文| 時代財經 黃昱 位於雅加達市中心克馬腰蘭的亞運村在最近陸續迎來了它的“客人”。三天前，距離這裡30分鐘車程的格羅拉朋加諾體育中心剛剛完成了第18屆亞運會的開幕式。
一場關於體育的狂歡在這個東南亞島國開始了。對雅加達來說，亞運會並不陌生，56年前的第四屆亞運會就是這座城市記憶中的一段“榮光”。
不過，這次是倉促的。6年前，越南首都河內擊敗了印尼第二大城市泗水獲得了2019年第18屆亞運會舉辦權。但僅僅兩年不到的時間，河內就打起了退堂鼓，雅加達接過主辦權，而為了避開印尼的總統選舉，雅加達亞運會比計劃整整提前了一年。
一屆亞運會，一座亞運村，位於克馬腰蘭的雅加達亞運村由七幢高層公寓組成，七棟樓中除了一棟被服務人員使用外，另外六棟可容納14000名運動員和官員。亞運會結束後，這些小戶型的公寓將由印尼政府作為福利出售給當地低收入家庭。
與雅加達亞運村的緊湊相比，八年前的廣州亞運城則顯得十分“闊綽”--96棟住宅樓， 8078套單位，70到180平方米的多種戶型。與雅加達不同的是，在亞運會開始前，廣州政府就將亞運城項目打包賣給了開發商，再推入市場銷售。
方元（化名）是當年搶購廣州亞運城媒體村住房的一員，“2010年亞運城住宅剛入市銷售的時候異常火爆，當時是以1.1萬/平方米的價格買入，如今八年過去了，這邊房價只漲了近一倍。”對於亞運城房子的升值，方元似乎並不滿意。
按照十年前的規劃，廣州亞運城是被視為帶動“廣州新城”發展的引擎，但現在看來，亞運城更像是一個房地產項目。而在亞運會光環褪去後，當年投資人追逐財富增長的熱烈期待，逐漸歸於了沉寂。
亞運城“回春”
八年過去，從廣州市中心通往亞運城的公共交通依然不便，即便在近些年雨後春筍般湧現的廣州地鐵網絡中，僅有地鐵4號線可以抵達。從地鐵海傍站出口，一排摩的閒散地等候著的乘客，附近新開的一家小型農貿市場，紅色的掛牌上寫著“海傍村自產自銷臨時擺賣點”。
圖：海傍村自產自銷臨時擺賣點 來源：時代財經
按照規劃，這裡原本要建成金嘉地鐵商業街的，但由於遲遲未開發，早期入住亞運城的人生活很不方便。為了提升配套，2014年這裡建起了一個臨時的農貿市場，但方元稱，“這裡隨時都有拆掉的可能。”
在農貿市場的對面是廣州亞運會的遺蹟之一--媒體中心，如今它已變成了亞運城板塊內的首個購物中心“亞運城廣場”，並在去年底正式開業。“當初開業時，亞運城廣場廣告做得特別大，但是人流量一直不多，還是位置太偏了。”亞運城廣場華為旗艦店的店員說道。
廣州亞運城目前的住宅小區主要包括亞運會前修建的媒體村、運動員村、技術官員村（山海灣），以及後來推出天薈、天城、天譽、天峰。目前在售的是天峰小區的三棟樓，戶型在88-135平方米，售價約2.4萬-2.9萬/平方米。
據亞運城置業顧問介紹，除了天峰外，其它樓盤均已售罄。目前天峰在售的三棟樓一共有564套可售房源，已有300人進行了誠意登記。因為處於價格窪地，廣州亞運城在這兩年才有了“回春”的跡象，今年上半年廣州亞運城共售出新房1219套，在廣州所有樓盤中排第二。
但這仍不及亞運城項目剛推出時火爆場景——在八年前亞運城首次推盤時，曾上演5000人排隊搶房的場面。專注亞運城租售服務的廣州澤成房地產經紀有限公司客戶經理周泉森稱，房價相對便宜是廣州亞運城這幾年銷量走高的重要原因，“現在購房者過來亞運城買房主要就是圖便宜。”
