2018年上半年，鄭州房企不好受。限購政策泰山壓頂不說，地方為限制房價，對房價過高房源適當控制網籤，更讓房企大佬們都像三伏天綁在東北大坑一樣，皮焦裡生。
或許因為太貪婪，利令智昏，也可能是因為心懷僥倖，孤注一擲，2017年沒有儘快低價走量的房企，2018年上半年都已付出了慘痛的代價。試圖在“房住不炒”的一號命令面前耍雞賊揩油的房企，都發現：當你試圖吃更多溢價，就要冒著本金被沉澱的風險。
所以，向去年瘋狂打折，讓利給一次性客戶的房企致敬吧。它拉低了鄭州房產的均價，也讓自己儘快回收了大量的現金流，現在躺在東北大坑的隔壁，正吹著空調玩吃雞呢。
時也命也，都早晚會敗給人心。兩年來，鄭州房產市場先沐火再臥冰，在追漲殺跌的博弈中，笑到最後的，只能是那些不賺最後一個銅板的人。
是好消息，也是壞消息。2018年上半年，部分中西部核心城市及周邊樓市“量價齊升”，全國樓市區域輪動，致使市場呈現兩種失衡狀態：東部一線及強二線城市的“供應型失衡”、中西部核心城市“需求型失衡”。
在鄭州，兩種失衡交錯纏繞，北龍湖撐起了鄭東新區的王者尊嚴，一度熱銷；遠郊盤扎堆組團，凡是能扯來的概念和利好，都被一遍遍爆炒，各房企品牌策劃部無不“5加2”、“白加黑”，然而老黃曆已無法護體，戰略正迅速調整。
鄭州房產的小氣候，又適逢中國60個城市戶籍人才政策集中出臺的大背景，城市競爭進一步加劇，優質人口結構性流動越來越明顯，不同城市的樓市需求也隨之劇變。在河南，鄭州價格穩定，地市因棚改量價齊漲。很多人表示看不懂。
然而，危與機本來就是正方面。當你知道挖礦的人正在焦慮什麼，下一個黃金坑在哪裡，自不待言。所以，這是一篇值得全體鄭州人好好閱讀的市場分析與研判。
01
2018年鄭州上半年市場分析
1、2018年上半年全市商品住宅銷售12.8343萬套（含中牟、滎陽、新鄭、新密、上街、鞏義），非住宅2.6963萬套。2017年上半年全市商品住宅銷售9.4573萬套，佔比約30%，佔比偏低，同比上漲35%，主城八區上半年住宅成交372萬方（如果按戶均90平米計算，大概4萬多套），同比增長1.2%，價格穩定在13500元/㎡。
解讀：主城八區量價穩定，鄭州實施調控有力到位，是全國樓市調控執行到位城市，主城八區供銷增量均不足，遠郊盤放量。商品房正越賣越遠，通勤方便，離主城區近正成為受追捧區域。
2、2018年上半年二手住宅2.7420萬套，均價10717元,2017年上半年3.2980萬套，均價9753元。交易量下降20%，八區新房二手房比例為1.24：1，賬面價格上漲，實際主流盤、二手房價格較去年同期下跌12%-18%，成交量最大的是金水區。遠郊低單價二手房成交彌補了主城區二手房價格下跌。
保守估計鄭州存量房320萬套，全鄭州新房增長量遠大於二手房交易量，存量不斷增加，半年售出比為0.8％。
解讀：二手房處冰凍狀態，國家對房地產長效調控措施明顯，後期各種更長效調控機制正準備實施，比如人才公寓、甚至房產稅，有利於房產健康、良性發展。鄭州剛需性購房需求強勁，二手房在迴歸到合理性價往後才會適當放量，這期間持有者需要把控計算持有的時間成本。
3、北京2018年上半年全市二手房住宅網籤7.6640萬套同比下降10.9％，存放量800萬套，換手率2％，換手率好過鄭州。
