小寨十字的軍人服務社大樓前一陣子拆遷了，讓小寨商圈引發市民關注。華商報記者日前在採訪中發現，作為傳統的黃金商圈，小寨商圈商業業態出現分化。業內人士表示，該商圈形成了賽格國際購物中心一家獨大的局面，這種“虹吸效應”，導致周邊不少商業業態遭遇經營慘淡的尷尬。
小寨賽格一枝獨秀
難掩周邊商業“困局”
華商報記者近日在西安小寨十字西南角看到，原來的軍人服務社正在施工，一些市民駐足觀看。站在小寨天橋上向四面望去，人來人往，接踵摩肩，整個小寨商圈看上去商業氣氛濃郁。
靠近小寨地鐵出口，不斷有年輕人走向小寨賽格，走進一看，一樓攤位前人來人往，不少人在選購飾品、試穿服裝、體驗美妝、做指甲等。順著過道往前，電梯裡幾乎坐滿人。室內的水流瀑布前拍照需要排隊，上升的電梯見證著這家商場的人氣。在幾家服裝店，記者剛走過去就有工作人員介紹衣服，也有顧客在試穿；在高層的餐飲區域人也很多，大部分餐飲店都生意火爆，有一家火鍋店還有人坐在外面排隊。
隨著抖音短視頻流行，小寨火爆一時，賽格門口的廣場逐漸成為西安的潮流地標和朋友圈打卡簽到地方。一位陝南80后王女士最近到西安旅遊，到西安以後第一站就是去小寨賽格商場逛街購物，在門口拍了一張照片發朋友圈，說是被抖音吸引到西安小寨打卡。
然而，賽格的火爆並沒能帶動周邊相關商業全面繁榮。華商報記者在小寨賽格附近的小寨金莎國際購物廣場、小寨銀泰、小寨百匯商場等商場看到，這裡的顧客明顯偏少。有的商鋪甚至寫著“轉讓”，部分不沿街的商鋪有的關著門，讓人很難跟小寨“寸土寸金”、“人山人海”的商業氣氛聯繫起來。
部分商業有店鋪關門
昔日“搶鋪”繁華已消失
小寨百匯商場曾經是大學生購物的“天堂”，前些年生意火爆一鋪難求，可是如今不少樓層卻淪落到“關門”的地步了。
9月初正是大學生全面入學的時候，也是大學生消費的旺季。近期，華商報記者在百匯商場看到，一樓的門店在營業，但是人比較少，一樓不時有年輕顧客購買生活用品，一樓靠裡的店鋪有幾家關著門。當華商報記者上二樓之後發現，大部分門店都關著門，不少商鋪的門上寫著“轉讓”字樣。 記者與一位店主聊天，他說這裡就他一個人在經營，沒請員工。“生意和四五年前相比，簡直是冰火兩重天。最近還是學生開學旺季，過一陣子就不好說了！”
據瞭解，八九年前，小寨百匯一樓的一間十幾平米的商鋪月租金要一萬多元，二樓的商鋪也需要八九千元。“當年的百匯寸土寸金，只要有誰家轉讓鋪面，大家爭著搶著要，現在卻快要沒人要了！”一位熟悉該處情況的人士介紹。如今，一樓三四千元就可以租到，前些年在這掙了大錢的幾乎都撤了出去，目前主要是小老闆、個體戶在經營。
在小寨金莎國際購物廣場，華商報記者看到，一樓是幾家服裝店，有年輕人在選購衣服，但顧客明顯不多。走上二樓、三樓客人稀少，直梯和扶梯也沒看到顧客上下，健身房內有一些人在諮詢和鍛鍊。頂樓的自助小火鍋和一家中餐館顧客相對比較多。
在百盛商場，一樓主要是金飾品和化妝品，不少人在諮詢和選購。上樓以後服裝店有顧客在試穿，不時有顧客上下樓，但是，與賽格相比客流差距很大。
在小寨西路與朱雀路十字的銀泰城，飲品區域有一些人在喝東西，部分服裝店有人購物，一家孕嬰店顧客較多，有幾人在排隊付款。但情況類似，一些區域的顧客還是偏少。
“小寨商圈很火，賽格可以用一枝獨秀來形容，具體到每個商場情況不一樣，可以說火爆和冷清並存。”西安商業評論人士王建紅對華商報記者分析，小寨商圈交通發達，地鐵與數十條公交線路為商圈商業價值加持。商業項目出現聚集現象，但因競爭激烈出現分化，百匯商場繁華消失就是例子之一。
遭遇成長的煩惱
小寨商圈“客源”被分流
消費群體的迭代與消費觀念的升級推動著傳統零售市場變革，具體到每個商場也出現了分化。
西安上班族李鑫近日請朋友在小寨附近賽格樓上吃飯，一家火鍋店很多人排隊，等了將近一個小時才有空桌，“生意太火爆”，這給他和朋友都留下了深刻印象。
一位餐飲人士介紹，目前小寨商圈賽格火爆主要原因是地理位置優越，再加上這些年其口碑不錯，名氣逐漸增大，吸引了更多人的光顧。不僅是百貨零售業，其休閒餐飲也表現突出，眾多年輕客群聚會聚餐，往往會選擇這裡。再加上地鐵和停車方便，讓賽格一枝獨秀、一家獨大，“虹吸效應”顯現 ，賽格過於強大，對周邊商業均衡發展形成較大影響。
王建紅介紹，梳理小寨商圈形成歷史和發展過程，最早主要是高校經濟，年輕人比較多因此成為時尚商圈。最早的客群就是大學生和年輕人，後來各大高校新校區外遷，支撐小寨的年輕客群減少，小寨商圈逐漸轉變為西安南郊的綜合大商圈，但依然代表時尚與潮流。經過多年商場分化和轉型，不再有物美價廉的優勢，保留了時尚優勢。需要注意的是，小寨商圈應避免同質化，保持鮮明的個性特點，比如時尚年輕、物美價廉。
