銀行融資
目前銀行對養老服務業的支持處於起步階段，全面推廣尚有諸多政策性和實踐性的瓶頸。長期以來，大多數養老機構得不到銀行的信貸支持，銀行系統也缺乏專門的信貸產品。雖然國務院出臺《關於加快發展養老服務業的若干意見》以後，很多地方今年出臺政策金融支持養老服務業發展，甚至規定銀行具體授信額度和每年的貸款總量，但情況仍然不盡如人意。
融資
對於輕資產、有知識產權的科技企業，很多銀行都推出有無抵押貸款，在北京中關村園區，凡是進入“瞪羚計劃”的企業，還可以獲得信用貸款。這類企業大多主營業務鮮明突出，符合市場需求，經營業績持續健康穩定發展，內部管理規範；此外他們與銀行、擔保公司均進行了長時期的交流，逐步加深瞭解並建立信任關係。
國家開發銀行和世界銀行這兩年也開始積極扶持養老企業，比如安徽省獲得世界銀行貸款1.4億美元，用於安徽養老服務體系建設。國家開發銀行對多個智能化養老基地有所扶持。比如國開行在選擇養老地產貸款客戶時，首先會考慮到貸款項目是否具有可持續的養老服務，對於房企也是如此，在房地產的載體上必須有好的可持續的服務；其次對貸款客戶有要求，客戶應是合格主體並有良好信用，配置項目資本金至少20%。第三貸款企業還應具備相應的行業經驗或能力；第四應有準確的市場定位，尤其是對目標消費群體定位清晰。最終，貸款還是要落實到擔保上，是否有土地或房產做抵押。
可見，雖然各銀行產品和條件不一，但是針對養老產業的貸款本身的金融創新乏善可陳。
政策貸款貼息
目前國家為支持民營企業的發展已經出臺了一系列的投融資政策法規，具體到養老企業來說，多有直接補助、政策貼息、運營補貼發放等方式。由於養老是一個產業鏈很長、跨領域的產業，因此這些政策涉及到民政、發改、衛生、科委、商業等多個部門，作為養老企業應該積極關注國家這些政策法規，認真學習領會，盡力爭取政策優惠。
比如對於養老院的建設投資方面，公辦養老機構由政府投入建設資金，建設用地由政府劃撥，但基本不享受運營補貼；民辦機構建設用地自己購買或租賃，大多數不享受政府建設經費補貼，但可以享受運營補貼。
同樣是民營養老機構，如果屬於“民辦非企業”性質，可以享受到政府運營方面的補貼，包括水、電、氣、熱價格上及稅收方面的優惠；此外還有困難老人入住機構補助等，各地標準不一。
近年來公建民營養老機構大行其道，這類養老機構徹底告別了政府運營模式，由社會力量負責日常服務，政府進行服務質量監督、惠民補貼發放等。具體說來主要有四種不同方式：
一次性建設補貼：由政府投資新建或購置建設並形成產權的養老機構，給予每張床位數萬元（各地標準不一）一次性建設補貼；由政府投資改擴建的新增養老機構床位，給予每張床位一次性建設補貼（各地標準不一）。
運營補貼：對公建民營公辦養老機構給予運營補貼，其中對收養生活自理老年人的養老機構床位，每張床位給予每年補貼幾百元到上千億（各地標準不一）；對收養生活不能自理（介護）和半自理（介助）老年人的養老機構床位，每張床位每年給予數千元補貼。
困難老人入住補貼：對於收養政府重點保障的困難老年人，按照國家和當地相關規定，給予全額或者部分住養資金補貼。
防範意外風險補貼：以公建民營養老機構為投保主體，按實際入住老人數和每張床每年數百元補貼（以實際金額為準）標準，為養老機構投保綜合責任險，保護入住老人的合法權益，防範經營風險。
房地產信託投資基金
作為養老地產發展的先鋒，美國在養老地產運營方面積累了大量經驗，它們在市場化養老的背景下，走出了一條依靠REITS（房地產信託投資基金）創新的獨特賺錢模式。
過去10年，全球養老健康REITS不斷髮展，市值翻了8倍。即使全球REITS市場乏力，甚至總量減少的情況下，健康養老REITS依然保持堅挺。憑藉著良好的收益表現、較低的風險性、收益來源租金可有效避險通脹等特徵，REITs成為美國養老產業資本市場上的生力軍。
來自中銀國際的資料顯示：美國地產商進軍醫療養老產業主要依靠REITS，健康護理累的REITS的市值在各類型中佔比達10%，行業集中度比較高。在美國，REITs最常見的投資方式有兩種，一種是淨出租模式，另一種是委託經營模式。在淨出租模式下，REITs公司將養老物業出租給運營商，每年收取固定租金費用，而直接運營費用、社區維護費用、稅費、保險費等一切由運營商承擔。在這種模式下，REITs的毛利潤率很高，租金收益可達50%以上，而且幾乎不承擔任何經營風險；與之相對，作為租戶的運營商則獲取全部經營收入及剔除租金費用、運營成本後的剩餘收益，並承擔絕大部分經營風險。
