近來，兔博士天津房價群除了小編堅持不懈的“早安”以外，出現最多的幾個詞概括一下就是：“房價降了”、“還會漲嗎”、“能買嗎”……“跌跌不休”的氛圍裡，每個人做選擇都是慎之又慎，“如履薄冰，如臨深淵”。出於討論論和分享，小編藉此拙筆也表達一下自己的看法，望能拋磚引玉：
1、現階段房地產市場不甚景氣，一些房企漸有疲軟掉隊跡象，項目試探性動作頻頻，階段性信息釋放節奏緊張，市場緊迫感增強。眼下即將迎來中秋節、國慶節，開發商大力促銷預期更加濃厚，大概率的“以價換量”行將出市。這時，對於關注新房市場的剛需人群來講，國慶期間不乏是入場好時機，而關注二手房的人群則可稍安勿躁，不妨且待過了銀十再擇入場，或許議價空間會更大一些。
2、房價下調初期，市場交易流動性相對較低，所以表現性特徵不太明顯，很多人也不在意。市場的滯後性註定房價調整需要一段時間，不過“有價無市”往往與其初期階段相關。倘若市場對房價預期徹底失望，房價則會進一步下調。此時應多加留意房產的一些“警示”指標和行業“催化劑”，不要只看熱鬧，找一些參照點多去總結和對比。
3、無論是有潛力的，還是沒潛力的區域板塊都會不同程度回調。或許之前房價上漲幅度較大的區域或板塊，此番將會成為下行的主角。記住一定要多多關注中心區域、核心地段、一些標誌盤的房源和房價的變化。
4、話說回來，倘若你已運籌帷幄，只想靜觀其變，那就按照自己的節奏，“兵來將擋，水來土掩”。或者乾脆趁著中秋節、國慶節的假期回家探親訪友、外出旅遊一番，待到2018“金九銀十”散場，今年曲終人散之時，再看看房價，興許會有很好的“淘寶之機”。
以上僅代表個人意見。好了，這次看房公社要介紹一個天津市南開區長虹街板塊的新房項目——南開悅璽。
項目板塊分析
項目位於南開區臨潼路與安全道交口，開發商為天津城投置地。具體四至：東至小客機動車檢測服務中心，西至雅美里，北至津河，南至安全道。
項目南側另有一塊待開發空地，緊鄰汾水道。所在的板塊為南開區長虹街板塊，早在今年七月份，小編就為大家介紹分析過該板塊（點擊瞭解板塊：板塊攻略 | 區域差異拆解分析 天津南開長虹街板塊置業必讀），所以在此就不再贅述。
交通
周邊道路呈“兩縱多橫、主次相融”特點。南北向的兩縱：即東側的紅旗路，西側的咸陽路，皆為雙向多車道主幹道。東西向的多橫有：北側的津河北岸的舊津保道--芥園道。南側的依次為安全道--汾水道--黃河道。自駕出行條件便利，四通八達。
公交方面，周邊公交線路眾多，645路、673路、686路、858路、867路、634、路、 672路、836路、 841路、856路等。
地鐵方面：項目周邊有兩條地鐵線，西門距離最近的地鐵2號線長虹公園站，北門最近的地鐵6號線人民醫院站。
商業+環境
悅璽地處南開區北部，區域內社區較密集，屬於傳統居住片區，且很多小區為97年前後建成。小區沿街自發形成了諸多生活服務類街角集市、商鋪攤位，包括早點、小吃、小超市、菜市場、日用品、居家服務等業態一應俱全，其中也不乏一些中型超市和酒樓，居家生活十分便利。不過由於缺乏總體規劃和安排，商業規模和服務質量參差不齊，秩序欠佳，市容欠佳。
距離項目最近的綜合性商圈有西南角-鼓樓商圈，距離約3公里。位於密雲路方向的熙悅匯，距離項目約2.2公里。
項目北側緊臨津河，規劃設計有濱河景觀帶，將納入社區景觀體系，使之成為項目室外休閒場所的一部分。同時，項目距離緊靠中環線的長虹生態園約1.5公里，園內環境優美，景色宜人。
教育+醫療
教育方面，項目周邊有南開科技實驗小學、咸陽路小學、南開藝術小學，南開區15幼，南開區31中、51中、43中、南開外國語中學等。
醫療方面，人民醫院位於項目北側，屬於天津市三級甲等綜合醫院；西南側有二級甲等的黃河道醫院。
產品社區
項目整體設計北高南低，規劃建設高層、小高層，和洋房三種產品，共7棟，總戶數522戶。容積率2.92，綠化率30%。90平方米左右的兩居戶型，佔到了全部產品量的79%，包括通透兩居和全陽兩居。項目設有北門和西門兩個出入口，百分百人車分流。物業為城投置地自持物業。
項目計劃在9月20號開盤，預計高層均價35000元/㎡，小高層42000元/㎡，洋房45000元/㎡。（價格僅供參考）
踩盤體會
1、南開悅璽可謂是遭遇左右“夾擊”。東有正榮制本廠地塊，西有啟迪協信咸陽路地塊，前者於2016年8月出讓，樓面24133元/㎡，溢價率達113%。後者於同年9月出讓，樓面價25476元/㎡，溢價率約41%。而據網上資料顯示，南開悅璽項目所在地為南開帶鋼廠地塊，早在2013年城投置地就獲得了該地塊的開發權，與上述倆地塊對比，土地成本優勢那是相當的突出。
產品方面，正榮制本廠塊地預計會打造高端住宅項目產品，目前暫無開盤信息。啟迪協信咸陽路地塊案名為“南開1911”，主推大三室戶型，開盤時間待定。按照目前很多項目採用的成本定價法來計算，這兩個項目的價格預計或在50000元/㎡左右（以項目實際開盤價格為準）。而南開悅璽主打小戶型，相對的總價較低，且其洋房更是目前區域內獨有的產品，數量有限。
2、目前，悅璽周邊區域，即南開的西北部，除去位於紅旗路東側的2015年的億城倍兒幸福項目以外，近10年幾乎再無新盤供應，且絕大部分都是房齡近20年的老舊社區。所以，很多生活圈、工作圈都在這裡及其周邊的“老南開人”，都將是南開悅璽的主要客群，地緣性剛性需要和改善需求可謂“環繞四周”。
閱讀更多 兔博士地產最強大腦 的文章
