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01 案件背景
这两天，朋友圈可算是跌宕起伏，先是由北京房租上涨引发一系列讨论，有部分观点指出某些中介机构争抢房源是起因之一。还没过几天，紫竹张先生的一篇名为《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快》的文章迅速的占领了笔者的朋友圈。
在大多数人还没缓过劲来，在考虑着啥是长租公寓以及长租公寓有啥问题的时候，《首家长租公寓公司爆仓，杭州鼎家破产4000户租客受损》彻底将这个问题引爆。
先说一般的租赁关系，很简单，就是承租人（房客）按《租赁合同》的约定，把房租交给出租人（房东），出租人把房子交付给承租人占有。典型的双务合同，简单而明确的双方关系。
那长租公寓到底是怎么一回事？
这个操作可厉害了
第一步，中介先找到出租人，把房源包下来，和出租人保证帮他找承租人，帮他搞定出租房屋的一切事物，每个月租金由中介收，然后中介再付给你。出租人就觉得这感情好，我不用管任何事情，还能收租，中介在这里变成二房东了，但是公司包我房子比个人正规多了，这事干了！于是乎签订了相应的中介合同，形成了第一个法律关系。
第二步，中介找到承租人，用免押金、押一付一、统一管理、居住环境优越、帮忙寻找房源等各种优惠手段，吸引承租人。由于毕业季到了，承租人有许多是应届毕业生，免押金等优惠举措还是十分诱人的。承租人咬咬牙，干了，和中介签了中介协议（或委托协议）。
到此为止，还算是正常的市场租赁行为，何来暴雷、爆仓一说？神来之笔出现了，中介机构引进了第三方网贷平台（或其它小额贷款公司等）——第三步，承租人与网贷平台签订小额贷款协议，约定承租人向网贷平台借款，借款全部一次性支付给中介机构（此行为视为放款完毕），承租人每月还款。
第四步，在完成上述所有操作后，在中介的主持下，承租人和出租人签订租赁合同，双方同意租金由中介作为中间人，代为收取租金和代为支付租金。
那么，一旦承租人签订了《借款协议》，可能还将押金付给中介，网贷平台再一次性将房款支付给了中介，中介收到前述押金和房款后，仅按月或按季度将房租支付给房东——资金池出现了。这些资金用在何处，无人监管、无人得知，风险巨大。
完整的关系图如下：
02 风险提示VS律师建议
关系理清了，那么暴雷、爆仓后的风险在哪里？
对于网贷平台而言：
若网贷平台没有与中介机构串通构成刑事犯罪的情况下，最大的风险在于承租人不履行后续还款义务的坏账了。但相对而言风险较小，坏账可能性较低，承租人一般也有履行能力。
对于出租人而言：
1.中介跑路了，但是承租人与出租人之间的《租赁合同》仍旧有效，无法随意解除，否则要承担违约责任。
2.据了解，《租赁合同》里面可能会约定，租金由中介代付，承租人已经完成了付款义务，将租金全部支付给了中介——也就是说，承租人已经履行完毕了租赁合同的义务
，出租人此后因为中介跑路，无法收到后续租金也无法解除《租赁合同》。律师建议：
1.在这种情况下，最好能去起诉中介机构，争取早日拿到判决书。中介机构进入清算程序可以尽快的申报债权。
2.不能提前解除租赁合同，可以想办法与承租人协商，减低互相的损失。
对于承租人而言：
1.押金要不回来了，只能起诉中介。
2.要被出租人不停的催讨付款，出租人拿不到房租，那肯定会想尽办法来找承租人的麻烦。如果受不了出租人的骚扰，那就是双倍租金支付（相当于债权转让，出租人对中介的债权转让给承租人），之后再代替出租人向中介催讨。
3.在被出租人催讨的情况下，对网贷平台的贷款仍旧需要支付，不支付，那就违约，面临诉讼风险。
律师建议：
1.出租人强制清房或解除合同的，起诉要求出租人继续履行合同。
2.要求中介承担相应的违约责任、退还押金，提出相应的违约之诉。
3.和房东协商，减少双方的损失。
作者@胡哲敏 律师
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