在委託經營模式下，REITs公司將旗下物業託管給運營商，運營商每年收取相當於經營收入5%~6%作為管理費，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取剩餘收益，所有的經營收入都歸REITs所有，經營成本也由REITs公司負擔，相應的，REITs獲取租金及經營剩餘收益，承擔大部分經營風險。
在淨出租模式下，REITs的風險更低、收益更穩定，因此，為降低資金成本，REITs的大部分物業採用淨出租方式運營，只有少數物業採用委託經營模式運營。正是依靠賺取租金收入以及部分經營所得，REITs獲得了源源不斷的穩定收益，也由此成為了養老地產市場上有力的長期投資人。
遺憾的是，目前REITs發展時機還不成熟，好在已經慢慢開始發展。今年6月8日，由萬科聯手鵬華基金髮起國內首隻公募REITs，此前萬達也聯手快錢公司發起一款類似REITs的產品：“穩賺1號”。公募REITs的誕生，將公募基金投資標的的範圍拓寬至房地產資產，未來REITs將進入中國居民的資產配置池。
政府主導的養老產業基金
2015年8月，湖南成立全國首支省級政府引導型健康養老產業投資基金——湖南健康養老產業投資基金。基金首期規模45億元，力爭總規模上100億元。養老產業基金將在中央財政引導資金的基礎上，廣泛吸納民營資本以及銀行、保險公司等金融機構的出資。
除了政府發起的創投引導基金之外，一些金融機構、民間資本也發起了產業基金，這些基金對項目本身的要求較高。
比如華夏銀行目前正在籌備的養老產業基金，將以股權投資和劣後債投資模式支持養老產業發展，基金初步規模約為10億元；再如某民間資本募集的3億元定向投資基金，專門收購國內的民營養老院。這隻基金主要投資收購15-17家民辦養老公寓、養老護理員、老年社區日間照料中心和養老養生康復院等一線省會城市的養老護理機構，規模為80-500張床位。在收購標準上，要求項目已經達到盈虧平衡點或在6個月內實現盈虧平衡，項目自帶億元或距離億元20分鐘車程內。
信託
信託在養老地產融資中有重要作用，可以充當間接融資通道或者平臺角色。通過成立單一信託，讓銀行的資金以表外業務的形式通過信託渠道發放給養老地產項目，用來支付項目建安成本和養老設備採購成本等，成立各種特殊項目機構，通過結構性融資充當直接融資工具，以股權、債券兩者結合的方式解決養老地產開發經營的全程資金供應問題，包括前期諮詢費用、土地摘牌費用、建安成本、設備採購成本、經營費用等。
在養老地產項目中，信託可以提供充裕的資金。信託公司投資單一項目可以投入不超過項目總投資額的65%，為養老地產注入了資金方面的保障；其次，信託是通過結構融資來充當融資工具，即可在項目成立初期以股權投資形式提供註冊資金和啟動資金，早早介入項目；第三，充當結構性融資工具的信託從項目前期諮詢、土地摘牌、項目建安、採購設備等全過程就可以提供成本，資金供應週期比間接融資要長久；第四，信託的融資方式很靈活，在養老地產新項目開發經營中，有限合夥人可以通過增資擴股或者股債結合等方式繼續諸如資金，操作靈活多樣。
私募股權基金
對於缺乏資金的輕資產企業，尤其是科技型企業來說，選擇有“聰明的資金”之稱的私募股權基金絕對是一條好的出路。因為中小企業缺乏的不僅僅是資金，他們更需要資本方提供管理、財務、渠道、人才、上市等方面的幫助。一般來說，私募股權基金比較傾向於投資成長性好的中小企業，比如處於上升趨勢的行業或企業、企業在行業內佔有一定份額或者相當的品牌知名度，有穩定而可持續的研發團隊，項目易於複製，公司可產生爆發式增長……
或者私募股權基金的企業除了自身特點之外，還因為他們具備了可投資項目必備的基本條件：
高回報（項目處於高速成長期，至少年成長10%以上）；
產品和服務具有獨特性（項目在技術、品牌、成本等方面能夠保持較長時期的優勢，保持時間越長，項目越受歡迎）；
