點擊上方“地產人智庫”即可關注我們！
30萬地產精英智慧學習平臺！
此為長沙調研第一篇。
1
2018年6月25日，長沙開啟了史上最嚴的限購補充政策，條條針對炒房，民間更是將這些政策稱為長沙“反炒樓十條”。
今天看來，不管是從嚴厲程度，還是規則本身的細緻周全，放眼全中國，這也是絕無僅有的樣本案例。
後來，湖南日報連發四篇社論，篇篇精準敲擊炒房命脈。
從開篇定調“房子是用來住的，不是用來炒的”，到申論“不能讓長沙成為炒房者的樂園”，一針見血地指出，長沙房價暴漲，並不是供需矛盾，而是炒房投機行為作祟。
四篇社論的精華，簡單概述，可以歸納如下：
1、長沙不存在庫存短缺，是開發商捂盤捂地。
2、開發商、炒房客、中介是擾亂市場的罪魁禍首，現在不是供需矛盾，是投機炒作。
3、買到即賺到助長了民間投機心態，既而將買房作為投資機會，戶口個稅造假，亂鑽法律空子。
4、以上所有炒房投機行為，必須全面打擊，絕不留情，絕不手軟。
從625政策到今天，剛好兩個月，那麼這兩個月內長沙市場發生了什麼？調控的效果又如何？
20日下午，我們到了長沙，進行實地調研。
2
在長沙的第一日，我們站在了位於長沙高鐵新城的萬科一個樓盤的沙盤前。
置業顧問詢問我們的第一句話是，你們有購房資格嗎？
我們做了肯定的回答，說社保已經滿兩年。當置業顧問知道我們是外地戶口後，直接問我們，你們結婚了嗎？
這讓人有些懵。我同事就隨口回答了一句，沒有。
置業顧問直接告知，那你們不是剛需，無法參加搖號的。並直接拒絕了我們的排號請求，明確告訴我們說，不用排，排了也沒用。
什麼？社保已經滿兩年，在長沙無房無貸，這還連排隊搖號的資格都沒有了？
置業顧問說沒法辦法，新規就是如此，告訴我只能買144平之上的改善戶型，因為這樣的房子不用搖號。
直到當天下午，我們在省府片區的北辰中央公園，我們才知道，社保滿兩年，這在長沙，只是購房搖號鏈的最底層。
8月2日，位於長沙市天心區的北辰中央公園項目開盤，共推出499套房源，均價每平方米8400元左右。
因為限價，在足夠價差利潤空間下，這個項目受到了剛需一族的熱捧，排號排到了近1000。但是長沙搖號有一個1.5倍的限制，就是搖號人數只能是排號人數的1.5倍，499套房源只能排750個號，而750號之後的200多個號則全部無用。
而北辰中央公園的下一批房源還未賣，我說我們現在就排號，總能可以拍到前幾百名了吧！
沒想到置業顧問卻笑了。那也沒用。
因為長沙根本不是按照你認籌的先後順序來搖號，而是根據你的剛需程度，並且有著嚴格的級別劃分。
剛需的階層劃分是這樣的：首先是那些年代久遠的土著，然後是落戶新人，再然後瀏陽、寧鄉的長沙人，最後才是那些社保滿兩年的外來者。
好吧，既然這樣，我們也學乖了。
後來我們去了在梅溪湖南岸的一個超高層，我們不再說自己是社保滿兩年，直接告之是本地人。但是最後我發現，自己依然犯了一個錯誤。
因為置業顧問問我是不是首套，我說不是。又問我第一套房子拿到產權證了嗎？我說還沒。
誰知道這時，原本笑容滿面的售樓小姐姐，忽然冷了下來，就好像正笑靨如花，忽然被電影《後天》裡的嚴寒給凍上了。
她告訴我說，那你買不了。
買不了，這已是一天內第三次有人給我說這句話了。
我問為什麼？小姐姐耐著性子告訴我，625後，需要首套房拿到產權證4年後，才能有購買二套房的資格。
也就是說，你買了一套期房，2年後交房，交房2年後可以辦產權證，而拿到產權證後再等4年，才能買二套房。
2+2+4=8，請牢記這個數字。
曾經，在做米宅置業報告時，我會告訴別人，房子沒有十全十美，先上車才最重要，慢慢再換唄。
可是如果是在長沙，那麼，我一定會拒絕自己出這句話，因為這肯定是在害他。8年，對於一個剛得不能再剛的大學生來說，孩子也都會打醬油了。
3
毋庸置疑，長沙今天的購房政策無疑都是在向剛需購房者無限傾斜。
比如說，同樣是搖號，成都是50%的房源剛需要，剩下的留給市場。武漢最開始是40%給剛需，後來又上調了比例。
只有長沙是100%全部剛需，只有在剛需挑完之後，剩下的才能輪到其他人。
除了購房政策，另一個非常重要的措施是限價。
最鮮明的對比是位於城南紅星版塊的兩個項目，一個叫金地香樟悅府，相鄰的另一個項目是華潤翡翠府。