解讀：由此可見市場越落後換手率越低，河南地市二手房換手率更低。棚改政策退出後，地市房產市場正迴歸理性，地市人民置換鄭州實乃明智之舉。今天的決定，未來三年後家庭總資產將差別明顯。
4、貨幣政策：央行幾次降準，從銀行層面看不到對房地產任何鬆動跡象，近期鄭州銀行首套房貸上浮30%，比一個月前的25%，仍處於收緊狀態。
解讀：由此可見，金融政策對房地產調控的堅決程度。下半年中小房企資金將進一步吃緊。
5、土地政策：2018年上半年計劃經營性供地54218畝，整體完成29%。北龍湖北岸大片住宅改成產業用地，土地稀缺進一步凸顯。濱河國際新區同樣大片住宅用地改產業用地。
解讀：由此可見河南對發展自貿區實體經濟的決心和信心，在此大大點贊。
高新區美景康橋、東原摘高新區土地；大正水晶森林上市；惠濟區錦藝、富力、融創、正商持續摘地，惠濟區土地放量。
北龍湖、濱河國際新城共計減少幾百畝住宅用地，變產業用地。滎陽、中牟、新鄭供地最猛。
新鄭供銷比不錯，港區發展，鄭許一體化已顯現。滎陽和中牟供銷比稍弱。市八區供銷正常。新鄭供銷不錯，港區次之。
解讀：由此可見中牟、滎陽房產市場存在壓力，但壓力不大，風險在可控範圍。北港、南港前途一片光明。
開發商拿地遠，銷售層面要求提高的遠郊盤能力也基本定型。銷售遠郊盤的能力正成為鄭州地產營銷人最大課題，先下手準備的公司才有未來。市區盤銷售經驗正被迭代。雖然各房地產對此準備不足。
2017年下半年、2018年上半年供地均超2萬畝，遠超2016年、2017年上半年。鄭州市八區供地量平穩，維持半年5000畝左右，近郊土地成交在放大，遠郊呈激增局面。
解讀：由此可見2019年鄭州市場商品房供貨量會持續增加，有利於鄭州房地產持續健康穩定發展態勢。鄭州在全國處於非常良性狀態。
鄭州商品房庫存從2016最短時2個月，延長至目前6.7個月，屬於合理。但明顯去化週期在加長。
解讀：由此可見鄭州剛需盤供應會越變越遠，城市框架拉大，鄭州正朝著國家中心城市穩步發展，成為中國最重要中部中心城市。
6、政府層面：積極推進鄭州人才引進措施，發展實體經濟，產城融合，方向清晰，行動有力。
解讀：北龍湖和濱河國際新城等最好地方發展實體經濟，南港高新技術產業落戶明顯提速，使得全省人口增長率在全國排名靠前。河南是我國目前經濟增長非常良性省份之一。
7、2018上半年鄭州拿地前十房企分析：
解讀：
從以上量數據看
1、振興最安全，企業幾乎沒有一點風險；
2、正商是最具發展潛力的本土公司；
3、永威儲備土地最容易做出高端樓盤；
4、和昌主力在南港和北區也非常良性，拿地具有前瞻性；
5、外來房企融創將和碧桂園一決雌雄，在鄭州市場潛力融創佔優；
6、浩創依然是新鄭“門裡虎”無緣市內8區；
7、建業2018年在鄭州開始發力，後期非常值得期待；
8、信和固守理想國穩紮穩打。
8、特色小鎮開始爆發。
解讀：小鎮成為市民造夢場和精神消費品，是後時代新地產需要全新思路。房企有土地儲備，但經驗不足。所以小鎮強化產品亮點和差異化，重體驗與夢想體驗是核心課題。這與南方發達城市差距尚大。
9、2018年上半年住宅項目成交排名，2018年上半年商品住宅備案成交金額排名。
解讀：
