2018-09-10 00:20:05 佚名

肆虐之火

父母去世之後，子女根據繼承取得房屋的使用權，但並未取得房屋的所有權。下面將就房產繼承的問題逐步進行分析。

一、房屋是否由子女繼承

父母過世，遺產並未當然由其子女繼承，遺產繼承的順序為1.遺贈扶養協議，2.遺囑，3.法定繼承。只有在沒有遺贈扶養協議及遺囑的前提下才發生法定繼承，且子女並非唯一的法定繼承人，第一順序繼承人包括配偶、父母、子女。

二、繼承的直接效果

父母去世之後，子女即能獲得父母的遺產，即遺產的所有權，但物權要經過公示才能對第三人產生效力，動產的公示為交付，即子女獲得動產即為取得動產的完整所有權，對第三人亦能產生效力，；不動產（房產）的公示為登記，子女雖通過繼承取得了不動產的“所有權”，但是不動產未經登記是無法對第三人產生效力的，可理解為子女只取得了不動產的使用權，並未取得完整的所有權。

三、房產未變更登記的影響

從繼承發生開始，子女即能獲得父母的房屋，但若未對該房屋變更登記，是不具有對第三人的效力的，將會產生以下影響。

1.繼承房產的子女無法出售該房產；

2.涉及拆遷等事項無法認定該房屋歸繼承人所有；

3.若該房屋有入讀學校等優惠政策，繼承人及其子女無法享受相應政策；

4.繼承糾紛的最高訴訟時效為20年，如果20年內未辦理變更登記，超過20年後，該房屋因之前的事項發生糾紛，無法受到法律保護。

四、登記的程序

1.出具死亡證明。一般醫院會出具死亡證明，若無可前往被繼承人戶籍所在地派出所開具。

2.出具戶籍證明。可前往被繼承人戶籍所在地派出所開具戶籍證明，證明共有多少繼承人。（若是遺囑繼承則無需該程序）

3.其他繼承人簽字確定放棄繼承該房產。

4.去公證處進行繼承公證。需要注意的是，這一步是要收費的，費用為房屋估值20萬以下部分的2%，20萬至50萬部分的1.5%，50萬至100萬部分的1%，100萬以上部分的0.5%。

5.去房管所辦理房屋變更登記，憑原房產證、繼承公證書、身份證等材料去房屋管理所變更登記，手續費約為幾百元。如果是通過遺贈扶養協議繼承房產的繼承人，還需繳納契稅及個人所得稅（標準按照房屋贈予計算）。

6.去國土局辦理土地使用證的變更登記。

法束書亭

如果父母沒有訂立遺囑，且爺爺奶奶也早已過世，那麼按照法定繼承的規則，該房產由其子女共同繼承、平均分配。

通常情況下，各自成家的子女不具有共同生活的關係，因此他們繼承父母的房產不屬於共同共有，而是屬於按份共有，並且各自享有均等份額。那麼，他們一直沒有將房產過戶，該房產在法律上如何歸屬呢？

一般來說，不動產物權的變動以變更登記為生效要件，但因繼承而發生的不動產物權的變動無需辦理過戶登記。即當父母死亡之時，該房產無需辦理過戶登記即歸屬於各子女所有。

《中華人民共和國物權法》第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

當然，雖然不用辦理過戶登記該房產也能直接歸屬於子女所有，但子女如果不去辦理正式的過戶登記的話，他們對該房產所享有的權能是有限的。具體來說，他們對該房產只享有佔有、使用、收益的權能，而不享有處分的權能。即如果他們不去辦理過戶登記，那麼就沒有辦法將該房產轉讓給其他第三人。

因繼承房產而去辦理不動產過戶登記的，一般情況下只需要攜帶父母死亡證明和子女身份證明，直接去不動產登記中心就能辦理。當然，如果遇上阻礙也可以先向法院提起確權之訴，再以法院判決書辦理過戶登記。

