近日，備受關注的綿陽市中心某盤，以開盤14000——15000元的均價，鬧了個大冷門，鬧了個大笑話！
為什麼這個盤備受關注？市中心和江景房，歷來是樓市關注的重點和房價的至高點，從某種意義上是決定了綿陽房價的走向，加之這個盤貼有大企業+大樓盤等標籤，想不受人關注都不行。
去年，虎哥也在多篇文章中闡述過，這個盤和南河壩的某盤，以及經開區機場東路某盤，應該是目前綿陽城區最受關注的熱點盤和房價的標杆。為啥？前兩個都是老城區+大盤，南河壩還有環境寬鬆+學區房+臨江等優勢，機場東路具有目前綿陽最完美的江景和景觀長廊等環境優勢疊加。
誰也沒想到，市中心這個盤出爐，卻煮成了夾生飯，令人唏噓，據好多在現場的網友向虎哥反應，一看價格，購房者逗留了一個多小時，全作鳥獸散。各個微信朋友圈吐槽的鋪天蓋地。
其實，市中心這個盤還不是最差的，畢竟地段在那兒。還有更差的，據業內人士報料，之前，經開區某大盤開盤前牛皮吹得山響，口號喊得震天，據說開盤那天開出865套，當天走脫的不到270套，你說慘不慘？
看來，價格，成了時下綿陽購房者至關重要的取向。
房價是誰說了算？從來就是購房者說了算！
包括幾輪高峰期，開發商可以隨便挖個坑坑坐地收錢的時段。你的需求高於供給，你一波又一波去搶購，傻子也會想到把價格無上限地層層推高，更何況是某些骨子裡就帶有“有錢便是爺”那種劣根性的開發商？
但是，市場急轉而下，開發商還按高峰時段的套路出牌，不鬧笑話才怪！
只想到市場的美好時代，只想到自己產品的優勢，忘記了自己產品的劣勢，按酷暑時段的行情定深秋季節的價格，不出醜才怪！
開盤，特別是首場開盤，對整個樓盤的盛衰極其重要，首次開盤成功了，整個盤的運作就成功了一半，否則，就會陷入被動局面。稍有經驗的開發商，都會採用低開高走的策略，贏得全局性勝利。在此，虎哥再次告誡各位房企大佬，定房價，一定要深入市場，綜合考慮，不能當“三拍XX”，腦殼一發熱，胸脯一拍，就是你的房價？那不是房價，那只是你用來自嗨的銷控表。購房者買了單，你能把購房者的錢入袋為安，那才是你的房價。所以我說，房價是購房者說了算，不為過吧？
用什麼方法鑑定你的開盤價格合理？去年，我和經開區某開發商探討過這個問題，得出的共識是：開盤當天銷售60%是比較合理的，銷售80%就定得非常棒。如果銷售80%以上，就證明價格定低了，往往會產取戰術性捂盤。如果開盤當天銷售60%以下，這房價就定高了，自己就會陷入被動局面，甚至把自己累死玩死！
目前這市場行情，全國性的土地流拍成常態，用特價房、抵款房的促銷方式降價打折已成主流，你還不盡早以價換量你還想搞啥？難道還想等到寒冬時節直接用跳樓價回饋消費者？
其實從6月初的房企互撕、中介商火併、全民營銷起，綿陽樓市的拉開了以價換量的序幕。
再看8月份的綿陽主城區商品房備案數據，全城僅有1720套！這個數據比2012年市場低谷時期還要低！那陣子，每月好歹也是2500套左右，2011年或者那幾年的金額九銀十、五一大假、返鄉置業，差不多每月都是三四千套，甚至可以達到五六千套。這說明了什麼？市場再往下走，必然打取以價換量的策略，與市場耗，誰也耗不起！
有嗅覺靈敏的開發商，已經意識到這一點，於是就有了7、8月份不少樓盤用特價房、抵款房的方式變相降點價促銷，用盡早儘快的手段變幻策略、搶佔市場，贏得主動。
剛開始，虎哥把這種現象道破，個別房企心裡還老大不舒服，其實這並不醜，也沒有必要高度緊張！房地產市場化走了20幾年，市場已經十分理性，購房者已經非常理解，商品房嘛，既然是商品，只要不是暴漲暴跌，誰都能理解，也必須理解！往往購房者鬧事的，還不是已經認定了的房價，而是房子的質量問題、爛尾問題、開發商的誠信問題。
早在2013年的市場嚴寒期吧，五和房企因為一時資金短缺，就將五和城南新天地來個兜底式的以價換量，每平米直降1000元！一個星期就走脫1000多套。當時，業界對五和頗有微詞，認為它是市場的攪屎棍，不按規矩出牌。後來，我在與五和的操盤手探討這個問題時，對方說：“從局部上看，是對我們的品牌美譽度有所損傷，同時也少賣了不少錢，但老闆之所以這樣做，是為了贏得市場主動，及時變現，做了另一筆大生意，把公司的整個盤子激活了，利莫大焉。”
日前，市中心某盤的開盤遇冷，再次告誡業界，必須調整市場策略，走以錢換量路線。當然，這並不意味道綿陽房價就能實質性下降多少。剛需盤一個平方多優惠個三五百，高價盤一個平方多優惠千兒八百，對開發商利潤沒啥防礙，購房者也樂得其所，何樂而不為呢？前些年，有樓盤代理商就告訴過我：購房者就是怪，你不多優惠那一兩個點子，人家就是不得下手，錢在人家手裡，你開發商有啥辦法？
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