1、正商稱霸；
2、名門翠園單盤封神；
3、永威表現非常搶眼，說明口碑非常重要；
4、單價13000-15000樓盤是鄭州主力旺銷樓盤。剛需強勁，改善時代已不遠，只是當下大改善僅在北龍湖落地成效明顯，今後有在東南開花趨勢。
10、2018年上半年商業項目排名▼
A、商鋪▼
解讀：截止2018年6月，鄭州八區商業累計存量318.8萬㎡，去化週期78.6個月，部分商業與住宅價格倒掛，呈現量價低位徘徊局面。鄭州與先進城市最大差距在商業文化與運營。鑫苑國際新城商鋪旺銷是2018年上半年的商業地產傳奇，位置優勢，人口密集，營銷手法高超，品牌有號召力使其最終成功。
B、寫字樓▼
解讀：鄭州主城八區2018年上半年寫字樓成交量下跌約30%左右，均價13200元/㎡，價格微漲1.1%，價穩量跌，庫存存量159.6萬㎡，去化週期2.5年，很多寫字樓改公寓銷售。隨著對實體經濟扶持政策出臺，寫字樓銷售有望回升，現在很多寫字樓租金已升高說明鄭州實體經濟正在回升中。龍子湖、高鐵區，港區，金水東路到金水區部分，北龍湖等是鄭州寫字樓租售熱區。
C、公寓▼
解讀：鄭州主城八區上半年公寓成交量大幅上漲33%，價格穩定，去化壓力較大，截止2018年6月，鄭州八區公寓累計存量177萬㎡，去化週期21.6個月。老百姓優先選擇地鐵、辦公室、人口密集、有學校、有產業公寓購買是沒什麼問題的，限購之下，公寓單價低等或許是上半年公寓銷售較好的原因。
11、2018年上半年商品房備案金額排名▼
解讀：
1、前20名中有18個是剛需和剛改盤，這說明鄭州主流市場狀態；
2、康橋悅蓉園能殺入前20，可以看出濱河國際新城被改善者接受，同時該盤康橋利潤率極低；
3、正商瓏湖上境因為該盤140平戶型比較多，入住北龍湖門檻低，正商產品力比較紮實，單價低，去化較快，也容易備案；
4、備案TOP20是市場大體銷售狀態，和真實銷售稍存差異。
12、2017-2018上半年鄭州市場典型項目來訪成交表現。（不含安置房、遠郊盤）▼
解讀：鄭州市場活躍度不減。該活躍度與鄭州房價不高有關，與人才引進效果關係密切，持續看好鄭州人口淨流入速度和河南整體城鎮水平提高給鄭州帶來的滾滾紅利。
13、2016-2018開發商開盤推貨量變化▼
解讀：開發商因獲取預售證、政策、市場蓄客能力，快週轉要求等正由大規模開盤變成中等規模開盤。操盤水平在考驗營銷總。老百姓買房時分批次積極參與已成趨勢。在分批推盤中可能價格會微調，推貨會因小區位置不同，價格發生變化，買房者選房技術含量也在提高。樓王等非臨路貨源受追捧。人們買房時對噪音抗性較大，北龍湖臨路與非臨路價差已高達7000元/㎡左右。
14、2018年上半年鄭州房地產各大區域表現：
北龍湖：年後3-5月市場異常火爆，6月成交較旺，正弘瓴、融創中原壹號院、金茂府、榮盛華府等月均成交在20套左右。密集成交價毛坯4.3萬左右，精裝5.6-6.5萬左右，7月份，部分房企因沒有拿到預售許可證受衝擊最大。所以七月北龍湖整體銷售不佳。
北龍湖調整前▲
北龍湖調整後▲（備註：圖中藍色對號表示，被改變性質土地）
濱河國際新區：該區產業用地大增，住宅用地銳減。區域價值將進一步走強，產品往高端發展。
