍。但是，高市盈率也依賴於投資者對企業持續穩健發展的信心，所以背靠地產母公司的物業企業在市盈率表現上具有優勢。
從市值表現上看
房企分拆物業公司有利於釋放物業價值，物業企業的高市值也對母公司的市值重估有重要意義。從具體表現上看，彩生活、綠城服務均超過母公司；雅生活服務市值177.1億港元，佔雅居樂集團494.3億港元市值的36%。
2018年中期業績盤點
規模、利潤雙增長，增值服務收入擴大
截止2018年8月31日，A股和港股上市9家企業均已發佈2018年中期業績報告，下面結合中期業績報告對上市物企2018年中期業績表現進行分析。
從規模方面看，物企儲備面積巨大，規模增長潛力空間大
多個上市龍頭物業公司管理規模領先，作為中國物業第一股，截止2018年上半年，彩生活的產生收益的在管面積達3.3億平方米，管理面積遙遙領先；排在第二位的是綠城服務，在管面積也達到1.5億平方米，與此同時，大型物業企業在合同儲備面積方面體量巨大，這些儲備面積也將在未來大部分轉變為實際在管面積。
從營收上看，企業收入均同比增長，增值業務增長向好
其中，綠城服務半年營收29.3億元位列第一，其次為碧桂園服務、中海物業及彩生活，幾大物業企業2018年半年營收在14~30億之間。與去年同期相比均有較大幅度提升。主要原因一方面是收費管理規模的提升，另一方面是物業管理服務之外增值業務增長向好。
從收入增幅上看，得益於彩生活於2 月28 日，有關收購萬象美物業管理有限公司（前身為萬達物業管理有限公司）合併收入，彩生活2018年上半年營收同比增幅135.3%。雅生活於2018年4月9日，本公司與南京紫竹訂立了股權轉讓協議，以對價人民幣204-8百萬元收購其51%的股權，合併收入後，營業收入增長103.1%。除此之外，綠城服務、碧桂園服務營收增幅均達超過30%，幾家龍頭物業企業營收增速較快。
從毛利上看，集約化服務效應擴大，毛利率增幅同比上漲
2018年上半年，碧桂園服務、彩生活、綠城服務、中海物業、雅生活服務毛利均突破5億元，碧桂園服務毛利最高達7.9億，從對比數據上看，這也是幾家物業公司半年毛利首次突破5億元關口。
物業企業通過有效的集約化服務效應，進一步降低邊際成本，智能化和節能改造等也使物業管理服務得到降本增效，已上市9家物企平均毛利率30.67%。祈福生活服務、碧桂園服務、雅生活服務以毛利率46%、39%、36.3%分列前三。其中，祈福生活服務毛利率增加主要歸因於物業管理服務、裝修及設備裝置服務、零售服務及資訊科技服務收入上升所致。
從業務構成上看，上市物企多靠三駕馬車，增值服務收入擴大
典型的物業企業以物業管理服務、社區增值服務和其他非業主增值服務為三駕馬車。單看營收，作為基礎業務的物業管理服務佔比依然最大，但是其佔比在逐步減少，大型物業企業在優化業務結構上下功夫，努力擴大基礎業務之外的收入組成，並找到平衡點。
以綠城服務公佈的2018年中期業績報告為例，其物業管理服務佔比68.8%，園區服務佔比17.5%，諮詢服務佔比13.7%，兩大業務合計佔比已超過30%，說明其在收入結構在不斷優化。
同時，非物業管理服務方面的業務收入毛利率相對較高，這樣一定程度上提升了物業企業整體的毛利率水平，也成為物業企業擴展增值服務的動力所在。
3
未來發展預判
增長機遇期顯現，行業發展進入快車道
過去十幾年，房地產市場的持續繁榮為物業行業的發展奠定了基礎，物業行業也從無到有成長為一個大的獨立行業。在房地產市場天花板之外，企業找到了“服務”這一嶄新的增長空間，由龍頭企業帶領，物業服務行業也展示了其發展新動向。
服務業態多元，兼併、收購，規模走高是首要任務
