做地產這麼多年，我先後也做過幾個商業項目，這些分佈在強二線、百強縣城市的商業項目，如今給我最大的切身體驗就是一句話——
從神話到笑話。
這些年，「一鋪養三代」這句婦孺皆知的廣告語，如今已被現實活生生地嘲諷為「三代養一鋪」。
每一個敢於做商業項目的開發商，上輩子都可能是折翼的天使，這輩子是來做天使投資的，給政府、周邊老百姓、開發商抬轎子的，而自己大都慘淡收場，就連王健林萬達廣場也無法倖免於難。
當然，最倒黴的，還是那些商鋪投資者。
今天就來聊聊商業。
在寧波，如今衡量一個開發商有沒有情懷，就讓它搞個商業廣場玩玩，我想大多數開發商董事長都會搖著頭告訴你：
「好漢，你饒了我吧，我只是個生意人。」
曾幾何時，寧波商業項目也是個令人眼饞的香餑餑，那時無數投資客為之瘋狂、趨之若鶩，甩著膀子、吼著嗓子就要買買買。住宅算個屁，寧波人誰家沒個三套兩套的房子？衡量成功的標準，至少應該有套商鋪。
2006年12月22日，鄞州萬達廣場開業。經過7年的時間，鄞州萬達廣場在2013年成為萬達集團旗下最賺錢的萬達廣場之一，當年總銷售額突破25億，躋身當時萬達廣場國內85座“萬達廣場”中的前三甲，這可能是鄞州萬達廣場最輝煌的一年。
我查了一下鄞州萬達廣場2017年銷售額，為26億。換句話說，從2013年到2017年，四年的時間，鄞州萬達廣場的年營業額只增加了1億。
鄞州萬達廣場的成功，讓很多開發商嗅到了商機，緊接著萬達貼隔壁的聯盛廣場、錢湖路上的錢湖天地相繼問世，有了鄞州萬達廣場的成功背書，這兩個商業項目都賣得相當不錯，取得了不俗的成績。
有個網友在網上講述了自己與聯盛廣場之間的愛恨情仇，當年他是如何被聯盛所吸引，現場租戶買家人潮湧動、欣欣向榮，最後他掏錢租了一套商鋪。
這家港資背景的開發商，起初贏得了所有投資人、商家的信任。
後來到開業時候，他發現原本說好統一經營、統一規劃的業態，卻變得混亂不堪、毫無章法，關係戶商家可隨意更換業態品類，人氣自然聚攏不起來。商戶們因此陸續搬離，很多商戶投資了幾十萬，大部分都打了水漂。
可想而知，投資客的命運也不會好到哪裡去。一位網友在這個帖子下面留言道：「眼見他起高樓，眼見他宴賓朋，眼見他樓塌了。 」
聯盛廣場，可能是寧波最慘的商業項目之一。
其實也不是，在聯盛廣場向東，穿過鄞州萬達，再向東大概500米的地方，還有一個商業廣場堪稱聯盛廣場的難兄難弟，那就是利時購物廣場。
利時集團，是寧波的本土企業，本是做日用品製造起家，後來慢慢發展成為集日用品製造、商業地產、商業連鎖、進出口為主的集團產業，也算是寧波的龍頭民營企業。
從它簡陋的官網上，我們可以看到鄞州利時購物廣場（現已改名為利時城市奧特萊斯）是利時集團首個商業項目，堪稱開山之作，被集團寄予了厚望。
但是，不好意思，越是寄予厚望就越失望。
利時購物廣場由於動線、格局等先天性不足問題，為世人所詬病，再加上距鄞州萬達商圈實在太近，人氣、流量被嚴重吸走，與聯盛廣場一樣，開業沒多久便幾乎無人問津。
這兩座商場，成為了寧波眾商業中的難兄難弟。
據說，利時後來又在鎮海、北侖、衢州、海鹽、桐廬、長興、杭州灣等地開了不少利時廣場，均沒落得了好下場。
站在這一點，我挺同情利時，它至少是願意嘗試並敢於挑戰商業的寧波本土民營企業，比起那些只願建住宅賣房子的開發商，它多少還有一點情懷。
一部寧波商業史，半部在鄞州。半部鄞州商業史，還有一半在錢湖路。
錢湖路這個路名本身起得很好，名中帶錢，自然財源滾滾，很多迷信的開發商和投資客就很吃這一套，所以錢湖路上的商業可謂星光燦爛、錢景無限。
光是錢湖北路，短短兩公里距離，就先後坐落著六家商業廣場——錢湖天地、巴麗新地、印象城、寶龍廣場、傳奇廣場、麥德龍廣場。
這裡挑兩個最新的商業廣場來聊一聊，一個是巴麗新地，一個是寶龍廣場。
