項目定位分析階段
建築師對地塊、客戶以及戶型進行初步的分析，在頭腦中要形成初步的項目概況，進而分析市場趨勢，以及對競爭對手和自身的優勢研究，之後是對項目的再定位，提出一個規劃建議。
其中對銷售案例需要一定的研究，通過對戶型的解讀，找出信息和趨勢規律，才能把控市場。前期需要不斷蒐集信息，查找有效資源，反覆更新整理資料。
- 到政府官網查找相關土地資料，分析尚未規劃圖，瞭解未來的發展趨勢。
- 找租房網站，查找在售項目信息。或百度這個城市的亮點。
- 做出詳細定位，進一步分析市場。
市場分析的邏輯
對城市詳細分析，每個不同的城市一定會帶來特定的人群，老城區向新城區轉變時，初期時投資客會瞄準房價低而進行大量投資；剛需群體會注意到該城市的優勢因此也會選擇投入。
因此，根據城市情況分析潛在客戶，提出競爭策略，以及依據土地屬性的變化、價格策略、找出目標客戶等不斷優化精準項目定位。
項目定位所需的工具：用SWOT分析項目的優劣利弊，有助於全方位的評估項目情況。
凡事雖然都有一定的規律，但是否真的所有項目都適用，還需視情況而定，不同的建築項目有各自的特點，以下整理出一些不同特性的城市SWOT分析，掌握基本的定位分析技巧，便於開展工作時遊刃有餘~
S——優勢：
片區價值：區域位置中心，市場認同（好地段不愁賣----人群購買力？）
區域發展：重點打造的城市新板塊，較好的市場預期（人群範圍？）
項目規模：大盤效應(大體量，大溢價）
人文氛圍：紀念館、高校，人文底蘊豐厚(主打人文風，概念引用和植入）
學區價值：學區房（單價高，具有升值價值）
銷售價格：升值潛力巨大（整體市場好）
交通優勢：區域交通網絡完善，可達性高。/城市交通便利“一小時生活圈”概念
自然環境：水？（利用，不要放棄）
稀缺資源：臨近高爾夫、山（稀缺資源）
周邊社區：項目周邊已有多個小區入住，居住氛圍環境逐漸上升（熟、共資源）
開發商：本地開發商（資源基礎），知名開發商（市場影響力）——品牌特效
場地素質：平整（開發成本）
......
W——劣勢：
片區價值 ：非中心區，人流少、商業氛圍差、人氣不足（怎樣獲取人流？低價？商業選類和量）
地塊形狀:狹長或不規則（體系感差，景觀溢價受限）
環境干擾：緊鄰汽車站，治安環境影響；臨近高速路、快速路、主幹道（犧牲部分利益）
區域交通:公交線路少，輻射範圍小。（後期可以解決，前期營銷銷售）
基礎設施：生活配套設施品質不高，便利性不強（考慮社區商業的配置問題）
既有障礙：高壓線、汙水處理。（提前處理）
項目規模：項目規模小，難形成體量優勢（向上，配比、低價？立面招引？）
居住氛圍 ：周邊多為農業用地和廠房，居住氛圍不夠濃厚（低價？）
開發經驗：企業缺乏操作經驗，品牌知名度不高。（MOMA豪宅？）
容積率：項目容積率較高，一定程度上限制了項目的品質和規劃(環境、配比）
人口增長：緩慢（人口結構問題導致客戶人群定位）
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T——威脅點：
競爭項目：已有項目成為標杆/或多項目已分流部分客戶，高口碑，並與本項目正面競爭（分析市場空間，客戶人群及產品定位，差異化、特色化？）
未來供應：板塊內供應量大，競爭激烈（具體分析）
宏觀政策：房控等宏觀政策（客戶人群定位後選擇目標，首置？）
客群分流：項目多區同時發展，造成客群分流（研究城發展，分析區域市場特點入手）
高層認可：高層認可度尚未得到市場檢驗（前期介入，是否破局，舉個例子）
產品創新：產品創新帶來的市場風險大（比例問題或分期試探？）
區域認同：居住郊區化，居住理念的改變還未形成（萬萬樹、給和尚賣梳子？）
區域消費：消費力不足（價格、區域外是否有客群）
O——機會：
區域升溫：區域市場升溫、發展空間大、價值進一步提升（貨值最大化、分期避後來者攻擊）
配套完善：大量商業配套，滿足需求（商業是否？借勢？保品？）
市場空白：區域內缺少中高檔住宅和大型商業，項目具有後發優勢（補缺、底商的量？綜合商業？）
房市發展：房產市場快速發展，投資客提供較高的投資回報率（投資產品）
招商經濟：外來客戶目標群體湧入，區域認同感增強，市場空間加大（外來人群體分析，定量）
休閒旅遊：觀光投資客逐年增加（投資客如何定量，是否有旅遊接待類）
住宅消費：住宅消費力上升（高端產品量，消費力源自於經濟）
公建需求：未來區域人口增加，有利於項目公建銷售（理性判斷環境，設想種類）
現有供應：檔次一般，項目超越機會大（提升、超越、創新）
......
定位+策劃
做成一件事情，有很多種方法，沒有特定哪個方法一定是對的，再做分析時也存在很多變數，需要建築師去權衡，綜合考慮，才能找到最適合的辦法去解決問題。
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