商業模式或盈利模式或營銷模式可行（主要考察項目的執行力，是否可以持續。就是弄清楚企業如何賺錢，好的業務模式，必須能夠盈利，好的盈利模式，也是能夠複製推行的）；
優勢行業+優勢企業（在優勢行業中發掘、尋找優勢企業。一般來說，資金比較喜歡有競爭力的企業，如果在業內處於領先，或者是細分領域的領頭羊，比較容易獲得資本青睞，這要求企業的核心競爭力要突出，最好超越其他競爭者）；
團隊誠信互補（好的團隊也是資本比較看重的。在很多投資人看來，投人比投項目重要，只有一個好的創始人，才能保證項目成功的幾率）。
此外，私募股權投資人們還會重點考察一些指標。比如營業收入、營業利潤、淨利潤和增長率等，這些指標反映了企業的盈利能力和成長性、抗風險能力，這些指標基本可以反映一個項目是否具有可投資性。
相對來說，投資人比較喜歡腳踏實地的企業，尤其是那些耗費了大量時間思考和探路的創始人。比如上文中提到的365和幸福麥麥養老的模式，都是脫胎於傳統行業所進行創新，非常踏實可靠。腳踏實地再加上創業者具有領導風範，足以帶領一個團隊走向成功。反之，許多項目或企業之所以失敗或受限，就是因為創業者自大、不能包容比自己更聰明智慧的人才，導致企業不能僱傭到人才。
許多創業企業失敗是因為無法根據市場和用戶反饋來調整產品。如果企業只顧著開發產品，那麼客觀的分析市場數據顯得尤為重要。投資人喜歡那些知道些風投企業不知道的事情的創業者，希望創業者在看待無論是衡量團隊的競爭力還是產品符不符合市場時都能保持客觀公正。
養老債券
近年來，我國養老服務業快速發展，以居家為基礎、社區為依託、機構為支撐的養老服務體系初步建立。但總體上看，養老服務和產品供給不足、市場發育不健全、城鄉區域發展不平衡等問題還十分突出。為貫徹《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》（國發〔2013〕35 號）精神，加大企業債券融資方式對養老產業的支持力度，引導和鼓勵社會投入，國家發改委制定了《養老產業專項債券發行指引》（以下簡稱指引），發行指引已於2015年4月9日下發並執行。
企業債券是企業依照法定程序發行，約定在一定期限內還本付息的債券。公司債券的發行主體是股份公司，但也可以是非股份公司的企業，所以，一般歸類時，公司債券和企業發行的債券合在一起，可直接稱為公司（企業）債券。國家發改委近一兩年來採取企業債券分類管理、企業債券預審權下放至省級、鼓勵企業債券融資方式創新等一系列改革舉措，政策暖風下，全國企業債券市場發展迅猛。對有志於加入養老產業的企業，發行養老產業專項債權無疑將是一個很好的選擇。
眾籌
養老引入眾籌，始自2014年10月舉行的中國眾籌大會。那次會上，中國老年產業基金會與北京特許經營權交易所簽署了一項協議，表明養老產業將引入眾籌模式，在資金、人力等方面開展深度合作。當時認為，我國目前養老服務市場需求至少應該達到萬億元，但實際供給僅為1000億元左右，此舉有助於彌補9000億元的資金缺口。
一般來說，眾籌模式在現階段是可行的，主要基於三點：第一是互聯網的普及讓公司、投資者之間的信息更加透明；第二是因為投資者多樣化決定了他們會要求有更多元化的投資渠道和產品，眾籌也是大家認為的一個很重要的渠道；第三是國內的產品眾籌和股權眾籌均有企業試行，現階段狀況還好。
眾籌行業對我國目前巨大的老齡市場需求十分看好，目前眾籌與養老產業的合作不僅集中在資金方面，甚至還有人力資源方面的合作，眾籌模式旨在為養老產業籌集更多的資金和人力。從現實的實踐來看，一些公司已經在養老地產、養老公寓等項目開始嘗試。比如雲南股權眾籌了一個文化養老項目；湖北周衝的常樂養老院即將運行；安徽眾籌的智慧養老項目等。
這些項目多為民間自發組織，在養老領域是否行得通很多人還持懷疑態度。這種質疑來自幾點：第一是養老行業門檻很高，且專業性強，屬於資金密集型產業，且發展之初多為公益性的，然後才能逐漸進入功利性階段，所以前期對資金的考驗非常大。第二是眾籌現在發展尚不成熟，很多項目都沒有成熟的規劃或方案，養老頭緒太多，投資門檻、資金募集、決策管理方面的難度也很大。第三也就是最大的風險還在於盈利。雖然社會普遍看好養老產業，但目前做得好的民辦養老機構並不多。其中一個原因便是人們的普遍觀念還是認為，養老機構是無親故或家庭不睦的老人才會居住的地方，因此形成了所謂“9073”的養老格局，即90%居家養老，7%社區養老，剩下3%機構養老。