金地香樟悅府是金地在長沙的第四個項目，2018年6月拿地，但這是一個嚴格的雙限地塊。土地出讓時，明確規定住宅售價不能超過8500元。
而一牆之隔的華潤翡翠府，僅僅拿地的樓面價就已經超過了8000元。雖然華潤品質優良，但價格對比懸殊如此。
所以，華潤的置業告訴我們說，金地的項目你們想都不用想，本地的土著都不夠搶的。
上面提到過的位於省府片區的北辰中央公園，因為限價8500，所以也成為本地土著的瘋搶的目標。
中建位於梅溪湖北岸的項目叫中建梅溪湖中心，因為當下的行情和限價政策，捂盤捂了很久，625政策之後開盤了。結果630多套房子，均價10500，呼啦啦一下子排了3000多個號。
中鐵位於湘江邊上的江景房，去年的售價是8500，售完後，最後的250多套房子就捂著一直沒再賣。現在準備開了，但是價格只能有10%的漲幅，均價9500左右，結果250套房子排了將近2000個號。
位於湖南電視臺東6公里外的華潤置地廣場， 毛坯均價5600，這個價格讓人震驚，可供搖號的一共217套房子，那天我們去的時候距離認籌截止時間還有一個小時，但已經排了4000個號。而人群還在不斷湧來。
雖然所有人都知道，這裡面90%的人是連搖號的資格都沒有的。但是誰管這些呢？
哪怕有1%的機會也一定不能放過。
4
政策一邊倒的傾向於剛需，那長沙的剛需是最幸福的剛需了吧！
在省府版塊一個項目的售樓部裡，我們說了上面一句話，結果卻被置業顧問恥笑了。
置業顧問二話不說，直接給我們看了一張圖。
戶籍日期1929年，今年整整89歲。
置業顧問說，你覺得那些真正的剛需還有希望嗎？
好吧，儘管我在年初3月，在調研成都時，我也見過三歲的孩童和80歲的太爺爺一起去搖號；儘管不久前我在杭州見過92歲的老人去搖號。
但是在長沙也看到這個現象是，我仍是很吃驚。
而同樣是在那一頁名單上，最小的一個年齡出生在1948年，今年整整70歲。
從1929到1948，從89到70，至少這一張名冊中的40套房子，已經與新中國之後的中年人無關了，也與改革開放後的青年人無關了，而那些已經28歲的90後年輕人，只能一腔熱血隨風飄！
也許你還不知道，我們不是說過長沙的剛需搖號是分等級的麼？那個最高的等級，就是本地土著；而本地土著中的最高等級，則是戶籍時間的長短。
簡單點說，就是誰的年齡最大，誰就最先買房。
那個89歲的老爺爺至今都不會想到，逐漸老去這個令人悲傷的事實，忽然有一天會這樣的有用，會這樣的閃耀光芒。
有一個粉絲想買均價10500的中建梅溪湖中心，他是長沙本土人，今年23歲，也就是說，他已經有了23年的長沙戶籍了。但是很可惜，中建只有630多套房子，卻呼啦啦一下子排了3000多個號。
按照戶籍時間，他只排在了1200多號，遠在630的1.5倍之外。他氣的想撞牆，可是最終無計可施。
中建梅溪湖中心，排在第一位的是出生在1936年的82歲老人↓
顯然，這樣的情形讓很多年輕人苦惱而又無計可施。於是，有年輕人就在長沙市政府的市長信箱裡反映這個問題。
標題是：要等多少老年人買完房後年輕人才可以買房。
在這封信裡，年輕人說出了一個千年之問，這些社會的優質資源怎麼就變成了老年人獨有呢？
而在長沙市住建委的回覆中，也明確的指出，眼下只能以戶籍年限為準。
“參與購房的長沙戶籍剛需群體，以家庭成員中戶籍年限、工作年限最長為標準，以年限長短排序”
看來，那些原本被保護的剛需年輕人，那些本該歡天喜地的年輕人，還得繼續焦躁和憂傷下去。
而這場老年剛需和青年剛需的對決也還會一直持續下去。
但年輕人也不是沒有房子可買的，那些超過144平的改善盤不用搖號就可以隨便買。那些價格足夠貴的樓盤也經常排號都排不滿。只不過首付多了幾十萬、月供多了幾千元而已。
不怕，有一個能掙錢的工作就行了。什麼？找不到這樣的好工作。那也不怕，有一個好爹也行。
祝福年輕人！祝願每一個他們都能有好的歸宿！
地產人智庫（ dcrwit )
30萬地產精英智慧學習平臺！
已入駐今日頭條、百度百家、騰訊天天快報、搜狐、網易、鳳凰、房天下等自媒體平臺。歡迎各類房地產新銳觀點、實戰經營 、創新營銷、勵志人物等投稿！
投稿郵箱：[email protected]
專注優質內容傳播
閱讀更多 房地產智庫 的文章
