【1】
北京大疏解提速，高房租危機凸顯政治困局
城市發展飽和成為難題
近期北京爆發的高房租危機，本質上是城市發展鉅變下的縮影，隨著北京城市定位的改變，城市發展已經接近飽和。
儘管在最新版的北京城市總體規劃中，北京已經不再是全國的經濟中心，但是城市發展慣性並沒有改變，產業佈局及人口數量也沒有改變，但是城市改造已經轟轟烈烈的進行了。
第一，北京過去三年，城市拆違達到了1.24億平米。同時根據北京2017-2020年的疏解整治促提升計劃，還將拆違4000萬平米。
合計到了2020年，北京總共拆違面積將會達到1.6億平米，涉及疏解人口達到了700萬左右。
第二，自從2012年開始，北京就開始進行大規模的造林綠化行動計劃，導致城市用地大規模萎縮。
根據相關數據顯示，從2012年到2015年，北京通過拆違1800萬平米，全部改造成綠地20萬畝。
根據最新的計劃，北京從2018-2022年，五年再增加100萬畝城市綠化，拆違本身就是最大的土地來源。
北京城市的大規模改造和整治，客觀上導致了兩個結果：
第一，房租的短時間內快速上漲。大量出租人口被遷出，又面臨畢業季，百萬畢業生入京，租房市場短期之內供不應求，租金暴漲。
根據校園招聘著名機構梧桐果發佈的2018年畢業生城市取向調研報告：13%的畢業生選擇了北京作為就業城市，如果按照840萬的畢業生統計，預計將會有超過100萬畢業生在2018年入京工作。
第二，土地供應出現下降，土地資源供應後續無力。
北京2017年北京商品住宅供地達到了71宗地，可以提供規劃建設面積達到了969萬平米，接近1000萬平米。
但是到了2018年上半年，北京供地明顯減少，上半年一共才有21宗地，建築面積不到300萬平米，與去年同期減少了40%！
這就意味著北京房價上漲的壓力也會增大。
北京未來面臨三大核心困局：外來人口持續流入壓力，租金房價上漲壓力，土地資源匱乏的壓力。
很多人問，北京的人口大疏解能不能疏解到北京近郊區呢？其實空間不大了。
第一，北部及東北的平谷、懷柔、密雲、延慶都是生態涵養區，自身就不適合進行大規模的開發和人口集聚居住，否則會導致生態被嚴重破壞。
因此，大量疏解人口到生態涵養區，就是一個餿主意，往北走，不足取。
第二，西部的門頭溝，是山區，也是採空區，地下由於常年採礦，已經變成了採空區，根本不適合人口的大規模遷徙居住。
往西去，沒空間，進山了。
第三，南部的房山、大興、亦莊，自從2010年開始就已經進行了大規模的開發建設，目前的早就人滿為患，土地資源已經被過渡開發，未來還要預留大量的城市綠化及產業用地，根本沒有空間了。
北京南城，10年的開發，人口、綠化、產業早就滿了。
一句話，北京城市經過這麼多年的發展，目前城市中心就要大疏解促提升，人口要疏解，首都的政治安全要穩定，而城市拓展的空間又非常有限，怎麼辦？
再加上雄安新區發展變慢了。廊坊北三縣就是在這樣的背景下，被推上前臺的，極有可能要承接起雄安新區的一部分功能了。
北三新區的推出已經刻不容緩了！
【2】
北三縣升級成北三新區
成為疏解北京非首都功能的核心區域
是北京政治穩定的“護城河”
8月22日，河北省省委書記、省長一起來到廊坊北三縣考察，兩個主官同一個時間，同一個地點，出現在同一個地方，這是非常罕見的。
但實質上，就在前幾天，有一個更高級的官員（常委）已經視察過了，並做了重大指示，這次河北省領導其實是來落實高級領導的指示的。
河北省委書記王東峰在座談會上提了幾點發展意見，基調非常高，概括起來就是以下幾層意思：
第一，廊坊要有大局觀，在北三縣建設問題上要切實領會中央的意圖，這是X書記親自拍板規劃的，這段話本質是提醒，警示和告誡，不能拖後腿。
第二，北三縣的建設標準會全面對接城市副中心、雄安新區，要堅持世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位。
很顯然，這是特區的建設標準和基調，意味著“北三新區”極有可能很快推出，所以王東峰也強調，北三新區是河北省改革發展的寶貴機遇。
第三，北三縣建設要加強與北京的溝通協調，重大事項要協調、日常信息要溝通、項目審批要聯審！這就意味著北三縣未來其實是京冀共管區域。
未來北三縣的管理權可能將一分為三：事權，歸北京通州；人力權，歸河北省廊坊；而財權可能是雙方共享，利益均沾。
第四，為了能夠讓北三縣很快承接非首都功能，北三新區未來將會得到以下支持：
稅收政策上的支持：只要能夠在北三縣註冊落地的企業，均會得到一定程度的稅收減免支持，甚至力度會非常大。
人才政策的支持：北三縣極有可能會有自己的人才引進新政，主要針對北京的外地人群，可能會對北京的社保進行認定，擁有1-3年北京社保+學歷，就可以直接落戶北三縣。
【3】
北三新區的建設週期及定位
那麼未來北三新區的建設週期會有多長呢？
我個人判斷主要分為三個階段：
第一階段：2018年年底-2019年年初，規劃設計階段，北三新區概念會橫空出世，定位於疏解北京非首都功能的核心新區，是城市副中心的衛星城。
同時宣佈北三新區的產業政策、人才新政等系列規定，推動新區快速建設。
第二階段：2019年-2022年，近期建設目標，大量引入新北京人口，打造成為疏解北京非城市功能的東部新城，極度緩解北京的大城市病，首都政治穩定進一步增強。
第三階段：2022年-2035年，中長期目標，成為北京不可分割的一部分。
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