雖然如此，一些大機構卻對眾籌模式非常看好，比如平安。平安認為養老地產眾籌在未來可以先做起來，但他們依然感到猶豫。這種猶豫來自三方面的綜合考慮：第一，需要突破原先的監管制度。過去監管要求籌集資金要面對特定對象，人數不超過200人，且單筆資金不能超過20萬。現在監管放開，只要不是欺詐行為均鼓勵創新。第二，地產眾籌是金融同地產和購房者之間的三方結合。在眾籌者群體中共分兩種人購房者和投資者。前者做法類似於集資建房，後者則被稱之為微開發商，中國投資者對於房地產投資情有獨鍾，眾籌的形式讓投資者用100萬就可以做開發商。第三，地產開發後端持續性。在當下地產商要做輕資產，做運營、金融，而非開發，這個階段要怎麼做，目前還有很多人沒有關注到。這些難題並不是簡單將資金集中到平安眾籌平臺就可以的了。正是這些複雜性的存在，所以平安已經想到這麼細了依舊還是沒有做。
因此，未來比較穩妥的眾籌模式應該是在項目初期將運營考慮進去，未來開發商往運營方向走，讓運營和金融結合在一起，而非往拿地、建築等方面發展。
ppp項目
PPP的發展在中國幾經沉浮之後，隨著《國務院關於加強地方政府性債務管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資權限後，各地便將PPP看做是在發債之外的又一條重要融資渠道。鑑於目前地方政府債臺高壘，PPP熱潮正洶湧澎湃。
表面繁榮之下，頗多細節需冷靜思考。
首先是部分地區“為PPP而PPP現象”應該遏制和反思。
在PPP模式下，政府和企業利益共享，風險共擔，雙方有著幾十年的合作，這一特徵決定了其對項目前期準備要求更高。從項目萌芽到落定耗時頗多，期間還需有大量調研和縝密論證，PPP項目與其是一個項目，不如說是一個系統工程，在沒有成功經驗可借鑑的情況下，這項系統功能著實難以駕馭。
這兩年在PPP試點項目快速推進熱潮下，各地出臺的PPP項目前期論證非常簡單，有些地區甚至將原有項目改頭換面改變而成。 一些地方雖然引入社會資本，但因缺乏實踐和細則制定，不能很好把握和社會資本合作的“度”的問題。比如缺乏合理和彈性的定價機制，導致部分項目的暴利或虧損，也束縛了市場配置資源的作用。
PPP協議的核心要件是價格和服務標準。由於PPP項目的準經營性特徵，財政補貼是項目的重要收入來源。PPP項目補貼到什麼程度，需要政府有較強的測算能力和拿捏水準。補貼太高，有失財政支出的公平，補貼過低，對社會資本沒有吸引力。比較理想的狀態是，政府根據行業的一般水平，劃定一條價格線，超出不補，結餘歸企業，鼓勵企業努力降低成本，提高效率。另一方面，如果設計或操作不當，PPP項目可能會成為一種變相的高息債，雖然緩解了短期資金壓力，但會給政府帶來長期的財政負擔。
即使價格合理，政府在PPP項目上的財政支出可控，政府也要在債券融資和PPP模式上做出一個折衷。債券融資成本低，社會融資成本高，但是引入社會資本，可以帶來專業技巧、管理的經驗，提高運營效率，降低政府在項目生命週期內的補貼支出。在融資成本和效率提高之間存在一個相互抵消的關係。因此，並不是引入社會資本越多越好，而是要確定一個合理的比例，真正做到“物有所值”。
其次PPP的本質是為了提高政府公共服務的專業性和提高運營效率。
第三是要釐清PPP適用的領域。
當前有些地方已經把PPP當成包治百病的良藥。有專家統計，目前PPP模式中字母組合可以排出二十多種。理論上講，PPP模式可以適用於絕大多數公益性事業投資，如市政交通設施、港口、碼頭、水務、能源、公共交通、醫院、養老院、垃圾處理等等。但這並不意味著PPP可以適用於所有社會服務領域，更不能把PPP當成包治百病的良藥。事實上，由於PPP模式多樣，前端設計難度大，需要協調的部門多，操作起來複雜，導致實際推行並非那麼容易。
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