中房報記者 秦龍丨北京報道
8月30日，太原，華僑城在這裡簽下了500億元“太原華僑城大型文化旅遊綜合開發項目”中的首個項目，太原市委書記羅清宇、市長耿彥波及華僑城董事長段先念出席了簽約儀式。
這一個月來，段先念沒有閒著，他先後會見及接待了包括江西、山西、河北、甘肅、天津等多地的省委領導、市委領導，會談的主題幾乎一致都是華僑城與地方省市的文旅合作項目。
據中國房地產報記者統計，截至目前，華僑城集團正在以“政商合作的模式”在文旅項目上跑馬圈地，已佈局了50個城市，投資總額近萬億元。
段先念曾是中國省會城市中唯一出身地產商的副市長，他最為外界所稱道的是開啟了有名的“曲江模式”。2014年3月18日，段先念任華僑城集團公司黨委副書記及總經理，接棒退休的任克雷。
對於中國旅遊地產的先驅，段先念提出了它的發展目標，要成為“中國文化旅遊業航空母艦”。
上述一系列的投資佈局都使華僑城在向著這個方向前進。
但通過華僑城的財報數據可以看出，它的文旅產業發展並不理想，地產業務一直是主要業績的貢獻。
在今年上半年華僑城A發佈業績報告中也能看到其對房地產的依賴。數據顯示，上半年，華僑城旅遊綜合行業實現營業收入46.75億元，同比減少27.31%；房地產行業實現營業收入為98.97億元，同比增加39.05%。依次測算，在報告期內，華僑城旅遊綜合收入佔總營收比重為31.76%，房地產佔比為67.24%。
“華僑城這兩三年急於求成、急於擴張，這種做法很危險。” 原國家旅遊局規劃專家王興斌坦言。
華僑城將走向何方呢？
文旅棋局
2015年，剛剛上任的華僑城董事長段先念提出了“文化+旅遊+城鎮化”“旅遊+互聯網+金融”的創新發展模式，開始尋求戰略轉型。
在新戰略的指導下，華僑城設立的北方、華東、西部、華中四大“戰區”公司，紛紛加速各類文旅項目在各大城市佈局。回顧這兩年來，華僑城在各地的投資規模上，都是動輒數百億元，多者上千億元的大手筆項目投資。
據中國房地產報記者不完全統計，華僑城自2017年6月至今，先後在西安、杭州、濟南、南昌、揚州、湖南、成都、太原等多地砸重金佈局文旅項目，總投資金額超過4000億元。截至目前，華僑城集團在文旅項目的投資總額近萬億元，佈局了50個城市。2017年以來投資的23個項目，投資金額300億元以上的多達12個。
王興斌表示，華僑城前20多年的發展給旅遊業起到了很好的榜樣，但這兩年它的發展有點冒進，在全國範圍內進行大跨步的擴張，從一線城市到現在二三線城市都有它的身影。”
這的確值得思考，華僑城雖然在北京、深圳等一線城市的品牌擴張較為成功，但將項目推廣到二三線城市，能否成功複製，當地市場又能否支撐華僑城的文旅項目這是一個問號。
對於近期華僑城頻頻的大手筆投資動作的戰略考慮及運作模式，中國房地產報記者聯繫華僑城併發採訪函，截至發稿，華僑城未作出回覆。
資金壓力
文旅產業投資本是一個重資產投資模式，再加上華僑城在全國頻繁的“跑馬圈地”、高速擴展就更需要大量的資本輸血。這些資金哪裡來？如何保持良好的現金狀況？
上海財經大學商學院旅遊管理系主任何建民在接受中國房地產報記者採訪時表示，“相比於萬達民營企業身份，華僑城憑藉其央企身份，通過多種方式拓寬融資渠道，優勢會更加明顯。同時，華僑城引入了金融平臺，通過上市公司融資、引入民營資本等，這在一定程度上為華僑城提供了充足資金。”
“華僑城動輒百億千億的投資數字其實是個虛數，大投資商為拿到地會誇大投資數，政府為了政績也願意接受這種大投資、大手筆。真正的做這些文旅項目是滾動的投資開發，比如一期先投資10個億開發，建一部分賣一部分這樣來進行資金回籠。所以說，資金並不是一個非常嚴重的問題。”王興斌表示。