冰焰

身邊就有一個這樣的朋友，在帝都2環內有一個四合院，那還是上個世紀七八十年代的事情。產權是父母的，本來這個四合院理所當然就是他的，他也這麼理所當然的認為了。所以在父母都過世之後，還是住在這裡。住了30年。

有一天四合院要拆了，賠的價格是15萬一平米。他們的四合院大約有200多平米。這下來至少3000多萬。他們一家就是千萬富翁了。那段時間對於他們來說是幸福的。到處看房子，到處看車。訂金都交好了。就等著賠償款到位了。

結果，拆遷的手續辦到他們這裡，就不行了。因為這個房產是父母的。沒有過戶到子女名下。而法律規定的繼承權20年內有效，所以他們的希望落空了，還自己賠了好些錢進去。房子買不了，車也買不了，押金也沒了。

那段時間這個朋友一家人簡直就是度日如年了。但是沒有辦法，法律就是法律。無規矩不成方圓，我們必須按照規章制度辦事。

所以，若是正常情況下，老人沒了之後，一定要去辦理房產過戶手續，這樣至少你應得的房產就是你的。

老王偵查記

現實中，這樣的情況比比皆是，平時大家都是這麼幹的，不到必須的時候，很多人是不去過戶父母的房產的。但是，這樣做有什麼弊端呢？我們來分析一下。

根據問題，我們可以判斷出來，房產是父母名下的遺產，既然父母均已經去世，那麼，根據法律規定，房產就成為遺產，在沒有遺囑的情況下，法定繼承人是有權繼承的。繼承自被繼承人去世的時候開始。也就是說，自被繼承人去世，該房產就屬於所有繼承人共有了，而沒有產權分割，那麼，房產其實處於產權不清晰的狀態下。

我國物權法規定，不動產實行登記制度，即，不動產所有權人的權利以登記為準。父母名下的房產登記在父母名下，而當父母去世後，這個登記的產權人已經不存在了，權利主體不在，相應的權利也無法行使。現實中，通常是房產由其中一個兄弟姐妹居住，如果不存在出租、轉讓或買賣的情況，是否過戶，進行產權分割，根本無所謂的，誰也不會受影響。

可是，這種狀態並非一勞永逸，主要存在以下一些風險，需要大家瞭解清楚：

第一，父母去世，子女幾個如果暫時不分割房屋產權，不辦理過戶，沒人來管的，全憑自願。可是，如果時間長了，幾個子女中間有人去世，那麼，這個子女的孩子和配偶也會參與到房屋繼承中來（雖然配偶原來也有權利，但是，因為這個子女還在，所以，配偶無需參與，他並非法定繼承人）。這樣無疑會使原來相安無事的狀態被打破，不同的人有不同的想法，而子女的孩子和配偶與其他幾個繼承人之間的關係未必很親密，一旦有人提出異議，將使整個事情變得非常複雜。

第二，根據法律規定，未明確表示放棄繼承，應當被認為是接受繼承。因此，即便是房屋一直沒有過戶，但是，只要幾個子女都沒有明確表示放棄，那麼，所有人都一直擁有繼承權利。居住在房屋裡的人，他的居住權其實一直處於不穩定狀態，其他人隨時可以提出分割房產，要求他搬出，或者折價給予補償，以獲得房屋產權。而分家析產的要求，是沒有時效限制的，這無疑給未來解決這個問題的孩子們增加了難度。

第三，除非是這個房屋在父母去世之後，無人居住，用於出租，那麼，大家的生活不受影響。不過，如果從長遠來看，未來有關房屋的政策如何走向，很難預料。房產稅、遺產稅、購房資格等等，都對分割產權，房屋過戶產生影響。

綜上，每個家庭情況不同，還需從長計議，綜合考量。

我的頭條號（穎想法律）經常會發布法律常識和理念的文章，希望大家關注，並樹立法律思維方式，遇事冷靜客觀思考，讓自己的生活平安快樂！感謝關注我的頭條號，歡迎分享我的法律文章！