物業服務行業的蛋糕足夠大，但當下卻是大行業，小企業的格局，集中度並不高。在行業走向成熟的起步階段，龍頭物業企業正快速擴充自身的規模，提升市場份額。除了以內生增長獲取規模外，市場化小股操盤，兼併、收購成為諸多選擇中的重要方面。
另一方面，基於房地產市場逐漸轉入存量發展的判斷，各類型物業的增速在未來幾年將放緩，同時傳統住宅物業管理服務費偏低，且業主分散，種種因素誘發了大型物業企業向外看的步伐，使其服務的物業類型呈現多元化趨勢。
多家企業在積極擴展非住宅業務。其中，碧桂園服務在中報中強調計劃透過加強合作為非住宅物業如商業物業、工業物業、產業園、科技園、教育機構、高速公路服務站、特色小鎮、以及政府及公共設施提供物業管理服務。無論是基於行業特點還是著眼未來，拓展非住宅物業服務都成為大型物業服務企業必然趨勢。
智能化物業服務成剛需，各家搶佔智慧服務品牌高地
前些年，物業企業紛紛將品牌名稱中的“物業”改為“服務”，以期準確表達自身業務範圍；近兩年，物業企業在“智慧”這一標籤上也紛紛發力，代表著領先企業對未來物業服務方向的判斷。除了深耕許久的綠城智慧服務，龍湖物業也在8月更新品牌名稱，升級為“龍湖智慧服務”，不少物業企業也在中報中強調智能物業管理，以實現成本效益和高服務標準。
8月8日，龍湖物業啟用全新品牌名稱“龍湖智慧服務”
技術的推動擴展了服務的領域、方式和內容。在傳統物業的模式之下，很多物業管理企業也通過提升服務等級和特色服務等方式，獲取擴大自身的客戶黏性以及品牌口碑。而在互聯網，移動互聯網、物聯網、電子商務等新技術的帶動下，更多圍繞不動產使用者的服務經營項目逐漸產生，使物企具備進入這些服務領域的先發優勢。
根據業內估計，基於大數據，開展業務模式創新，提升企業價值在全球諸多行業均有所應用，也將是中國物業行業智慧化發展的長期趨勢。從全球來看，中國物業行業正處在數據整合的起步階段，隨著數據的不斷積累，長期來看，基於大數據開展的業務模式創新也將逐步展開，並向廣度和深度進行擴展。
差異化增值服務觸點更實際，變現效果逐漸向好
2017年以來，國家頂層對“美好生活”的整體定位，激發了社會對服務品質的重視，物業行業產生新機遇。與此同時，伴隨著業主在健身、醫療、養老、教育、理財等一系列需求，在用戶粘性、獲客成本、信息溝通上具有優勢的物業服務企業，將創造更多的服務觸點，深入到更多生活服務領域。
8月22日，綠城服務首家“綠橙GreenMart”集成品牌概念店開業
不少企業已經率先開始了相關業務，綠城服務與易果共同收購北京好鄰居便利店，建立社區無人便利店“綠橙”，計劃2018年達到門店200家以上；彩生活推出“彩惠人生”APP服務平臺，探索普惠式社區服務運營，業主通過手機APP購買平臺產品或服務，所產生的消費金額將能夠抵扣物業服務費。
此外，新近上市的碧桂園服務在中期報告中也透露，將大力發展增值服務業務，提升在營造個性化小區環境方面的服務創新與價值創造能力，其已開展對汽車停車位尾盤及房屋尾盤代理銷售的小規模試驗，藉此探索市場機會。
房地產市場的發展為物業企業的管理面積帶來了保障，但是以往，物業企業並不為資本關注，房企也並未正視物業的獨立價值。而在增量到存量的視角轉換下，“服務、經營”的概念進入了企業的視角，伴隨著房地產誕生的專業物業服務公司才迎來新的發展階段。
對資本市場來講，物業管理板塊具備輕資產的屬性，又有美好生活需求下生活服務板塊的預期加持，這使資本市場當前對物業企業更為友好。但是，在資本市場上獲得融資，還是要以推動自身服務能力更大發展為目的，想要融入資本市場獲得長久發展，做好基礎服務的同時，利用多個觸點圍繞人與服務的建立連接，打造穩健可持續的業務模式才是關鍵。
▼
往期精彩回顧
▼
閱讀更多 丁祖昱評樓市 的文章
