在過去的2017年，寫字樓市場經歷了起伏動盪，其影響還將在2018年繼續。與此同時，聯合辦公像一匹“黑馬”出現在了大眾的視野裡。

在看到聯合辦公這股新生力量潛力的同時，更多的人把對未來投資的預判轉向了聯合辦公。這次，聯合辦公的時代真的來了！

寫字樓的創新轉型 聯合辦公異軍突起

近日發佈的《2018中國房地產行業發展白皮書》顯示，受到樓市調控影響，土地、資金的獲取越來越艱難，寫字樓投資呈現降速狀態。根據國家統計局已公開數據，2018年上半年寫字樓投資同比持續下降。2018年1-6月，全國寫字樓累計投資額2833.90億元，累計同比下降10.3％。而在竣工面積以及新增開工面積方面，也表現疲軟，預計未來寫字樓面積將繼續保持低速增長，存量市場將成為企業發展的主力市場。

在甲級寫字樓供應方面，除了個別二三線城市將保持較快增長外，其他將維持緩慢增長狀態，特別是北上廣，由於市場發展較早，飽和程度較高，增長速度極慢。

辦公市場持續疲憊，卻正給了聯合辦公異軍突起的大好良機。共享理念的盛行，為傳統辦公市場帶來鮮活的動力。一方面是千禧一代自主意識的崛起、工作理念與習慣的轉變，另一方面則是租用成本的降低以及空間利用的最大化。豐富的生活配套植入日常沉悶的工作環境之中，辦公方式從封閉孤立向開放、交流、共享轉變，這不僅是如今現狀也是聯合辦公誕生的初衷。

聯合辦公是寫字樓市場最值得關注的新興力量

全球領先的房地產服務商戴德梁行近期發佈了關於大中華區寫字樓市場中聯合辦公的調研報告《大中華區的聯合辦公空間》。報告表示，聯合辦公是大中華區寫字樓市場中發展最快、最值得關注的新興力量：2018年一季度末，在主要城市已經有550個聯合辦公場所，而在幾年前，聯合辦公還只是個新興概念。隨著大中華區的聯合辦公品牌在近幾年來的持續發展，企業越發關注這一領域，並將其視為房地產戰略的重要組成部分。

根據報告，國內運營商佔據中國大陸聯合辦公場所市場的主導地位：在北上廣深四個一線城市中，國內運營商運營的聯合辦公場所佔總數量的79%。在大中華區，聯合辦公空間仍在擴張，而在這一現象背後我們需要注意：大量的公司以及私募基金向聯合辦公領域注入資本；“千禧一代”崛起在富有創業精神的新時代，創新驅動的發展戰略進一步激發大眾的創業熱情；更多跨國企業開始尋求靈活的租約和節約成本的租賃；“互聯網+”和先進的技術促進了聯合辦公領域的變革。

戴德梁行中國區企業服務部主管、董事總經理魏超英表示：“聯合辦公的迅速發展已經給大中華區的寫字樓市場帶來了巨大的改變，並且在部分城市，聯合辦公已成為租賃寫字樓空間的主力軍。”

行業進入整合期 氪空間自營面積位於行業第一

當前，聯合辦公行業進入整合期，2018年以來，行業發生多起合併事件。

艾媒諮詢分析師認為，以優客工場(空間面積約40萬平方米)、夢想加(空間面積約9萬平方米)為代表的混營模式，也是聯合辦公企業在特定發展時期採取的策略。混營模式前期投入相對較少，擴張快速，但運營主體分散，很難實現運營和服務的標準化，後期管理成本高。衡量聯合辦公企業的經營現狀、收入規模、發展潛力，自營面積是最核心的指標之一。自營模式能夠保證社區空間和服務標準化，對旗下社區有統一管理，運營效率更高。

在當前以氪空間、中國WeWork為代表的堅持自營模式的聯合辦公企業中，氪空間在覆蓋城市、管理面積和工位數量等指標上，均領先於同行業企業。截止到2018年6月底，氪空間自營管理面積達27.3萬平方米，運營57家聯合辦公社區，工位數量達42000個，服務企業數量超過3000家，會員數量超過30000人。中國WeWork收購裸心社後，自營覆蓋面積達25.6萬平方米，運營社區達49家，提供工位數量達38000個。相比之下，氪空間自營管理面積超過中國WeWork，處於行業領先地位。

氪空間成立於2014年，最初是36氪旗下的孵化器。2016年1月，氪空間從36氪拆分出來正式轉型聯合辦公，兩年多時間進行了多輪融資，並且堅持自營模式，精耕用戶服務，在供應鏈整合、空間設計、線下社群運營、智能化管理形成自身核心競爭力，但盈利模式單一，盈利結構有待完善。

WeWork 在2016年7月首次進入中國市場，於2017年7月設立中國分部，2018年4月，WeWork以25億人民幣收購裸心社。WeWork採用會員制的模式，形成以服務+社區特色，構建用戶線上線下交流平臺。但中國本土企業實力快速提升，同業競爭日益激烈，中美不同的市場環境、辦公文化等因素將對WeWork在中國的擴張構成威脅。

隨著國內商業環境與市場的快速變動，更多成熟的企業正在接受和使用聯合辦公。在雙創背景下，青年群體掀起創業熱潮，聯合辦公模式愈加受到熱捧，這也意味著其正迎來新風口。

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