新浪樂居訊 文/黃思琳 深圳“731新政”之後，部分商務公寓“降價潮”刷屏房產圈，為了促成銷售，部分商辦項目甚至以備案價85折進行銷售，另為購房者進行幅度不等的墊資，進行分期首付等。

不同於看似“降價打折”的商辦公寓，位於羅湖水貝的這個產權70年的樓盤也打出了“首付一成”的口號。幾大關鍵詞：一手新盤、深圳中學學位、首付一成起，究竟是開發商的噱頭還是真值得一買呢？樂居實探了該盤。

舊樓換新名 精裝現樓均價近10萬/平

這家名叫明X公館的樓盤位於羅湖水貝商圈翠竹片區，羅湖水貝一路水田一街洪湖地鐵站D出口，直線距離洪湖地鐵站D出口約為100米左右，地鐵3號線水貝站約700米，毗鄰洪湖公園和京基水貝村舊改項目。

從外觀看，該樓盤為商住混合的獨棟小高層，周邊地段相對成熟，事實上，該盤備案名叫“典雅居”，2003年批地，早在2004年便已取得預售許可證，而明X公館在今年6月份便啟動了二三級聯動，進行售賣。

該盤樓下為水貝肉菜市場，翠竹萬家，水貝珠寶產業園等，綜合環境較為雜亂，項目南面為京基水貝村舊改項目，作為羅湖的明星舊改項目，包含住宅、公寓、商業、辦公、商務公寓等業態，未來改造後將會整體提升周邊環境。

明X公館共有1棟22層，兩梯十二戶，總房源約為204套，其中，底層1-4層為商業部分， 3樓整層目前出租給“福深達酒店”，目前為酒店方在運營。

據駐場銷售稱，“明X公館”在售的房源位於5-22層，只拿出了幾十套在賣，目前所剩房源不多。 主要有42平、45平以及48平三種在售戶型。

通過戶型圖可看出，42平為1房，48平為小兩房，45平也可改成小兩居，均價約98000元/㎡，總價約390—446萬元，精裝現樓。據瞭解，開發商早在2015年交樓時便售出過一批，但近期才開始在市場上出售這幾十批房源。

根據現場銷售計算，建築面積48.65平方米的小兩居總價為485萬元，而稱之為“一口價”390萬的建築面積42.1平一房，按照計算，整體均價也近10萬元/平方米。鏈家APP顯示，距項目100米左右同帶深中學位的二手房倚湖居均價在60622元/平，53.62平報價為340萬。

與“明X公館”相距不足50米的太子道（備案名鵬大廈）曾在2017年推出70年產權23平－41平米超小戶型，一度刷屏網絡，當時均價為7.8萬-9.8萬/平，總價為210-390萬元，帶深圳中學學位。

但由寶琳酒店改造而來的太子道，地塊使用年限僅剩下48年，早於2009年就竣工的商品房項目，由於長期被開發商自持，2017年才開始批量銷售，但卻因曾涉嫌違法“住改商”被要求暫停銷售。

在售房源為何多數“被管理局鎖定”？

經樂居查詢，深圳規土委官網站頁面顯示，羅湖典雅居於2004年11月4日便已取得預售許可，項目2003年拿地，房屋用途為單身公寓、辦公樓以及其他，其土地用途為商住用地，產權70年。

但樂居點擊進入套房信息發現，該樓盤大多數房源卻處在“管理局鎖定”的狀態，從1層到頂層22層均有“管理局鎖定”的房源，另外約有60餘套“已備案房源”，和兩套“初始登記”房源。

△典雅居大部分房源顯示為“管理局鎖定”

2004年拿到預售許可證的新盤，為何直至14年後再重新打包出來售賣呢？樂居致電深圳規土委羅湖國土局諮詢，為何該盤多數房源會被顯示為“管理局鎖定”？工作人員

顯而易見的是，自2004年拿到預售許可到現在近10幾年的時間裡，房價曾上漲數輪，被包裝後的“明X公館”房屋產權也直接減少了至少10年，被業內疑為房地產“二級半”項目。

深圳房地產律師張茂榮曾在接受《廣州日報》採訪時表示過，根據住建部有關通知和《商品房銷售管理辦法》及《深圳經濟特區房地產轉讓條例》，只有預售商品房的開盤時間官方有明確規定，在違規“捂盤”的管控範圍，現房因為佔用的是開發商自有資金，開發商想什麼時候賣、賣還是不賣，並不在官方的監控範圍。如果是現房入市，則不涉及違規捂盤，如果當初有預售許可證，又沒有按期開盤，則涉及捂盤惜售。

“名校學區房”成最大賣點？

雖然佔據了較好的地理條件，但明X公館主打的最大賣點依舊是“深圳中學學區房”。

據實地距離測算，該盤與深圳中學學區百度測算距離為1.5公里左右，樂居在羅湖教育局官網查詢得知，該盤的學區範圍為“水田小學”和“深圳中學”。“深圳中學”作為深圳四大名校之一，自然頗受家長關注。

相比較百花片區單價動輒12萬以上的實驗中學學區房，深圳中學地段學區房均價並不亮眼，目前，深圳中學地段生的劃分範圍約有25個小區，帶深中學區的愉天小區在售均價為81680元/平（數據來源鏈家），43.64平房源成交價為372萬。金麗豪苑為60948元/平，37平的小戶型成交價在299萬，而次新小區有合正星園和嘉多利花園，價格在7.5-9萬/平不等，部分如柏麗花園、田苑小區單價則更低，在7萬/平方米左右。對比項目毗鄰同樣帶深圳中學的二手房“逸湖居”，樓齡為17年，在售均價為60621元/平。

典雅居目前在各大中介機構並無二手房掛盤出售的房源。據深圳規土委網站顯示，該盤房屋用途顯示為“單身公寓、辦公樓以及其他”，土地用途顯示為“商住”，銷售聲稱落戶到該房產並無問題。

“二級半項目”是否能購買？

據現場銷售聲稱，該盤目前的確打出了“首付一成”的宣傳口號，但開發商要求在三個月內付清首付款，首個月可以首付一成，如果是首付三成的購房者，可採取10%，10%，10%的比例進行付款，如果是首付五成，則可以採取10%，20%，20%的比例分三個月付清，以此類推，相當於三個月的分期免息首期。

按照對外公佈的價格來計算，總價390-446萬的明X公館，首個月首付39萬則可買一套帶名校深中的學區房。究竟這種業內稱之為“二級半”項目的房子，值不值得買呢？

從百度定義上看，所謂的房地產“二級半項目”，不同於新房，“二級半項目”雖然已經淡出流通領域，但也並沒有被使用，又以嶄新面貌、新樓性能與二手房相區別，所以其既不屬於新房，也不屬於二手房。

業內人士認為，深圳市場上的二級半項目多為當年銷售的“尾盤”或批量“存量樓”，由於是現樓交付，避免了施工風險，因此價格制定相對比較靈活，能吸引短期的投資客。

這些當年的“尾盤”或者批量存量樓包括：開發商留作自用或留作日後出租的房子、在樓盤發售前期預留單位，由於種種原因，在銷售後期拿出來銷售的房子或者購房者預訂後又退訂的房子。

雖然此類“二級半項目”並不一定等同於滯銷盤，但成分相對較為複雜。且房源相對零散，購房者更需要仔細篩選，看資質和房源，並可做周邊二手價格的對比分析看是否值得購買。

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關鍵字: 洪湖 學區 刷屏