來源：國民經略（guominjinglve）。
樓市一進入下行區間，各種小道消息開始滿天飛。
這兩天，有媒體報道，目前有關部門正在緊鑼密鼓，制定房貸利息等6項個稅專項附加扣除的細則。
這條消息本來中規中矩。既然在8月份個稅改革方案已經塵埃落定，制定房貸利息抵扣細則也在情理之中。但在一些人眼中，這條消息儼然成了樓市的大利好，又是A股大反攻，又是樓市大反彈，極盡鼓吹之能事。
如果真瞭解這一輪個稅改革的初衷，就不會輕易得出如此貽笑大方的結論：個稅改革的用意，在於通過家庭抵扣，減輕個稅負擔，讓家庭有多少餘錢用於消費。
無論是教育抵扣、贍養老人抵扣還是房貸利息抵扣，其著眼點都在於減負，在於刺激消費，跟樓市真沒多大關係。
退一步講，不問改革初衷，只看政策所能帶來的實際影響，樓市刺激效果也沒有想象中的那麼大。
其一，這一政策的覆蓋範圍相對有限，大多數人都享受不到政策實惠。
目前我國繳納個稅的人數僅有3000萬人，這一次個稅起徵點從3500元提高到5000元，覆蓋人群進一步減少。
換言之，另外10多億人根本就不必繳納個稅，房貸利息是否抵扣個稅，有什麼影響？
其二，房貸利息抵扣個稅，高收入者比低收入者更受益，中低收入者的優惠額度可以忽略不計。
先澄清一個誤區，房貸利息抵扣個稅，並不是拿房貸利息與個稅直接進行扣減，而是將房貸利息作為稅前扣減項，與五險一金一樣進行專項扣除，然後再計算個稅。
舉個簡單例子，一套總價500萬的房子，貸款350萬，按照4.9%基準利率計算，月供1.85萬元，月均還款利息8852元，只考慮房貸利息扣除。
不難發現，收入越高，節省的個稅就越多，相比而言，中低收入者的受惠力度十分有限。
對於月收入5000元的來說，本來就不用繳納個稅，房貸利息抵扣毫無影響。對於月收入7500元的來說，每月僅僅節省25元個稅，聊勝於無。對於月收入10000元的來說，每月節省83元，買不了一份全家桶。對於月收入20000元的來說，每月可省793元，優惠力度明顯。對於月入4萬和10萬的來說，每月分別可省1988元和3984元，不過與收入相比，也相對有限。
顯然，房貸利息抵扣個稅，即便全額進行抵扣，對於大多數收入在2萬元以下的家庭來說，效果十分有限。
即便是收入2萬元以上的家庭，靠每年省下來的1萬元個稅，用於提振消費倒還可以，買房，恐怕連九十牛一毛都不夠？
至於月入4萬元以上的高收入家庭，雖然省下來的個稅更多，但這點錢相比於收入來說，影響也不大。
其三，房貸利息抵扣個稅必然存在限制。
顯然，全額抵扣的可能性並不大。
按照發達國家的慣例，房貸利息抵扣，要麼存在首套房的限制，要麼有貸款上限的限制，這樣以來，抵扣力度更是有限。
此前，財政部有關負責人也明確指出：
初步考慮對專項附加扣除設置一定限額或定額標準，既要保障納稅人方便納稅，相關支出得到合理扣除，又要體現政策公平。
顯然，在中國現實國情下，如果一個家庭擁有10套住房，並非全部都能拿來抵扣個稅。在一線城市，豪宅動輒上千萬，如果貸款700萬，每月光是利息支出就有幾萬元之多，顯然不可能全部納入抵扣範圍。
其四，六個錢包被掏空，省下幾百元個稅對樓市用處不大。
普通家庭所能抵扣下來的個稅頂多只有幾百元，在六個錢包被掏空的背景下，這省下來的幾百上千元，還不足以讓更多的剛需入場。
換句話說，如今的樓市，最缺的不是房票，也不是那幾百上千元的政策讓利，而是幾十萬數百萬的首付款，是每月動輒幾萬元的還款月供。
這顯然不是房貸抵扣個稅就能加以挽回的。
其五，影響房價的因素千千萬萬，房貸利息抵扣只是其中不太重要的一個。
在影響房價的諸多因素中，諸如貨幣放水、金融政策、土地供給乃至市場預期，都比房貸利息抵扣這個小小的利好要重要的多。
更關鍵的是，目前樓市冰封期已經到來，市場預期正在發生變化，無論是剛需還是投資者，都在持幣觀望，即使房貸利息能帶來一定利好，但其分量還太小，不足以產生實質影響。
換句話說，在樓市上行期，房貸利息抵扣個稅，算得上錦上添花；在樓市下行期，這一政策談不上雪中送炭，頂多是雪中送火柴，溫暖一下就沒了。
其六，對政策走勢要有辨別力，不要人云亦云，陷入標題黨式的恐慌。
最近，無論是廣州放寬落戶門檻，還是房貸利息抵扣個稅，這些政策都有其本身的正常用意，政策出發點本就不在房價，一點微利對樓市的影響也十分有限，但在好事者眼中，一個個都成了樓市的大利好。
有道是，越是內心虛弱，越需要尋找東西來壯膽。越是對小道消息聲嘶力竭，越說明市場行情不堪。
大放水並沒來，小利好激不起幾點浪花，一根火柴能溫暖幾秒鐘？
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