文| 時代財經 劉新歌 一邊頻繁併購，一邊持續出清。雲南城投最近在資本市場的動作讓人眼花繚亂。
8月3日，雲南城投（600239.SH）公告轉讓全資子公司雲南城投天堂島置業有限公司(下稱“天堂島置業”)90%股權。同時，其下屬全資子公司雲南城投龍江房地產開發有限公司(下稱“龍江公司”)也擬轉讓所持有的城投湖畔四季城(一期)項目中一在建工程。
再度“賣子”
天堂島置業由雲南城投在2015年2月28日出資 1 億元設立，其成立之初的目標是拿下昆明市呈貢區斗南街道辦事處西部KCC2014-31至37 號等7幅地塊，總面積達40.56萬平方米（約合608.96畝）。其中，31-366宗土地為住宿餐飲、批發零售、商務金融用地，37號土地則為商務金融用地。
同年3月9日，天堂鳥置業通過公開市場如願競得上述土地，總代價約18億元。根據資產評估報告，開發三年多以來，天堂島置業賬面總資產為24.84億元，總負債為 23.83億元，淨資產約1億元。上述呈貢區7宗土地為天堂鳥置業的主要資產，賬面價值24.82億元，佔資產總額的99.95%。其中，土地價款為18.80億元，項目前期工程費為867萬元，開發間接費用為 5.94億元。
而轉讓的城投湖畔四季城（一期）在建工程為項目中J2012-040-1號地塊，土地用途為城鎮住宅用地，土地面積為58686.88 平方米（摺合約 88.03 畝）。截至基準日（2018年5月31日），該在建工程累計投入 11.19億元，市場評估價值為18.04億元，增值額6.85億元，增值率達61.22%。
這不是雲南城投第一次“賣子”。近年來，雲南城投不斷出讓旗下公司股權。2016年，雲南城投出讓雲南溫泉山谷房地產開發（集團）有限公司（以下簡稱“溫泉山谷”）21%的股權。2017年，又先後出讓陝西安得房地產開發有限公司（以下簡稱“陝西安得”）70%股權及雲南城投晟發房地產開發有限公司（以下簡稱“晟發地產”）60％股權。2018年6月22日，雲南城投連發兩個公告，轉讓其持有的大理滿江康旅投資有限公司80%股權及西安雲城置業有限公司51%股權。
在一邊轉讓項目的同時，雲南城投的收購也在頻繁地進行。今年7月24日，雲南城投旗下控股子公司西雙版納雲宇置業有限公司（以下簡稱“版納雲宇”）以2922.34 萬元競得西雙版納盛璟新城投資開發有限公司100%股權。而在之前的5月和6月，雲南城投分別以19.85億元和235.72億元鉅額，收購海南國際會展中心綜合性地產項目和成都會展。
更早之前的2017年9月，雲南城投還以25.88億元完成對銀泰旗下8家公司股權的收購，包括7家公司70%股份和1家公司20%的股份。據時代財經不完全統計，從去年至今，雲南城投已通過收購累計投資超300億元。
資金承壓
在本次轉讓公告中，雲南城投明確表達了對現金的渴求，“通過股權轉讓/轉讓本項目，公司可獲取投資收益，實現資金回籠，增加公司的現金流動性。”
對於資金壓力，雲南城投證券事務相關人士在接受時代財經採訪時予以否認。“跟別的行業比，房地產行業資產負債率都是偏高的，房企現金流也都不會特別充裕，但公司整體財務狀況還是正常的，沒有特別緊張或有問題。”
不過，近年來雲南城投的盈利狀況和高負債一直為資本市場所關注。公開財務數據顯示，雲南城投2015-2017年負債率分別為87.64%、89.22%和88.82%。其盈利狀況也表現得不夠平穩，從2015年至2018年第一季度，雲南城投歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤分別為-1.81億元、-3.65億元、1.12億元和-4988萬元。
雲南城投居高不下的資產負債率和龐大的利息支出也為上交所重點關注。2017年，雲南城投利息支出高達17.59億元，是公司歸母淨利潤的6.66 倍。對此，上交所曾向雲南城投發出問詢函，指其融資情況已經成為影響經營狀況的重要方面，要求其請補充披露各類融資途徑的融資金額、融資成本、融資期限等信息。
頻繁收購及加大發展投入帶來資金需求激增，除資產證券化之外，雲南城投開始通過設立基金的方式撬動更多的資金。2017年5月，雲南城投與長城資產管理股份有限公司共同設立城鎮化併購基金——蕪湖夢享投資中心，與九江銀行股份有限公司設立契約型基金，資金規模分別為100億元和80億元，雲南城投出資分別不超過25億元、20億元。
值得注意的是，在雲南城投的買賣過程中，出現了一些“快進快出”的項目。2015年12月，雲南城投以19250萬元從自然人韓彥超、胡帥手中購得安得公司70%股權。收購後不到一年半，雲南城投便於2017年4月將其悉數轉出。而2013年3月以3.88 億元代價收購的溫泉山谷60%股權，雲南城投於2017年1月將其持有的21%股權轉讓給雲南城投健康產業投資有限公司。
對於頻繁的資產買賣，雲南城投證券事務相關人士對時代財經表示，“確實有一些快進快出的項目，但長期深耕的項目也很多。每一次出售和購買，主要是整合公司資源、優化公司資產配置，但主業依舊是房產項目的開發。”他還表示，除了傳統的住宅和商業地產，雲南城投未來將轉向康養和文旅地產。
不過，相比高週轉的住宅產品，康養和旅遊地產的開發經營更不容易。如何儘快培養持續、有力的“造血”能力，雲南城投也許還有一段長路要走。
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