信保春風十里毛坯1.7萬/㎡，融僑1.75-1.85萬/㎡，中海1.65-1.75萬/㎡。亞新海棠公館和康橋美廬灣價格高。人們都認為是機會的時候往往不是機會，所以僅有少數人才有機會。看好亞新海棠公館和康橋美廬灣在未來市場中的良好表現。
用地規劃調整前▲
用地規劃調整後▲（備註：圖中藍色對號表示，被改變性質土地）
港區：鄭州第二城這個任何人毋庸置疑。港區的供貨去消比非常不錯，風險極低。港區得到的政府支持等於北龍湖，沒必要懷疑港區未來發展。四港聯動大道高架對港區東區連接的作用巨大。同時地鐵17號線將南港與北港聯通。
常西湖新區：競爭加劇。華僑城、融僑、永威、碧桂園、融信、朗悅、恆大、金科、世茂，大軍團對抗已形成，華瑞紫韻城佔據核心位置。常西湖四大中心，兩條鐵路，西流湖、常莊水庫生態良好，構成常西湖新區獨特價值高點。
高新區：供地持續增加，中建主導的雙湖科技城+東原+康橋、美景萬科聯合體+萬科城+朗悅+榮盛+金科+大正巨量供應，價格難有大突破，產品趨同創新較難。即將亮相的大正水晶森林建築和景觀均由大師操刀，是高新區2018年亮點樓盤。高新區產業與高校密集，發展潛力非常不錯。
大北區：產品同質化，面積同質化（80-143㎡），供銷兩旺區域，供地多，限價嚴格不會有大變化。但交通方便，生態宜居，所以供需兩旺。
南龍湖：改善在抬頭，交通動線在改變，尤其東三環開通繞城高速開口，港區發展，鄭許一體化。南龍湖的改變非常值得購房者重視。不要用過去眼光看南龍湖。
白沙：陷入剛需、改善、小豪宅泥窩裡徘徊。2018年下半年重點關注位置絕佳的美景東望二期洋房、亞新紫藤公館精裝小高層和大平層。以及象湖北碧桂園和瀚海觀象。白沙區位和自然市場價值巨大，爆發可期。
綠博：有望重回改善，完全具備做改善盤的基本區位條件，龍湖地產與名門合作。建業J18、橙園、新築等新銳產品推出值得2018年全城期待。永威上和郡位置和建築是綠博的高度，非常看好。
管南：持續剛需熱銷，價格穩中有升朝剛需改善方向發展，振興和融創城、金尊府是2018年該區看點，持非常樂觀態度。
二七新區：價格低，房賣的一般。是目前鄭州三四環間價格最低區域，買入者沒吃虧。該區熱度在持續提高，值得期待。
滎陽東：剛需上車門票最低區。從長遠看該區域沒任何問題，反而此時是最佳買入機會。
雁鳴湖：別墅集中，廝殺激烈。2018年下半年將上演永威上和府大戰理想國，綠都敘，綠地香頌，建業聖安德魯斯，萬科雲廬，未來雁鳴悅璽，雁鳴都磨刀霍霍。
萬科雲廬上市銷售不錯，推出267套，去化9成。
平原新區：交通時間成本不高，從北龍湖過去30分鐘左右。華潤、泰禾、藍光、藍城春曉、正弘、恆大、碧桂園，正抱團取暖。平原新區有未來，沒必要懷疑。近期永威也要殺入平原新區，該區將徹底沸騰。
楊金：北龍湖、東區上班族管理層、河醫大工作人員比較理想選擇區，爾灣+天譽+東麓園比較熱銷，區域供貨量不大。北龍湖住宅地減少，對楊金區域非常利好。
02
2018年下半年市場預判
1、被抑制需求
由此可見，鄭州因限購受抑制程度並不高，房地產處良性平穩運營狀態。因上半年完成供地僅29%，下半年推地會繼續，房企資金不充足，對土地市場熱度不減但價格平穩。2018年末2019年初或許是房企在鄭州拿地最佳時期。
