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本文整理自2018年8月4日劉德科在企投會演講《重新理解房價》之問答夜場
這時候去縣城是不是晚了？
提問：我們企業在上海做地產，上海的門檻很高，盈利空間很小，甚至虧本。但是因為上海一直很火爆，所以我們只在上海做，其他地方就不去。但是聽你說縣城、地級市，甚至一些四五線城市也是可以做的，覺得很受啟發。
其實五六年以前我們也想過去縣城做小城市綜合體，但是被我們的董事會否決了。現在幾年棚改，地級市的房價也漲了很多，有的地方翻了一倍，現在再去做，會不會過時了？
DK：過去的一兩年，在縣城裡做住宅，幾乎是撿錢，就算造的是垃圾都能賺錢。現在很多縣城房價差不多翻了一倍，但縣城仍然是個巨大的市場，比上海還要大。但是，接下來一個階段，有專業能力才能夠賺到錢；沒有專業能力，在縣城照樣被套牢。
五六年前，確實有很多企業到了縣城賠本了。為什麼？五六年前，中國智能手機的擁有臺數還不夠，信息沒有像現在這麼對稱，高能級城市與低能級城市的房產品流行並未同步；縣城裡的人們對自己的居住場所已經很滿意了，住房的消費升級需求未必激活；當時高鐵也不夠多，除了萬達，很少開發商願意進入縣城。資本是看不起縣城的。
但即便萬達那麼標準化的企業，在縣城裡面有些都沒有激活，因為他不是按照生意邏輯去做，而是按照規模邏輯，個數多就行，至於好不好，不太管。
智能手機的普及，改變了人們的消費慾望。現在進入縣城，要依賴專業，既要造得漂亮，讓人覺得買得有面子，又要成本控制住，這就是能力。第二，能不能利用當地的規劃規則，合法地讓面積變得更大。第三，有沒有前置性規劃的能力，不能拿下一塊地還要琢磨半天該怎麼蓋，應該是先做好前置性規劃，一拿下就可以進入施工程序。
董事會否決你們的建議很正常。凱德是一家新加坡企業，新加坡的董事會沒法理解中國的縣城，在他們眼中，中國只有北上廣深是值錢的，加上蘇州、南京、重慶、成都、武漢等強二線城市，其他就沒了。我們很崇洋媚外，認為凱德是對的。
基於大家崇洋媚外的心理，我就經常拿星巴克說事。有一次跟龍湖集團的總裁聊天，本來只是象徵性地吃頓飯，後來我們聊了三個小時，專門聊星巴克。
他說龍湖跑去歐洲的法蘭克福考察，那裡的人口才 70 到 100 萬，有一家商業地產公司在法蘭克福有十幾個購物中心，活得很好。他們徹底把那家公司梳理了一遍，發現要改變自己的策略，不能只在北京或上海蓋兩個龍湖天街，而是要蓋十幾個甚至二十幾個。
這是他跟我吹的牛。我跟他吹的牛是什麼呢？我說你們龍湖太精英化，你們只看見了中國的一小塊，沒有看見整個中國。北上廣深杭寧成都武漢周圍孤懸的那些縣城，有沒有價值？是有價值的，星巴克就是這麼做的。他聽完之後，說回去得重新梳理一下城市的研究模型。
所以，專業才是最重要的，同時要平等地看待中國的每一個城市，千萬不要帶著一線城市的精英眼光，否則就會錯失很多機會。
旅遊地產
提問：我從事房地產研究十幾年了，最近在考察一個項目，位於江西的廬山頂上，土地證的用途就是綜合旅遊。我們初步的想法是自己打造一個超五星級的旅遊度假酒店，然後把其他的開發成旅遊地產的產權式酒店公寓。
DK：我不知道你幹過多少年的房地產，不管幹了多久，這樣的項目建議跟綠城管理集團合作，讓綠城代建，做超小的別墅。不要心疼他賺走你的錢。聊一聊，雙方未必能達成合作，聊完之後，你們的思路可能會稍微不一樣一點。
你的五星級酒店，如果是我，我一定不幹。再講一個故事：龍湖蓋了這麼多天街，沒有一個五星級酒店——現在剛剛有了一個，全中國唯一一個，什麼品牌呢？全中國五星級裡面最低的品牌，假日皇冠。龍湖選他，因為他能賺錢，那些高檔的寶格麗們賺不了錢，都是玩玩的。
那麼，你們蓋酒店的邏輯是什麼？把產權式酒店賣掉，當然可以有足夠的現金，貼補三五年可以，貼補三五十年肯定不行。所以非常難，如果是我，我就不敢做。
站在購房者的角度來思考，你們這種產權式酒店公寓我也不會買。當然，中國太大，不管我怎麼說，你的房子還是賣得掉的。只是很不好意思，我還是要提醒，對於購房者來說，這種房子能迴避則迴避，除非你是買一個玩具。
房價拐點
提問：我總體感覺你對房價的判斷是審慎、樂觀、曲折上升的。我自己做過開發商，現在手上也還仍然持有不少的房產，我自己就有比較大的焦慮，因為現在我們中國經濟，債股匯基本上大幅調整，樓市作為一個支柱產業，如果出了問題，對中國的經濟殺傷力非常之大。
再過十到十五年，進入老齡化社會，今後的家庭可能有 6 個老人，老人有房留給下一代，那麼可能就沒有剛需了，也沒有購買力了，還要贍養老人。這會不會是房價的一個拐點？
DK：大家都聽過用「六個錢包」來買房，是個經典的問題；你提的六套房子，同樣是一個經典問題。六套房子是「六個錢包」的反面。
中國房地產現在處在瘋狂階段，雞犬升天。但是我們必然進入到一個分化的階段，分化到有的房子是越來越值錢的，有的房子就是不漲的。
華東地區的很多縣城，新房價格都翻倍了，但是你沒有看到的是，華東這些經濟強縣裡面，很多的老破大，在過去五年、過去十年，一毛錢都沒有漲過。這才是正常的。像上海北京南京成都等這樣所有的房子都漲，這是不正常的，是人為控制出來的。
所以，未來繼承的那六套房子，大概率都是不會漲價的房子，除非學區房很好。就算六套房子都是非常好的房子，可是中國有大量的年輕人，進入到城市，他能用的就是「六個錢包」，他要用「六個錢包」來換你其中的一套房子。
中國是一個人口規模太大的國家。就像剛才吳曉波老師講的，他在歐洲感覺時間停滯了，歐洲的年輕人沒有夢想。不要說歐洲，日本的年輕人也是沒有夢想的。
但是在中國，哪怕是在縣城裡面的餐廳服務員，他也有夢想，想著有一天可以來到上海，上海不行，崑山、太倉也好。
當然，我只是提供一種我的解釋。不同的有人不同的解釋。潘石屹十年前就說中國的房地產不行了，所以他把整個企業撤出住宅開發。我不是嘲笑潘石屹，未來還有很多的潘石屹，看空和看多都有，這很正常。但是我們要看中國的底層邏輯是什麼。
在中國這樣的制度下，房價是沒法真的下跌的；因為真的下跌，第一個受不了的不是開發商，不是購房者，而是地方政府。
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