一線城市房租全線上漲!有人在炒房租?

房地產調控組合拳之下,一線城市商品房價格終於被“摁”住。但最近不少一線城市的租房客發現,房租開始抬頭了,熱門區域的房租漲幅更大。

不少生活在北京等一線城市的朋友向中證君反映,房租漲的有點快,很多單間都是500元、1000元的往上漲,實在難以承受。而事實上,不僅是房租在上漲,可供挑選的房源也在減少。

低價房難覓

中證君在鏈家APP上發現,宣武門附近某小區不到50平米一居室的月租金已經高達8000元/月。

一線城市房租全線上漲!有人在炒房租?

中證君瞭解到,該小區房源基本是80年代左右的電梯房。年初時,類似戶型的一居室出租價格在6000元/月左右。北京租房中介費大約為一個月租金,主要由租客承擔。考慮到北京市最新的平均工資為8467元/月,8000元/每月的租金足以將絕大多數中等收入者排除在外。

郊區也並不樂觀。南五環外的高米店附近,稍新的一居室整租平均月租金在4000元以上。東五環的管莊附近,稍新的單間月租在2000元以上,獨立衛浴的要接近3000元。

諸葛找房的數據顯示,2016年-2018年4月,北京租房均價大體在70元/月/平方米-80元/月/平方米之間波動,5月、6月的房租均價分別為80.5元/月/平方米、86.4元/月/平方米,7月更是一舉站上90元/月/平方米,達到了90.12元/平方米,環比上漲4.3%,同比上漲25.8%。

一線城市房租全線上漲!有人在炒房租?

分區域來看,7月東西城均價均已接近150元/月/平方米。除城六區外,大興區和昌平區近郊區域均價也接近90元/月/平方米。其中7月通州租金均價同比上漲接近40%。

一線城市房租全線上漲!有人在炒房租?

多位地產中介對中證君表示,目前的租賃市場並非全面失衡,租金在1萬元/月的高端房源仍然供應較為充足甚至部分區域過剩,但月租金3000-5000元左右的適合年輕人的單間和整租房較為短缺。

來自全聯房地產的一份報告顯示,即使在目前較為高端的租房產品——長租公寓的租金結構中,3000元/月-5000元/月的長租公寓房源佔據了整個市場超過7成的份額,其中二線城市集中在3000元/月以下,一線城市集中在5000元/月以下。這說明,租客租金的承受能力有限。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示,本輪北京等地房租快速上漲主要有四個原因:

第一,過去兩年房價快速上漲,對租金上漲有一個極強的帶動作用。

第二,北京等城市對於租賃市場的整頓,使得租房供應量減少,整體租金有一定上漲。

第三,隨著長租公寓的不斷髮展壯大,長租公寓的租金價格普遍要高於普通房租,導致整體租金上漲。

第四,目前是畢業旺季,隨著大量應屆生的湧入,市場需求暴漲,供應緊張,引起租金上漲。

不過國仕英同時表示,隨著租房旺季過去,下半年供需逐步穩定,房租不會上漲過快。

“二房東”圈地引爭議

在此輪房租上漲中,蛋殼公寓、自如等為代表的長租公寓是否推升了租金引發了爭議。近期水木論壇上,一位房東描述了他的出租經歷。

中證君草根調研瞭解到,該房東的情況目前並不是個例。

蛋殼公寓、自如等為代表的長租公寓運營商目前的模式更接近於“二房東”模式,即收購租房房源裝修翻新後再整租或分租。

以自如為例。中證君瞭解到,自如會與房東簽訂3年-5年不等的長期託管合同。自如提供給房東的價格一般低於市場出租價格(幅度大約是1000元/月左右,主要包括翻新成本),3年託管模式中價格固定不變的,5年託管模式中每年給房東的租金上浮5%。為了避免可能的租房糾紛,不少想長租的房東為省事將房屋進行託管。託管房源後,公寓運營商往往會進行一系列裝修後再出租或整租,與租客的合同大多一年一簽。房屋品質提升的同時,裝修及管理成本也就轉嫁到了租客身上。在這一過程中,公寓運營商收取一定的管理費用,若租客或房東違約還將產生違約金,以往一錘子買賣的中介費模式變成了現金奶牛還可吃差價。這使得長租公寓運營商有動力持續“圈地”。

恆大研究員副院長夏磊撰文指出,資本在此輪房租上漲中也有一定作用。當前,很多長租公寓運營,都是“二房東模式”。在巨大的房源競爭壓力下,激進的拓展房源、搶佔市場。激進的房源獲取方式,必然推升全市場房租價格。而各家品牌方為了競爭市場份額,大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規模為導向的加槓桿發展模式搶佔市場份額,爭取房租的定價權。資本從燒錢模式運轉到賺錢模式,房租上漲是必然結果。

中原地產首席分析師張大偉表示,租金統計數據的獲取比較困難,目前的一些數據可能有所誇大。但在資本推動下,以北京為代表的租金快速上漲的確出現了。

張大偉指出,一線城市目前租售比仍懸殊。通常情況下,租賃企業基本無法通過租賃直接盈利,因此過去市場上並沒有形成規模化的租賃企業。但目前很多的資金進入租賃市場,一些運營商有了充足的“彈藥”大量收房,將中低端租賃房源改造成中高端後出租,這也事實上拉高了租金價格。此外,一些金融機構還推出了租房貸款,但租賃消費是屬於基本生存需求,如果租房都選擇貸款,不僅僅不符合中國人的傳統,也不利於房地產的理性消費。


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