中國過去十年的買房，都是朝著房價能漲這一點公認的預期來買的，而剛需，也僅僅只是這兩年輿論才提出來，至於買房來出租，更不是大家談論房產投資的主題。
最近，更有兩則新聞曝光：
１.廈門房價相比2017年3月高峰期，島內每平米已經下降了10000-15000元/㎡，島外下跌6000-10000元/㎡，而在統計中，均價至少跌了3000元/㎡。
2.有數據顯示，一線城市中，北京、上海、深圳三個城市租金環比上漲，漲幅分別為2.4%，2.1%和3.1%。以北京為例，房租整體漲幅同比超過10%。
那為何一邊是房價在跌，一邊又租金上漲？對於未來趨勢如何，
我的分析是，房價可跌，租金會漲。
中國在過去１０年的房價，漲的非常厲害，其實有當時經濟趨勢的影響。
然而，房價可跌，主要也是符合目前的經濟趨勢。而如今，主要是中國目前所處去槓桿的經濟發展趨勢之中，不得不從各個方面來抑制房價。
首先，各個地方的房產政策，比如限售，限購。其次，還有銀行利率的各種管控，比如提高房貸利率，首套房和二套房利率，嚴查假離婚等。最終，達到通過抑制房產的金融性質，抑制流動性的目的。
房價可跌，並非一定會跌，但是房價的漲勢絕不會像之前那樣，並且，某些地方的房價如果不符合於市場經濟的規律，或者嚴重背離了經濟發展規律的，在上一次中央政治局會議中也談及，可以容忍下跌。
而在我們房產政策之中，其實多次提到加大改善租賃市場這一點，但是很多人並未重視。特別是深圳以後的房地產市場，新規也指出，２０３５年將會有４成的房子是租賃房。
據數據統計，中國一線城市的租賃比例，也就才１０％＋，而像日本，美國中心城市，租賃比例幾乎都在３０％＋。就在目前很多公寓理念的創業項目來看，像萬科等都在著手開展租賃公寓概念的項目，而且估值很高。
可見，房價之跌，租金之張，冥冥中是有一套背後的經濟邏輯所支撐，也會是未來的趨勢。
但是一邊房價跌，一邊租金漲，這個邏輯是什麼呢？其實，就是市場無形的經濟規律影響。
對於房產的投資價值，有一個指標非常關鍵，但是很少有人能夠去觀測。那就是租售比，也就是每個月的租金和房價的比值。
這個概念，可以衡量一個地方的房價是否值得投資。在國際上來看，如果租售比為１：１００，那麼房產投資的價值就很大，因為１００個月就可以靠租金收回成本。中國的房子，大概如果實在２０００年左右購買的，就是很划算。
但是，如果這個比值小於１：２００，也就是２００個月才可以收回來成本，那麼就會有很高風險。換句話說，只有租售比在１：１００到１：２００，才是比較合適的投資。
如果按照這個標準，我看了中國３４９個城市最新７月的租售比，只有三個城市可以投資，分別是：
１.吐魯番 １：１６８
２.大興安嶺 １：１８２
３.克拉瑪依 １：１９７
然而我們題目的主角廈門，高居全中國租售比最低，達到了１：１０１３。所以，廈門不跌，誰跌呢？
因為，要提高租售比，就必須一方面房價跌，一方面租金漲。所以我也看了７月份的最新一線城市北上廣深的平均房價和租售比，分別是：
１.北京：房價平均６４２６２元／平米 租售比１：６９０
２.上海：房價平均６１３３９元／平米 租售比１：７２１
３.廣州：房價平均３４３９４元／平米 租售比１：６９４
４.深圳：房價平均５７７８８元／平米 租售比１：７４５
這個指標，是站在市場的邏輯來分析房價，而大家喜歡關注的各種政策，包括限售限購，房貸利率，是站在政府管控的邏輯來分析房價。
目前，一線城市的房價不跌，是因為人口，地域等因素，然而租售比會提升，租金就會漲。而廈門的房價跌，也是同理。
如果一線城市，以北京為例，從現在１：６９０的水平提高到１：４００，那麼假設房價平均變化不大，為６４２６２元／平，那麼月租金將會提高到１６０元／平，你租一個５０平米的房子，差不多就要８０００多元一個月。
所以，面對這個趨勢，並沒有什麼奇怪的，因為租金上漲和房價下跌，本身就符合我國目前的經濟趨勢，也符合我國的發展趨勢。只是，在這個趨勢來之前，聰明的人會提前準備。
用這個模式，如果你想投資某地的房產，或是想賣掉某地的房產，幾乎就可以因地政策，做一個大致的分析了。
還是那句話，房子的投資，除了漲不漲，還有剛需以外，現在可以考慮租金這一塊了。
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