2、二手房市場持續低迷二手房市場因新舊倒掛，二手房業主心理期望值仍居於高位，未能因市場調整。評估價格低，業主首付高，會持續低迷，但目前仍是賣舊改善的好時機。
3、北龍湖面臨多盤競爭，近期北龍湖將推出四塊地，18號地103畝，19號地77.88畝，22號地76.88畝、23號地68.26畝。壓力巨大，但規劃大改，稀缺性大增，目前仍是入手機會，未來三年北龍湖房價可能驚人。中運河以西樓盤稍同質化，限價房會放量，華潤入場，北龍湖本身亦在分化。中運河東西將是兩個不同的豪宅區。西是140.160㎡起步稍多，河東側是180㎡起步，這是必然中的偶然，偶然中的必然，河南無力支撐多個高價樓盤。北龍湖房價正在去居住屬性本身，具有強烈社會和身份屬性。千萬別用普通性價比思考對比北龍湖。
4、具體產品分析
高層：80平方以下佔比由32%下降至11%，80-100㎡為主導，120-150㎡佔比在增大，對應總價100-140萬，160-200萬，主要是象湖和管南。
洋房：主要面積段是130-150㎡，惠濟區、鄭東新區、楊金總價200-300萬。
別墅：主力面積段200-250㎡，主力總價400-500萬，600-800萬。
北龍湖大平層：主力戶型面積段160-200㎡，700-1200萬。
伴隨單價上漲，110㎡三室兩衛逐漸取代89小三房成主流，120-140剛改在增加。
新銳個性化產品出現，康橋美廬灣，上和府，建業新築、美景東望二期值得期待。
解讀：
1、隨著市場發展和調控50平以下住宅在銳減，但小戶型變現成本低，適合全款購入，不留貸款記錄。
2、180平以上住宅需求穩定，豪宅競爭也相當激烈。
3、鄭州千萬以上單套住宅每年平均在3000-5000套左右，楊金、綠博、北龍湖、雁鳴湖多區域競爭高端客戶。
4、90-140在二孩政策下穩步擴大。5從面積段亦可看出鄭州住宅正完全迴歸居住屬性。
5、房企拼命搶銷售節點，11-12月市場會比較難，8-10月是市場關鍵。先下手吃肉，後下手吃土，加速去化，現金為王。8-10月也是鄭州人民選購新房較好時機。
6、房貸、限籤及政策無絲毫放開跡象，支持小微企業資金進入樓市難。開發商舍價求量將是常態，買房者在此時更應選購好房子，一分價錢一分貨永遠是硬道理。
房產投資屬性將難維繫，保值功能尚在，住房徹底迴歸居住屬性，投機房產將被市場審判，規律永不會缺席。中央的決定是非常高明和正確的。
7、商業公寓、人才公寓將對房租進一步帶來衝擊，鄭州房租處下滑趨勢。食利階層也在變難。收租，打麻將的包租公、包租婆，可能被時代越甩越遠。幸福是靠雙手和勤奮創造的，這是個好時代。
8、維持對北龍湖區域和鄭州其他區域改善型市場的樂觀判斷。人們升級換代提高居住追求不會改變，維持品質剛需樓盤樂觀，城市化和人口流入不變。
9、全國、河南及鄭州不同區域人口再平衡，導致各區市場需求再平衡。鄭州人的理想狀態是一套住，另外一套對抗通脹孝順老人，一大家人其樂融融。調整家庭房產結構迫在眉睫。
鄭州房地產市場整體處於剛需和剛改佔主導的市場狀態。在國家新的政策下，購房理念要徹底大轉變，千萬珍惜改善購房機會，住宅早已徹底迴歸到居住本身的屬性。在國家政策導向下，開發商建好房子，業主買對房子。規範、健康的房地產市場會越來越好。
閱讀更多 房東俱樂部 的文章