不可否認，廣州亞運城目前正處於“價格窪地”。與亞運城相比，距離廣州市中心更遠的南沙區，不少新房在售價格都已經超過了3萬/平方米。同時，當前的廣州亞運城也出現一二手房價倒掛的現象。一方面是限價的影響，另外如今在售的一手房離地鐵口較遠，步行至少要25至30分鐘。
周泉森指出，目前廣州亞運城的購房者以剛需客為主，購房者選擇此樓盤除了因為價格相對便宜，還考慮到學校和地鐵配套。按照亞運城的原本規劃，這裡將合計建設從幼兒園到高中的18所學校，目前已正式招生的學校共有4所。
儘管相關配套逐漸完善，但由於廣州亞運城位於番禺區蓮花山南麓，較為偏遠，原本規劃的地鐵3號線東延線和8號線南延線也未建成，這成為亞運城房價8年來增長乏力的重要原因。但亞運城銷售中心置業顧問表示，地鐵3號線延長段大概率2022年會正式開通。
在周泉森看來，地鐵三號線東延線建成後，廣州亞運城的房價會有較大的漲幅。“八年來廣州亞運城的房價才增長了一倍，一是由於房源數量多，二是缺少利好消息，而新開通的地鐵線將成為下一個重要的房價刺激點。”
有人虧本離場
頭頂亞運會光環的廣州亞運城自2009年面世以來就備受關注。當年12月，富力、雅居樂、碧桂園以255億元的天價奪得廣州亞運城地塊，刷新了國內總價地王紀錄。除了14宗未開發的建設用地外，三大開發商還拿下了彼時在亞運會前已建成的主媒體中心、媒體村、技術官員村、運動員村及相關配套設施。
開發商整體拍下後可在亞運前先期發售已建好的“三大村”，包含96棟住宅樓，共有8078套單位。為了平衡開發風險，2010年6月三大開發商引入了世茂和中信地產，組建了一家名為廣州利合房地產開發有限公司（以下簡稱“廣州利合”）的項目公司，5家公司各持20%的股份。
加入新的股東後，五家開發商分工明確，由中信地產負責融資，富力負責報建規劃，世茂負責設計，碧桂園負責工程和物管，雅居樂負責營銷。經過僅僅近三個月的磨合後，亞運城正式對外銷售運動員村、技術官員村和媒體村住宅。
亞運城的首次推盤銷售異常火爆，3個月內賣出3900套房，均價達到12489元/平方米，而同期作為廣州中心城區的海珠、荔灣的房價也才1.8萬/平方米。“當時亞運城賣的真的非常火，我當時好不容易搶下了一套媒體村的兩居室，售價約為1.1萬/平方米。”2012年入住媒體村的方元說道。
亞運城將番禺的房價帶入到“萬元時代”。方元回憶說，當時番禺不少小區的房價才6000-8000元/平方米的樣子，亞運城的高定價將整個番禺的房價都拉上去了。“選擇買這麼貴的房子，主要就是因為當時亞運城真的非常火，相信這的房子會有很大的升值空間。”
多位業內人士對時代財經表示，亞運城推盤初期，投資客是主要購房者，約佔總購房者7成以上的比例。不少投資客買入亞運城的房子後並未用於居住，這直接導致了亞運城人煙稀少。
“2013年以前，白天在亞運城小區內逛一圈幾乎沒什麼人，能看到的可能只有幾個保安和清潔阿姨，晚上一棟樓可能就亮一兩盞燈。”有投資人表示，這樣的情況到2014年才慢慢好起來。
數據顯示，2010年亞運村起售價均價約為1.3萬/平方米，部分單元價格更是突破2萬/平方米，到2014年，技術官員村甚至出現降價，一度跌至9800元/平方米。總的來看，2016年前，亞運村的銷售均價基本保持在一個直線水平，沒有突破過2萬/平方米。