據中國房地產報記者瞭解，以太原市大型文旅項目為例，該項目就屬於滾動開發的模式。在2015年5月，華僑城與相關部門形成初步方案，計劃到2020年投資500億元以上。而今年8月30日，太原與華僑城簽訂“太原華僑城大型文化旅遊綜合開發項目”為首期項目合作協議。首期圍繞晉源東區5個村綜合開發，完成投資100億元。後續會按著計劃繼續推進項目建設。
對於華僑城如何進行資本輸血，華僑城香港公司總經理謝梅在2017年的股東大會上給外界一個明確的答案，“在華僑城整個戰略大框架下，香港華僑城、華僑城A、華僑城亞洲的定位可以用三句話概述：主營業務的境內外融資平臺、主營業務的境內外投資平臺以及主營業務的資本運作和併購平臺。”
中國房地產報記者注意到，華僑城（亞洲）作為華僑城下的業務單位，從2017年便開始轉型為境內外的投資平臺、併購平臺以及境外的低成本融資平臺。與其他兄弟單位不一樣，華僑城亞洲通過投融資和併購的方式來實現投資收益和回報，從而促進上市公司華僑城A的主營業務發展。
儘管華僑城有其專門融資平臺提供資本輸血，但在當前嚴厲的調控大背景下，高速擴張、頻繁的跑馬圈地讓華僑城資金壓力也日益凸顯。
華僑城A2017年財報顯示，年度淨利潤86.43億元，營業總收入423.41億元，資產總計2174.63億元，負債合計1519.87億元。儘管其營收和淨利潤兩項指標創下歷史新高，但公司的經營活動產生的現金流量淨額-77.00億元，呈現負值，同比下降近274.85%。
同時，去年一些開發難度較大、週轉週期較長的項目也被華僑城變賣轉讓。例如中國房地產報此前報道，華僑城的北京地王項目，該項目是華僑城聯合體以83億元總價斬獲，然而拿地兩年多卻遲遲未能入市，最終股權轉讓給了泰禾。
如何可持續運營是重要課題
一位華僑城的內部人士告訴中國房地產報記者，“這兩三年來，我們集團一直在去地產化，加大文旅產業投資，關於房地產類的活動基本都不會參加。”
但事實上，華僑城並未完全擺脫房地產的“輸血。華僑城通過文旅產業獲取價格相對低廉的優質土地，再進行房地產開發銷售以快速回籠資金成為其發展的模式。
在這樣的發展模式下，中國房地產報記者發現，2017年華僑城相繼在深圳、北京、天津、武漢、重慶、成都、西安、昆明等城市獲取16個新增項目，且其中10幅地塊為商業或綜合用地，共新增土地面積269萬平方米，新增規劃建築面積580萬平方米。
在今年上半年華僑城A發佈業績報告中也能看到其對房地產的依賴。數據顯示，上半年，華僑城旅遊綜合行業實現營業收入46.75億元，同比減少27.31%；房地產行業實現營業收入為98.97億元，同比增加39.05%。依次測算，在報告期內，華僑城旅遊綜合收入佔總營收比重為31.76%，房地產佔比為67.24%。
而此前，旅遊綜合業務和房地產業務一直被視為華僑城的主營業務，這兩個板塊的營收大致保持在旅遊綜合業務40%～50%，房地產業務50%～60%的格局。如今，旅遊項目營收下滑不免讓人對華僑城的文旅模式產生擔憂。
旅遊項目營收的下滑是不爭的事實。華僑城近日發佈了《公司債券2018年跟蹤評級報告》。根據報告披露的公司綜合旅遊項目運營情況顯示，華僑城旗下多個綜合旅遊項目出現了門票收入、接待遊客人數下滑、持續經營不善等問題。經營疲軟特徵愈發凸顯。
報告介紹，華僑城公司旗下東部華僑城、雲南華僑城、泰州華僑城和秦皇島華僑城等為綜合旅遊項目，均含有多個旅遊業態，如東部華僑城下轄茶溪谷、大俠谷、大華興寺等主題公園和雲海谷高爾夫等項目；寧波華僑城包括歡樂海岸和四明山谷兩個項目，目前正在建設期，尚未產生收入。
需要思考的是，文旅項目投資規模大、成本回收週期長，華僑城目前在全國文旅項目的佈局大部分仍處於待開發階段，後續如何突破傳統思維把“文化+旅遊”通過創意加以展現，如何讓內容創新生產和可持續運營是華僑城面臨的一個重要課題。
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