石榴叔寫了數篇海外購房文章後，不少網友留言，都提到了柬埔寨，今天聊聊：
“柬埔寨，怎麼就成為中國人海外置業的熱門之選？”這是最近很多人給我出的考題。
是呀，在中國人的普遍意識裡，柬埔寨就是一個弱小臨邦，貧困落後，去柬埔寨旅遊甚至連朋友圈都不好意思多發，為什麼很多人喊著要去投資呢？
因為大量國人的湧入。
在柬埔寨置業投資的邏輯，和我之前給大家分析的泰國、希臘完全不一樣。開篇不妨先拋出我的觀點——這就是一場豪賭。
1
最近幾年，去柬埔寨的中國人數量，出現井噴。
據柬埔寨旅遊部的報告，2017年柬埔寨共接待560萬外國旅客人次，比2016年增長11%，中國旅客排名第一，達120萬人次（同年，去泰國旅遊的中國人數量950萬人次）。
與泰國越南比起來，柬埔寨的旅遊，只能說處於發展階段。
暹粒、小吳哥、大吳哥確實很美，但配套設施不夠完善。國人圖的就是近+便宜，花三四千塊就可以跟團玩上5天。
有一點必須說明的是，同期柬埔寨入境的美國人、日本人、韓國人數量並沒有太大的增加。
說明什麼？柬埔寨變火，這一波行情，導演和主演都是咱中國人。
2
有人說，現在的柬埔寨，就是98年的中國。這不是瞎扯淡嘛。
柬埔寨，大概就廣東省那麼大。這幾年經濟增速的確在7%，速度很快沒錯。但別忘了基數，要知道，柬埔寨是東南亞最窮的國家。
2017東南亞各國經濟數據
目前的柬埔寨貧富差距太大，除了暹粒、金邊、西哈努克港三個城市，基本全是貧窮落後的農村。
暹粒就在吳哥窟，只有旅遊沒有工業、鮮有投資、沒有貿易，而且整個城區建築物限高，基礎建設嚴重落後。
西哈努克港是柬埔寨唯一深水港，有人說，當下地位相當於中國的深圳，在石榴叔看來，根本就是海外再造東莞。已經快被中國人佔領了，到處可見撈一筆的打工仔和投機客。
娛樂業（馬殺雞、酒吧、bocai）很火，如果你有機會去看看，就會發現，離開海邊風景區和鬧市區，它就比貧窮落後的小漁村好那麼一點點。
金邊是首都，稍後會說。
網上大量推薦柬埔寨房地產的文章，大抵都是一個路數，就是把大吹特吹經濟發展，什麼金邊是下一個深圳迪拜。
其實柬埔寨的經濟不值得一提，基本還是農業社會，幾乎沒有工業基礎，連輕工業也沒有，基本生活用品都靠進口。所以，貿易長期逆差。
柬埔寨經常項目差額
柬埔寨的主要收入來源，就是旅遊和農業。
雖然九年義務教育，但只上上午半天，下午選修需要收費，小孩一學期的費用為20-40美金，這對一個普通家庭根本就是天文數字，因為柬埔寨一家至少有4-6個孩子。
在我看來柬埔寨貧窮的最大原因，是多年戰爭，降低了人的慾望，而慾望才是經濟發展的動力。
另外，一個每年高中畢業生僅千人的國家，經濟能正常發展起來？
只能依靠對外資過度開放，獲得發展。至於未來，只能說，人在江湖，身不由己。
3
中國人赴東南亞買房的第一大動機是投資。
根據一家海外置業機構的調查數據，出於投資需求，在泰國、馬來西亞、柬埔寨買房的人數，比例分別達到70.2%、62.2%和92%。
為什麼柬埔寨比例會那麼高？便宜呀。
首都金邊市中心41平方的公寓，到手52萬人民幣，這在上海，也就買個小衛生間。
柬埔寨的房地產在2010年才開始崛起。因為2010年之前，柬埔寨不允許外國人，甚至地上產權都不能持有。
2010年5月份通過的《外國人持有產權法案》調整了遊戲規則，只要不帶土地，比如說一個公寓、一個大樓，只要你不買第一層，就是地面上的一層，從第二層開始往上，外國人愛怎麼買怎麼買，用護照就可以買。
所以這個法案一出臺以後，柬埔寨的房地產火了。大家就像發現新藍海，大量臺灣和中國大陸的房地產開發商湧入，而且完全按照國人的審美和需求，走國際路線。
現在的金邊就是一片工地，每條主街道上有十來個建築工地在同時進行施工，東南北三個方向都在造新城。
房價都是每平方一兩千美金，本地人根本買不起。當然，也不是賣給當地人的。
特別有意思的是，這些豪華公寓的廣告，恨不得把金邊所有主幹道燈柱都貼滿，無一例外都會有中文，而英文語法錯的離譜，直接忽視柬埔寨人的感受。
和咱們國內一樣，房子才打地基，售樓處就建起來了，而且花費巨資，必須高大上，恨不得門頭貼金。
裡面坐著一群白白胖胖的中國籍銷售人員，你和他問路絕對是找錯人了，但和他談柬埔寨經濟發展，能吹幾個小時。
在金邊，開發商想搞一個地產項目，哪怕只有20%的啟動資金，能買到地，它就敢幹了，接下來一邊銷售，一邊籌資，一邊施工。
根據柬埔寨當地的中介介紹，現在來金邊買房的，幾乎都是中國人，大多來自福建和浙江，還有來自上海和深圳的，有土豪甚至一次把一棟樓都給買了。
房價上漲的速度比早幾年快，從17年下半年到現在，大概漲了8-10%，但只是部分中高端公寓樓盤。
可是，面向金邊當地人銷售的樓盤價格其實是在微跌的。
4
金邊的房子究竟能不能買？看你的膽子。
之所以能得出這個結論，是結合全球領先的，私營房地產顧問服務公司，萊坊發佈的2017年下半年金邊市場報告，以及領先的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕關於金邊市場2018年的預測報告。
就租金而言，金邊中心地區公寓的總體租金收益在5-7%，絕非有些中介吹的10%+。
由於經濟還在持續增長，長居外國人數量在增多，租賃市場需求只增不減。所以在金邊買房，居住屬性一定要遠遠大於投資，地勢非常重要。
為什麼我強調膽子？因為柬埔寨房地產的最大優勢，是發展趨勢。不會有人在金邊買房子是為了養老或者獨家，還不是為了獲利。
雖然上升勢頭會保持，但肯定不會向2012年前後那麼猛，什麼時候到了頂點，房價什麼時候就到頭了。
與許多新興市場一樣，柬埔寨市場面臨的最大風險之一，來自於政治風險。
大量中介在宣傳的時候，反覆強調美元、避險、成本低等關鍵字，別忘了，小國家的穩定永遠都是相對的，如果真到了那一天，基本連跑路的機會都沒有。
還有一個風險就是爛尾。柬埔寨這種案例不少，順風順水的時候，一切都好說。一旦遇到經濟拐點，不怕它降價，就怕它建不起來。
目前在金邊，總價10-12萬美元，地勢好的樓盤是最搶手的，一是租金高，二是好出手。長線投資？在我看來，這只是一個短線的投機。
賭，永遠屬於勇敢者的遊戲。
另外，一位在柬埔寨生活了一年多的朋友告訴我，中國人現在在柬埔寨的口碑不太好。
另，問越南的別急，下週見。
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