文︱「德科地產頻道」主編 HAT
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異地複製
華夏幸福不喜歡別人叫他們地產商，他們認為更貼切的稱號是「產業新城運營商」。
此前，華夏幸福的成功案例主要集中在環京區域，比如廣為人知的固安產業新城，當年用一句「我愛北京天安門正南 50 公里」做成了不少事情。那麼，環京區域的成功是否意味著在其他地方也能成功？
日前，華夏幸福（600340.SH）發佈的 2018 年上半年業績報告專門回答了這個問題——
「2018 年上半年，公司新籤產業新城和產業小鎮項目全部位於非京津冀區域。其中，非京津冀區域新增入園企業 288 家，佔總數 64.72%；新增簽約投資額達到 745.0 億元，佔總數 77.15%。」
「公司非京津冀區域核心業務銷售額佔比達到 38.63%，較去年同期提升 25 個百分點。此外，環南京、環杭州、環鄭州區域 1-6 月新增簽約投資佔比分別為 22.94%、18.74%、13.87%。其中，環鄭州區域成為繼環南京和環杭州區域之後，又一新的異地複製業績增長極。」
也就是說，繼北京之後，華夏幸福選擇了南京、杭州和鄭州等崛起態勢明顯的二線城市。
反過來看，南京、杭州和鄭州等二線城市也像北京那樣，漸漸擁有了向外輻射並且溢出的能力與光環。
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怎麼做產業
「產業新城運營商」跟傳統地產商有什麼區別？簡而言之，傳統地產商主要是跟購房者打交道，是一笑而過的消費交互；產業新城運營商更多地要跟企業打交道，特別是那些富有創造力的企業，要跟他們朝朝暮暮地擦出火花。
華夏幸福的半年報說：「2018 年上半年公司投資運營的園區新增簽約入園企業 445 家，新增簽約投資額 965.6 億，較去年同期分別增長 101% 和 32%。」
半年 445 家，平均每天引進約 2.5 家企業。怎麼做到的？華夏幸福的方法論是「以龍頭企業為引領，推動產業鏈上下游企業集聚，形成科技含量高、示範帶動強的高端產業集群，促進委託開發區域的產業升級」。
◆2018上半年華夏幸福簽約入園的龍頭企業
佛吉亞（瀋陽）汽車部件系統有限公司：佛吉亞是世界500強法國標誌雪鐵龍集團旗下汽車零部件企業，全球每四輛車中就有一輛使用使用生產的零配件
綿陽華晨瑞安汽車零部件有限公司
瀋陽長江源科技發展有限公司
BRAND FIELD LIMITED
上海上福塑料製品有限公司
杭州恆立製造科技有限公司
此外，華夏幸福還根據區域特色有針對性地引進創新資源，為區域打造定製化的創新集群。比如，在環京區域的香河打造智能技術與機器人協同創新平臺，實現科技成果垂直孵化；比如聯合多方機構共同啟動「中以大健康示範基地」，推動中國和以色列兩國在大健康創新領域的合作交流。
除了企業，華夏幸福還喜歡跟學校打交道，打通「產學研」。
◆2018上半年華夏幸福產學研合作案例
新加坡國立大學：智慧產業新城
與新加坡國立大學搭建國際產業和智慧城市領域的合作體系，共同探索出國際智慧產業新城的創新性綜合解決方案
吉林大學：智能網聯汽車
與吉林大學搭建平臺促進智能網聯汽車產業科技成果轉化
北京第二外國語學院：文化產業
與北京第二外國語學院探討設立「國家文化貿易學術研究平臺固安研究院」，推動文化產業國際創新合作
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錢怎麼來
現在房地產市場的銀根還是收緊的，華夏幸福的融資成本處於什麼水平？
平均利率 6.14%。華夏幸福的半年報說：「本期公司融資加權平均利息率為 6.14%，其中銀行貸款的平均利息成本 5.99%，債券平均成本為 5.95%，信託、資管等其他融資的平均利息成本 6.83%。」
一個企業說自己資金鍊寬鬆，通常會說「我們的授信額度還沒用完」。按華夏幸福半年報的說法則是：「2018 年上半年公司合併口徑獲得的集團授信額度合計為 3565 億元，其中已使用授信額度約為 632.68 億元。」
同期，華夏幸福還先後與湖北銀行股份有限公司和中信銀行股份有限公司簽署《全面戰略合作協議》。
目前華夏幸福已獲得中誠信、聯合、東方金誠等多家國內頂級評級公司「AAA」主體信用評級。報告期內，公司還獲得國際信用評級機構惠譽「BB+」獨立公司評級，展望為「穩定」。
華夏幸福是這麼認知自己的：「憑藉穩健的經營與業務模式的優異性，已經形成暢通的多元化融資渠道，融資能力強勁，為公司的持續高質量發展提供了堅實保障。」
那麼，營收狀況呢？看房地產企業的營收，一定要同時看三組數據，即營業收入、銷售額與預收賬款。
營業收入：上半年公司實現營業收入 349.74 億元，同比增長 57.13%；
銷售額：上半年，公司實現銷售額 805.04 億元，同比增長 15.63%；
預收賬款：截至 2018 年 6 月末，公司預收賬款 1433.15 億元，隨著其逐步結轉為公司營業收入和利潤，將有利於鎖定公司未來三年持續高增長的經營業績。
此外，2018 年二季度，華夏幸福單季度經營活動產生的現金流量淨額為 17.85 億元，年內明顯改善。同時公司單季度回款率達到 61.64%，現金流持續優化。
華夏幸福想用這一系列數據說明什麼？差不多是跟所有大中小股東說：「公司盈利能力持續增強，大大助力業務穩健發展。」
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