“從整個廣州來看，別的板塊房價在那幾年都上漲不少，但亞運城卻原地踏步，甚至一度出現房價下跌的情況。”周泉森向時代財經透露，2016年之前不少投資客覺得亞運城的房價上漲遙遙無期，都陸續選擇了拋售房產，其中不少人是虧錢賣的。
“2015年時很多投資客都是虧錢在賣，原來一百多萬買的房子，虧五、六萬，甚至十多萬賣的都有。售價漲得比較多的是2016年之後。”
圖：亞運城二手房中介門店 來源：時代財經
事實上，不僅購房者對亞運城房價增長乏力感到失望。作為開發商之一的富力也在2016年決定退出該項目。同時，由於中信地產和中海地產業務整合，原由中信地產持有的股份轉由中海地產持有。至此，廣州利合的股權由世茂、碧桂園、雅居樂以及中海地產平分。
據亞運城售樓處置業顧問介紹，如今，亞運城由碧桂園負責營銷，世茂承建，中海負責財務，雅居樂負責物業。中原地產分析師黃韜表示，經歷2014年的低谷之後，亞運城在整個樓市的推動下從2016年開始有一個比較大的漲幅，同時，碧桂園負責營銷後，亞運城項目變得更加進取。
亞運館閒置四年，仍需政府補貼
作為一個因體育賽事而生的項目，亞運城熱度在亞運會後很快褪去，而項目中的廣州亞運城綜合體育館也因為人氣問題閒置了長達四年。
廣州亞運城綜合體育館（以下簡稱“亞運館”）是專為廣州亞運會而新建的規模最大的比賽場館，佔地面積約10萬平米，總建築面積約6萬平米，亞運會期間承辦了體操、蹦床、檯球及壁球等比賽項目，建築群包括體院館，、檯球館、壁球館以及廣州亞運城紀念館。廣州亞運城綜合體育館並沒有和“三大村”一起被拍賣給開發商，其產權仍屬於番禺區政府。
在完成亞運會的使命後，亞運館就陷入了長達4年的沉寂期。2011年起，亞運館由番禺區體育局代表區政府接管，由於缺乏專業運營，這期間“只能聽得到鳥叫，聞不到人聲”。
2014年8月，番禺區體育局通過向社會公開招投標甄選專業場館運營商，同年11月，廣州珠江體育文化發展有限公司和廣州廣電物業管理有限公司一起成立了廣州亞運城綜合體育館運營管理有限公司，專門負責運營管理亞運館。
“公司接管這幾年來，亞運館發生了翻天覆地的變化。”廣州亞運城綜合體育運營管理有限公司相關負責人透露，如今周邊的市民都會到亞運館來運動，每天人流量可以達到千人次，一年的人流量有數十萬人次。
人氣的回暖主要在於亞運館做出了改變。一方面，亞運館會對所有市民開放，既打造了一些免費的羽毛球、籃球、乒乓球等場地，也開放一些低價收費的專業場地；另一方面，亞運館還加大了青少年體育培訓的開發，引進了很多有特色的體育培訓以及國際高端的體育賽事。
由於承辦過亞運會，知名度以及配套的完整度都是亞運館優勢，但目前來看亞運館也存著位置偏遠、周邊人口不足、場館固定座位太少等短板。
“由於接管時間比較短，亞運館現在還是需要依靠政府的補貼來生存，但是我們也在爭取慢慢實現自負盈虧”上述負責人指出，亞運館近些年不僅了舉辦一些賽事、演唱會、企業年會等大型活動，還開展了20個文體項目培訓，同時還會做一些商業開發，比如賽事冠名、廣告招商等，以及出租一些功能房以增加場館收益來源。
被遺忘的“廣州新城”
儘管亞運城這些年在慢慢向著更好的方向發展，但其價值體現顯然與十年前的設想並不匹配。
