（左）合生創展集團有限公司董事局主席朱孟依，（右）合生創展集團的董事局副主席朱桔榕。
時隔六年，合生創展終於迎來了第五任行政總裁——不是此前傳言中的綠都地產集團副董事長馮勁義，而是前中國建設銀行廣東省分行副行長席榮貴。
早在傳言之初，“鎂刻地產”記者就多次聯繫馮勁義瞭解情況，起先，他還直言曾與合生創展有過溝通和交流，但並未確認將前往赴職；前幾日記者再次與他溝通時，他則矢口否認了此前傳言，再三肯定自己的職位並無變動。
商海沉浮數十載，曾被王石稱為“中國地產航母”的合生創展逐漸走向衰落，業績竟不敵十年前。截至2018年7月底，公司合約銷售金額僅為76.15億，跌出房企銷售百強榜單。
今年以來，禍不單行的合生創展融資頻頻受阻，131億發債面臨終止，出身銀行背景卻尚無地產經驗的席榮貴無疑將扛起公司迫在眉睫的融資大任。
此刻，慢週轉下的合生創展正承受著前所未有的壓力。
公司近年發債情況（數據來源：wind）（ 單位：萬元）
第五任行政總裁填補六年空缺
席榮貴的加盟意味著合生創展懸空了六年的行政總裁之位終於塵埃落地，他也成為合生創展跨入房地產26年以來的第五任行政總裁。
2012年房地產行業面臨強調控，同年3月，薛虎辭去合生創展執行董事兼行政總裁職務，結束了其在合生創展的18年的職業生涯，據瞭解，合生創展的五任總裁中，唯有薛虎是合生老將，謝世東、武捷思、陳長纓以及新任總裁席榮貴均為“外援”。甚至，今年46歲的席榮貴先生並無房地產從業經驗，也未曾在合身創展集團任職。
公開資料顯示，席榮貴獲得華南財經學院經濟學學士學位及華南理工大學管理學碩士學位，擁有超18年的銀行業務管理經驗，專注企業運營和管理。
在加入合生創展之前，席榮貴在中國建設銀行工作了23年，於2009年至2014年擔任中國建設銀行廣東省分行公司業務部總經理，離任前職位為中國建設銀行廣東省分行副行長。
建設銀行廣東分行的內部人士告訴“鎂刻地產”記者，早在今年5月就有消息顯示席榮貴要辭職，當時他在建設銀行大力推廣“碼上花”項目，不過截至目前，席榮貴離職的消息並未進行內部公告。而針對公告中500萬年薪的說法，該知情人士表示，實際遠遠不止這個數字，加上其他優厚條件，應該能達到千萬級。
新上任行政總裁席榮貴（中）
“超級大盤”的拖累
2003年，合生創展在天津寶坻區拿下了2.5萬畝的鹽鹼地，地價摺合每平方米78元，計劃打造一個前所未有的亞洲最大別墅區——擁有8000座別墅的京津新城。
再將時間向前推十年。1993年，合生創展創始人朱孟依拿下了廣州處於規劃之中的天河區大塊農田，計劃開發建設華景新城項目。當時的廣州，仍然以市中心的小盤銷售為主，合生創展的大盤模式讓其成為首吃螃蟹者。結果，他賭對了，合生創展從此聲名鵲起。
但這一次，幸運之神不再垂憐於他。這塊看似白送的巨大地塊在此後的十幾年裡成為合生創展的最大累贅——前期投入上百億元之後，2005年，項目取得營業額為4.37億元，2006年、2007年的合同銷售額分別為3.975億元、6.44億元。2008年之後，合生創展的年報就對京津新城銷售金額隻字不提。
至此一來，合生創展便陷入兩難境地。隨著資金成本水漲船高，大範圍投入卻難有回報；另一方面，如果不繼續投入，之前的投資等於全部打了水漂。
這個項目不僅成為朱孟依最大的心病，更淪為業內的笑柄。大量的報道將其與“鬼城”聯繫在一起，甚至有人這樣描繪這裡的夜景：“夜色中的京津新城總給外來者一種魔幻般的感覺，電瓶車在空曠寂靜中滑行，掠過一幢又一幢輪廓精美的臨水別墅，但是這些房子大多沒有燈光，猶如空城般死寂。”
就在人們幾乎要遺忘這個超級大盤之時，朱孟依或許還沒有完全放棄。根據《界面》今年6月份的報道：“馮勁義已經奔赴他作為職業經理人的下一站——擔任合生創展總裁，接管住宅業務，他最主要的任務是為合生創展著名項目京津新城重新定位。”
而如今證實，“救世主”馮勁義並沒有來，京津新城的未來又會在哪裡？
潮白河畔荒草叢生的京津新城
曾經的航母隕落了
彼時，與恆大地產、碧桂園、雅居樂、富力合稱“華南五虎”的合生創展，是眾多華南房企的標杆，五家房企共同赴港上市，開拓全國市場，長期傲視一方。二十多年過去了，“五虎”的格局早已嚴重分化，其中，恆大地產和碧桂園一躍排名全國前三，銷售突破5000億元大關，而合生創展卻逐漸走向衰落，跌出房企銷售百強榜單，規模不足100億元。
合生創展近年市場表現（數據來源：wind）
“鎂刻地產”記者梳理合生創展十餘年年報發現，合生創展的最好成績定格在2009年的150.9億元銷售規模，往後8年銷售均在100億元上下徘徊，到2017年銷售金額定格為92.28億元。
合生創展住宅投資事業部副總經理閆家瑞早前接受“鎂刻地產”記者採訪時指出，合生創展有3~5年規劃，不強調規模增速，希望在確保利潤的情況下實現現金流的絕對安全，不會為了做大規模去犧牲利潤。
但從目前的業績表現看，合生創展目前正面臨規模和利潤“雙失”的局面。近四年來不僅難以逾越百億門檻，甚至連高毛利潤率優勢也逐漸喪失。數據顯示，公司2015年毛利率跌至24.6%，2017年毛利率回升為36.8%，較2011年45.9%的毛利率仍存在較大差距。
公司近年財務情況（數據來源：wind）（記賬本位幣 HKD/百萬元）
此外，合生創展“實現現金流絕對安全”的底線也在被突破。2017年合生創展負債總額達到875.76億港元，同比增長109.88億港元，流動負債同比增長69.67億港元至416.7億港元，同時，2017年合生創展營收同比下降15%至138.24億港元，核心利潤同比出現下降。國際評級機構標準普爾認為，合生創展的短期債務規模較大，且債務對息稅及折舊攤銷前利潤高達12倍，其流動性仍屬“稍欠”水平。
好在“瘦死的駱駝比馬大”，在目前地價高企、核心區域拿地難的情況下，合生創展優質的土地儲備還有望成為其日後翻盤的本錢。一位資深房地產從業人告訴“鎂刻地產”記者，不要看現在合生創展銷售業績不佳，但是在廣州核心區域握有大量的土地儲備，尚待開發。
合生創展項目分佈圖（圖片來源：公司官網）
但“鎂刻地產”記者梳理近些年合生創展年報得知，2013年後合生創展未在公開市場獲取土地，土地儲備面積逐年下降，至2017年年底為2933萬平方米，尚不足碧桂園2017年新增土地儲備的二分之一。
記者|魏瓊
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