房子，作為人們安居樂業的住所，本是實業的基礎和生活的保障。可與金融手段結合之後，竟成為經濟泡沫的最大載體。
1990年代初日本房地產泡沫、1997年東南亞房產崩潰、2008年次貸危機，20世紀以來的每次經濟危機，基本都有房子推波助瀾。
上漲時節節攀高，崩潰時山呼海嘯，房地產這個東西，真是讓人又愛又恨
而有史可查的第一次大規模房地產泡沫，來自1920年代的佛羅里達。
01 為什麼是佛羅里達
1920年代，第一次世界大戰結束後，美國經濟飛速發展，當時總統是柯立芝，史稱“柯立芝繁榮”。
經濟繁榮發展，人們的工作機會很多，待遇優厚，人人都在享受經濟發達帶來的好處。加之媒體的宣傳，物質主義、拜金主義、享樂主義流行，人們花錢如流水――買車、買房、度假。
沉浸在幸福之中的美國人相信，20世紀的美國將會“永久繁榮”。
當時美國經濟重心在北方，冬天寒冷乾燥，很多富人瞄上了溫暖的佛羅里達。
佛羅里達州位於美國的東南端，靠近古巴，冬季溫暖溼潤，是美國人的冬日度假勝地。每到旅遊旺季，來自紐約等經濟發達但冬季嚴寒的美國北部富翁便紛紛南下。
佛州在美國東南端
汽車產業的興起也是很大的原因。福特推出T型車後，汽車的價格非常親民，中產階級開始大量購買私家車，大大縮短了人們出行花費的時間。
在1920以前，大多數來佛羅里達的人是一些上了年紀的人、富翁或休養的病人。汽車發展後，許多年齡較輕的中產階級開始來到佛羅里達。他們更願意在這裡購買一個冬天度假的小屋或買塊土地作為日後定居的理想場所。這就產生了對房地產的需求。
當然，光有需求最多造成漲價，泡沫的大推手-金融手段-緊接到來。
房地產價格的不斷升高，銀行為了賺錢變得大膽而盲目，批准貸款不再看借款人的財務能力而專注於房地產的價格。
這使投資者很容易地從銀行獲得貸款，一般人在購房時只需10%的首付，其餘90%的房款完全來自銀行貸款。投資者只需支付一定的利息，就可以坐等一個好時機將房子轉賣出去，而售價往往是原價的兩倍以上。
還清貸款後，所賺得的利潤可達十倍以上。真是暴利！
02 龐氏騙局與金融投機
暴利促使投機盛行，當年流傳一個故事，說幾年前有人用 800 美元在邁阿密海灘買了一塊地，1924 年賣了 15 萬美元。
這種一夜暴富的故事到處流傳，吸引無數人來投機。在這些人中，有一個值得一提的人物——查爾斯·龐茲。
龐茲與妻子和母親
可能大家對龐茲不是很瞭解，但想必大家都聽過龐氏騙局。對，他是這種騙局的發明者，後來這種模式就以他的名字命名。
龐氏騙局的原理很簡單，老話稱“拆東牆補西牆”，簡言之就是利用新投資人的錢來向老投資者支付利息和短期回報，以製造賺錢的假象進而騙取更多的投資。
但最後資金鍊條一定會斷裂，然後騙局會戳穿。
來佛羅里達之前，龐茲已經幹過這種買賣了，這個騙局叫郵政券。第一次世界大戰剛剛結束，世界經濟體系一片混亂。龐茲利用這種混亂，說購買歐洲的某種郵政票，再賣給美國，便可以賺錢。
他宣稱，所有的投資，在90天之內都可以獲得40%的回報。而且，他還給人們“眼見為實”的證據：最初的一批“投資者”的確在規定時間內拿到了龐茲所承諾的回報。
於是，後面的“投資者”大量跟進。一年內，約4萬名市民投資龐茲，他總共收到1500萬美元投資。1920年，騙局拆穿，無數人傾家蕩產，而他也被關進監獄。
出獄後，龐茲四處尋找發財的機會，盯上了佛羅里達。他在佛羅里達州建立房地產公司，收購一塊土地，打算分成很多份，賣給投資者。
他許諾說只要你每投入10美元，在60天之內就可以獲得30美元的回報。這麼高的回報，肯定又吸引大票人來投資佛羅里達的土地。
當然，除了龐茲這種騙子，還有很多正經商人，放棄原本的產業，投入到轟轟烈烈的房地產市場中。