在“亞運要讓廣州城市建設至少提速十年”的共識下，亞運城的選址十分慎重。2004年申亞時，亞運城的初步選址是奧體中心廣氮社區,2006年9月有大學城、目前的亞運城、以及廣氮社區三個選擇。而最終選址目前的亞運城是因為配合廣州城市發展往南拓的戰略,賽後這裡也將成為可居住10萬人口的居住新城,賽後利用率很高。
2007年，廣州舉辦了2010年亞運會（廣州）亞運村規劃建設研討會，與會專家一致認為廣州亞運城選址科學合理，肯定了以亞運城作為“廣州新城”發展的引擎，帶動整個新城發展的戰略。
彼時在“廣州新城”概念的帶動下，外界對廣州亞運城的發展極為看好。按照規劃，廣州新城位於廣州市中南部，包括沙灣水道南岸的東湧鎮、魚窩頭鎮以及沙灣水道北邊市橋以東的石碁鎮、石樓鎮和石龍鎮的一部分，總面積228平方千米，人口規模將達100-120萬人。
然而，所謂的廣州新城這些年並未取得多大進展。廣州市社會科學院研究員、南方民間智庫專家委員會副主席彭澎向時代財經透露，基本上現在除了開發商還在說“廣州新城”的概念外，真正負責城市規劃的政府部門都比較少提了。
廣州新城的設想之所以停滯主要是受到兩個方面因素影響。彭澎認為，一是廣州新城規劃的區域被分割了，2012年12月原屬於番禺區的東湧鎮、大崗鎮、欖核鎮正式劃歸為南沙區管轄，廣州新城的規劃地塊就開始分屬兩個區。
番禺區和南沙區對於分割後的地塊都有自己的規劃，這也成為影響廣州新城發展的第二大因素。番禺在廣州新城的地域上提出了番禺汽車城的規劃，目前這一規劃正在不斷深入，相近的地方還規劃有廣州國際創新城、思科智慧城。南沙在廣州新城這一塊規劃了商務機場，但遲遲沒有正式落地。
“廣州亞運城跟整個城市總體規劃有點脫節，如果說還堅持發展廣州新城，那亞運城會非常火爆，但是因為廣州新城的理念沒有被堅持下去，後面由於行政區劃的調整就支離破碎了，現在的番禺汽車城也沒有形成完整的規劃，沒有真正考慮到兩個區。” 彭澎指出。
與廣州亞運城的坎坷相比，為1990年北京亞運會而修建的北京亞運村已成為北京最早的富人區之一。北京亞運村建在北京市朝陽區北三環與北四環之間，在大規模的城市改擴建過程中，北京城市建設的軸心第一次大規模地向北偏移。
北京亞運會舉辦後，北京亞運村成為了北京最具代表性的高檔住宅區，當初的運動員公寓--匯園公寓一度成為全國最貴的公寓。據媒體公開報道，當時北京亞運村的首批購房者多為明星和外國人，劉歡是最早的買房者之一，當時的售價僅為1200元/平方米，如今不少小區房價已漲到十萬以上。
彭澎認為，廣州亞運城之所以房價增長乏力，一是離中心城區較遠；二是房源量較大；三是 “三大村”由政府在短時間內建好的，存在較多質量問題。另外，對比來看，北京亞運村的興建時間比廣州要早很多，早已融入中心城區。
杭州將成為繼北京、廣州之後，第三座舉辦亞運會的國內城市。今年2月杭州亞運村選址確定為蕭山區錢江世紀城，有分析人士認為，雖然杭州亞運村和廣州亞運城一樣也將崛起於一片農田，但其與已建成區較短的空間距離和杭州智慧城市的定位會使得亞運會效應更強烈。
與廣州亞運城建好主體建築後拍賣給開發商不同的是，杭州亞運村在項目建設階段就開始招標，目前入圍且處於公示階段的是綠城、萬科、華潤三家開發商，它們將獨立開發不同地塊。一場新的“長跑”已經開始。
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