這也是一家寧波本地民營企業開發的項目，部分是住宅，部分是商業。由於距印象城太近，又逢樓市波動，它的命運也算多難舛，好不容易熬到去年開業，還被一波維權事件所刷屏。
據說，巴麗新地現在人氣冷落，又是一個大坑，不知道當初買了這些商鋪的投資客、商家、商戶如今做何感想？
真為他們感到悲傷。
在印象城馬路對面，還有一個商業項目，如今叫寶龍廣場。
在此之前，它已經換了兩次名字了，先是斯瑪特廣場，後是詩美地購物公園。至今，還能在百度百科上搜索到斯瑪特廣場的相關信息。
總投資接近20億元。其在規劃之初，即抱持了與天一廣場試比高的信念。
未來這裡將建設SMART商業廣場。"SMART"佔地約72畝，地上建築面積約7.7萬平方米，由有著100多年曆史、歐洲最大的商業地產集團--法國UNIBALL-RODAMCO集團在瑞士註冊的TRANS-IMMO公司負責開發、管理。
在歐洲，UNIBALL-RO&DAMCO集團已成功開發了96個商業廣場，鄞州新城區SMART商業廣場則是其在中國大陸開發的第一個商業廣場。
我們來看看斯瑪特廣場的鳥瞰圖。你看，建築造型多麼超現代感呀，圓潤而絲滑，一如世間稀有瑰寶般建築珍品。
但是，不好意思，它只是個夢。夢醒之後，無路可走。於是，這個商業項目又更名了，取名詩美地購物公園。
聽著是不是頗有一番美美的詩意？我們再來看看它的鳥瞰效果圖。
瞧，這鳥瞰效果圖，一定是花了重金，才能夠設計出如此璀璨奪目的盛世美顏來，想必將來一定會開創寧波商業的新傳奇。
不好意思，我們可能又誤會了。
它只不過還是一張效果圖，甚至可能都是同一家設計院設計的，畢竟在電腦上畫幾張效果圖，總比在工地上大動干戈簡單多了，而且又超省錢，無非就是在現場圍擋上更換幾塊噴繪布，這個費用開發商咬咬牙還是出得起。
心若在夢就在，大不了從頭再來。
2017年初，一個外地開發商，就是那個曾被王石先生罵為「門口的野蠻人 」的寶龍地產，如救世主般解救了它，並取名為寶龍廣場。
不知道，這一次它的命運會怎樣？
其實，不止寶龍廣場的前身，還有迪賽鄰里+、迪賽CLD生活中心、明州廣場、路勁新天地等等，這些商業項目哪一個不是踉踉蹌蹌、磕磕絆絆，更有甚者保利城當初牛氣哄哄地要在鎮海搞70萬方城市綜合體，如今住宅賣完了，商業用地也退了，留下一群人懵逼地問：
「城嗎？商業呢？」
這一切，讓寧波大大小小的開發商看到了搞商業地產就是死路一條，於是他們敬而遠之，一門心思搞住宅。
不過，這些年來，終究還是有一些成功的商業項目，比如鄞州銀泰城、東部新城銀泰城｜宏泰廣場、江北來福士廣場、海曙高鑫廣場、高新區港龍廣場、鎮海新城吾悅廣場、海曙｜江北恆一廣場等等，這些商業項目終究還算是比較成功的，至少在人氣、運營、檔次、體驗等層面，沒有落下什麼話柄。
至於商業投資客、商戶經營者有沒有賺到錢，我沒有仔細調查便也沒有發言權。就目前觀察而言，大多數商業還處於固定投資回報期內，投資客只要求每月能拿到固定回報即可，至於商戶經營狀況好壞，可能他們也並不在意。
不過，隨著時間推遲，難免會有一些商業，一些商戶經營每況愈下，拖欠租金等現象自然會發生，屆時可能又會迎來一波小小的維權潮。
寫了這麼多，我只是想說，寧波的商業市場很艱難。
過去，我們走了很多彎路，很多原本不具備商業開發資質、沒有足夠商業資源的開發商混了進來，很多原本不適宜開發、高度重疊的板塊大肆開發商業項目，造成了商業項目嚴重集中、嚴重過剩，對投資客、商戶造成了極大的損失，這一點實在不可取。
但是，一座城市要擴張要發展，就必須得有商業項目作為支撐，只蓋住宅是萬萬不能的，只靠互聯網線上電商也是不可取的。
最近，網上有個地產大V說，中國的商業不能碰、不要碰，不買就不會犯錯。我覺得這個觀點未免武斷，照這樣的判斷，城市化不用再推進了，未來兩億人口進城的國家戰略不需要再貫徹了。
這簡直是荒謬。
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