比如一個做汽車配件的商人卡爾費雪，他早年做汽車配件賺了很多的錢，30多歲的時候就已經錢多得不得了。後來他發現一個新的業務增長點，就是到佛羅里達州來做房地產商。
熱烈的市場吸引大量投機商人，而投機商人又把市場催熱，吸引著越來越多的人跑到佛羅里達尋求美國夢。
1923－1926年，佛羅里達的人口呈幾何數增長，而土地的價格升幅更是驚人。棕櫚灘上的一塊地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年竟高達400萬美元。與土地相比，房子的價格升幅更是驚人，一幢房子在一年內漲四倍的情況比比皆是，邁阿密地區的房價在3年內上漲了5~6倍
在短短几年之內，佛羅里達的土地價格就上漲了差不多3倍而且價格並沒有要停止上漲的跡象，而且房地產熱開始傳導至佛羅里達附近的州，全國土地價格紛紛上漲。
當時喊得最響亮的口號是：今天不買房，明天就買不到了！是不是跟現在的某些情形很像？
買房要趁早？
03 一場颶風就能引起崩潰？
1926年9月，一場颶風襲擊了佛羅里達州。颶風以每小時125英里的速度橫掃佛羅里達，整個地區立刻變成廢墟，颶風引起的海嘯將佛羅里達的兩個城市夷為平地，狀況慘不忍睹，這次天災摧毀了13000座房屋，415人喪生。
昔日繁華的佛羅里達州一片狼藉，一些地方的海水漲到了二樓，人們只能爬到屋頂逃命。
人們突然發現，佛羅里達並不是溫暖平靜的樂土，而是充斥著危險和風暴。這種意識之下，崩潰突然來臨。
1926年，邁阿密的房產交易量從1925年的10.7億美元急劇萎縮到1.4億美元。
許多後來投入房市的人開始付不起每個月的房貸，破產的連鎖反應就此展開。人們紛紛拋出自己手中的房地產，房價暴跌。
持續狂熱4年之後的佛羅里達房地產泡沫破滅，無數的銀行家、企業家一夜之間由鉅富變為乞丐，平民更是一貧如洗，很多人一輩子都沒緩過來。
緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大蕭條。
表面上看，佛羅里達的房產泡沫是被颶風吹滅的，但實際上，危機早就蘊含其中：狂熱的大眾、失控的投機、盲目的信貸，即使美國經濟在20年代蒸蒸日上，也暗含很多危險。
因此一有風吹草動，看似繁榮的大廈瞬間就會崩潰，即使沒有颶風，也會有洪水、嚴寒、酷暑，摧毀繁榮的房地產市場。
這也是房地產泡沫很大的一個特徵：當它開始膨脹的時候，大家會找各種原因解釋為什麼房價只能越來越高；但當房價下跌的時，只要有一個原因，哪怕只是謠言，都可能使得房地產泡沫瞬間崩潰。
04 歷史沒有終結，只有重複
我們再回頭看一下這場泡沫，你會發現，導致其產生的原因與後續幾場房地產泡沫是相同的：
第一，住房的需求突然出現了一個巨大的變化。隨著美國經濟的發展，美國的城市化迅速進行，大家對房子的需求是真實存在的。其實除了佛羅里達州，在紐約，芝加哥這些大城市，也出現了房價的上漲。
第二，單純供需從來不會引起房價的暴漲。像德國，房價一直控制的很溫和，而房價暴漲的國家，都有貨幣政策強行推動。1920年代，美聯儲使用寬鬆的貨幣政策，大量印錢，股市和房地產是容納資金最好的池子。
第三，泡沫的膨脹離不開金融機構和金融手段推波助瀾的創新。美國當時的金融監管是比較松的，州一級的金融機構可以簡單繞過美聯儲的監管。當時成立了很多新型的金融機構，專門做房地產貸款，使房貸危機迅速累積。
佛羅里達房產泡沫是人們第一次感受到房地產的威力，之後100年，人們不斷重複類似的錯誤。
怪不得一個哲人說過：歷史沒有終結，只有重複。
希望這兩年不要來經濟危機
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