穎想法律

假如父母死亡，且屬於獨生子女，那麼可以通過父母死亡證明以及個人獨生子女的核發證明等資料，直接辦理過戶手續，以免以後產生不少不必要的麻煩。但是，如果父母死亡，但涉及到幾個子女，那麼則需要根據合法程序進行財產分配，而如果其餘子女選擇自動放棄房產，那麼則流程就相對簡單一些，但這種發生概率並不會很大。但，考慮到未來的因素，為了避免不必要的麻煩，且需要享受到房子的所有權，還是建議儘早辦理過戶手續，而這也是維護自身權益的關鍵舉措，同時也是給了父母的一個交代，不再讓父母擔憂。

郭施亮

如果父母死亡，名下的房產子女一定要及時去辦理過戶，否則會有麻煩:

一是不過戶等於得不到房產的所有權，只有使用權。如果以後房產拆遷徵地等，就得不到補償，想買賣也辦不了過戶;

二是隻有20年的最長保護時效，即訴訟時效。如果繼承人之間因為房屋繼承遺產問題發生糾紛，需要到法院起訴解決時，超過了20年將喪失勝訴權。

房產繼承應先到公證處辦理房產繼承公證手續，再到房產交易中心辦理房產繼承手續。

房產繼承有兩種，第一種是遺囑繼承，第二種是法定繼承。

如果死者生前沒有留下遺囑就要按照法定繼承來辦理。辦理過戶需要的材料為:

1、死亡證明; 如果沒有可以去死者生前戶口所在地派出所開具證明。

2、除繼承人外，其他子女書面放棄繼承權聲明。

3、到公證處遺產繼承公證(費用為房產評估價的2%。

4、持原房產證、公證書、繼承人身份證去房產局辦理繼承和過戶手續，費用在千元以內。

5、持繼承人辦理好的新房產證去國土局辦理土地證過戶。

葉公來幫忙

如果父母死亡，名下的房產子女一直不去過戶，會怎麼樣？

{!-- PGC_VIDEO:{"thumb_fingerprint": 11041059593082250692, "vid": "78230e975f264460bd66fab55bac2be1\

社保分析師

一般情況下，父母如果去世之後，房產還一直登記在去世一方父母的名下，那麼代表這部分遺產還沒有進行分割，也就是說，房產還沒有確定合法的繼承人，這時候房產還只能屬於父母的遺產，任何人都無權進行處分。

所以如果該房產被某一個子女一直佔用或者居住，那麼該子女也就最多可以在房子中進行居住，但是並不能進行出租或者出售，否則其他繼承人是有權對此提出異議或者要求分割相關利益的。

另外，因為該房產一直在父母的名下，所以如果該房產遇到拆遷等問題，子女也不好獲得相關的拆遷利益，容易產生糾紛。同時該房產也無法進行出售。

所以建議如果父母去世之後，房產應當儘快確定合法的繼承人，變更到繼承人名下，這樣房產才便於上市流通。

任律師工作室

A：

如果父母死亡，名下的房產子女一定要及時去辦理過戶，否則會有麻煩:

一是不過戶等於得不到房產的所有權，只有使用權。如果以後房產拆遷徵地等，就得不到補償，想買賣也辦不了過戶;

二是隻有20年的最長保護時效，即訴訟時效。如果繼承人之間因為房屋繼承遺產問題發生糾紛，需要到法院起訴解決時，超過了20年將喪失勝訴權。

房產繼承應先到公證處辦理房產繼承公證手續，再到房產交易中心辦理房產繼承手續。

房產繼承有兩種，第一種是遺囑繼承，第二種是法定繼承。

如果死者生前沒有留下遺囑就要按照法定繼承來辦理。辦理過戶需要的材料為:

1、死亡證明; 如果沒有可以去死者生前戶口所在地派出所開具證明。

2、除繼承人外，其他子女書面放棄繼承權聲明。

3、到公證處遺產繼承公證(費用為房產評估價的2%。

4、持原房產證、公證書、繼承人身份證去房產局辦理繼承和過戶手續，費用在千元以內。

5、持繼承人辦理好的新房產證去國土局辦理土地證過戶。

B：

根據我國繼承法的規定，繼承從被繼承人死亡時開始。題中的“父母”有遺贈撫養協議的按遺贈撫養協議辦理，若有遺囑則按被繼承人的遺囑繼承，若均無則按照法定繼承辦理。

按照法定繼承的方式，屬於第一順序繼承人的有配偶、子女、父母，若問題中的“父母”的父母已不存在，則子女為唯一的繼承人。同一順序繼承人繼承遺產的份額一般應均等，在遺產處理前若子女均未明確表示放棄繼承，則該房產應由所有子女平等分割。

對於不宜分割的遺產，可以採取折價、適當補償或者共有等方法處理。

根據我國物權法的規定，我國不動產物權採取登記制，不動產登記薄是物權歸屬和內容的根據。但根據第二十九條的規定，因繼承取得的物權，自繼承開始時發生效力，這表示房屋繼承無需登記即可取得房屋物權，若繼承人為數人，則為共同共有。

繼承的房產雖不經登記取得物權，但不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，以記載於不動產登記薄時生效，因此未經登記的房屋，繼承人無權對該房產進行辦理房屋轉移登記等處分行為。

假若之後因該房產引起糾紛，繼承人可在知道自己的權利受到侵犯之日起的兩年內可以向法院提起訴訟，但該權利應在繼承開始之日起二十年最長保護期內行使。

綜上所述，建議應儘早辦理相關房屋過戶手續，避免不必要的麻煩。

父母的房產，自然是留給子女的，要不要辦理過戶手續，又如何？說到底，這個房子還不是我的嗎？有必要辦理過戶手續嗎？

我們試著從稅法和物權法的角度來分析一下。

一、從無物權法的角度來看

1、法定繼承的效力

不需要辦理過戶手續，繼承和受贈即發生效力。根據《物權法》規定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

2、登記的效力

但是，我們說的是房子！房子！房子！重要的事情說三遍。房子屬於不動產，根據我國物權法的規定，我國不動產物權採取登記制，不動產登記薄是物權歸屬和內容的根據。

物權法第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。

根據第三十三條規定，因繼承取得的物權，自繼承開始時發生效力，這表示房屋繼承無需登記即可取得房屋物權，若繼承人為數人，則為共同共有。

哦，原來法定繼承的房子屬於有特殊規定的，即使未登記，也不會有問題。

3、不登記會怎樣？

但是，問題又來了，根據我國繼承法的規定，繼承從被繼承人死亡時開始。“父母”有遺囑按被繼承人的遺囑繼承，若均無則按照法定繼承辦理。

按照《繼承法》規定，法定繼承的方式，屬於第一順序繼承人的有配偶、子女、父母，若被繼承人父母已不存在，則子女為唯一的繼承人。同一順序繼承人繼承遺產的份額一般應均等，在遺產處理前若子女均未明確表示放棄繼承，則該房產應由所有子女平等分割。因此，作為遺贈的房產，有多位繼承人的，為避免後期因房產歸屬及後續收益產生糾紛，建議及時辦理過戶手續。

二、從稅法的角度來看

1、增值稅

根據財稅（2016）36號規定，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權，免交增值稅。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。因此，個人通過法定繼承方式取得房產，不需要交納增值稅。

2、個人所得稅

財稅（2009）78號，一、以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不徵收個人所得稅：（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養；（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。因此，個人通過法定繼承方式取得房產，不需要交納個人所得稅。

3、契稅

財稅（2004）1036號規定，對於《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不徵契稅。非法定繼承人根據遺囑繼承的，要全額繳納契稅。因此，法定繼承方式下房產贈與不需交納契稅。

4、土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。因此，繼承方式下也不涉及土地增值稅。

5、印花稅

《印花稅暫行條例實施細則》第五條，條例第二條所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。因此，個人將房產贈送給直系親屬無優惠政策，依然按產權轉移書據交納印花稅，稅率0.5‰，由於贈送方式下無交易價格，印花稅按照同類房產的市場公允價作為計稅依據。