西安文旅產業專家朱林告訴華商報記者，小寨處於西安大南郊商圈的核心區域，但是，雷同的商業業態比較多。當有的商場獨大時，其它商業業態的顧客可能會下降，出現經營狀況下降在情理之中。在大西安的背景之下，隨著周邊新商圈形成，傳統小寨商圈的總客源也會被分流。
中信建投證券投資顧問孫佳欣分析，從商場到社區店、從綜合體到行業單品店更加細分，目前零售行業激烈競爭，單店如果創新和吸引力不足的話，賺錢確實越來越困難。尤其是對小寨這樣處於“白菜心子”的地方，商業定位一旦不準確，難免出現經營困局。
小寨已佔雁塔區半壁江山
差異化或是增長新方向
據西安小寨地區綜合改造管委會辦公室對媒體公佈數據顯示，截至2018年6月底，小寨商圈共有限上企業81個，其中批發零售企業42個，住宿和餐飲企業39個，佔雁塔區限上企業數146個的55%。2018年上半年，小寨商圈限上企業零售額完成76.38億元，佔雁塔區限上零售額的50.03%，增速為1.8%。未來規劃是推進RBD（遊憩商務區），打造西北第一品質商圈。
本地一位商業觀察人士分析，從該數據可以發現，小寨商圈限上企業零售佔雁塔區限上零售額的比例已經超過一半。而限上企業零售額則是判斷一個區域商業零售活躍度最重要的指標之一。根據西安市商圈建設方案顯示：以年輕時尚和個性化元素為特色，集潮流購物、時尚消費、休閒娛樂、餐飲美食等功能於一體的現代化時尚主題消費集中地，為西安南部城區最重要的市級綜合商業功能區。
孫佳欣分析，小寨商圈也面臨很多新問題，包括市場認同感不強，部分行業零售資源外逃等。後續一方面要積極完善商圈建設方案按需調整業態，另一方面需要求同存異，發揮商圈的人文資源優勢和零售資源優勢。從地產開發商的角度看，適當在租售戰略上調整。
“小寨商圈要想持續增長，一定要在定位的基礎上做出差異化，在小寨賽格一枝獨秀的背景下，其它具有同樣定位的商業難免遭遇尷尬，突出差異化、特色化、新銳性或是該商圈持續增長和擴容的方向之一。”前述商業人士認為。
康復路、文藝路商圈輝煌不再
消費升級或是主因
華商報記者注意到，今年7月份西安發佈《西安市商圈建設三年行動方案（2018-2020年）》，提到從2018年起，力爭用3年時間，提升商圈功能完善商圈體系，打造1個國際消費中心、6個城市商業中心，建設28個區域商圈。然而，記者發現這28個區域商圈卻沒有曾經知名的康復路和文藝路商圈。
文藝路商圈主要銷售布匹、絲綢、窗簾等，過去文藝路熱鬧繁華。日前，華商報記者在文藝路看到，曾經火紅的布匹生意已經沒有原來的規模了，在文藝路和友誼路十字的東南角還有一些攤位。一位五十多歲的大媽說，“我在這裡做布匹生意已經十幾年了，近些年生意蕭條了。不是人們不需要布了，只是現在都購買成品，自己量布做衣服、做床單被罩的人很少了。”
華商報記者日前在康復路看到，曾經的“西北第一市”已經沒有了曾經“人擠人”的熱鬧與火爆。改造後的康復路已經拓寬，允許車輛行駛。兩邊的商鋪在售賣服裝等，這裡銷售的服飾叫價很便宜，體恤衫一件20元、襯衫兩件100元、夾克一件80元、襪子十元5雙、運動鞋40元一雙、皮鞋60元一雙……價格低，可是挑選購買的人並不多。
一位經營服飾的老闆對華商報記者說，“我在康復路做了十幾年生意，市場改造之前生意美的太，可是，2015年開業生意不行了。除過網絡購物影響了我的生意外，這裡銷售的產品質量低端也是重要原因，現在人都有錢，買便宜貨的人越來越少了。這裡單純的零售生意越來越難做！”
“最近所謂的消費降級並不靠譜，不能因為股市上榨菜、火腿股票上漲就說消費降低。從數據看，大家的收入基本上都呈現增長趨勢。現在誰還餓肚子、誰還買10元的衣服穿，康復路和文藝路商圈的衰落，正是消費升級的具體體現之一。”孫佳欣分析。
“有人賺錢有人退出，有人關門也有人開業。多元化的商業中心格局讓西安步入多級商圈時代。”王建紅分析，每個商圈都有特點和個性。或許，康復路代表著物美價廉，小寨代表著快時尚，鐘樓代表著高端，每個商圈應該保持初期個性特點，根據消費需求調整業態配置，形成互助互生、共榮共進的業態組合。
家住胡家廟附近的市民劉波說，前兩年，他還專門排隊去購買某品牌的服裝。如今各大商場售賣的貨品差不多，有的網購也能買到，沒必要排隊去某個商場或店面購物了，週末帶孩子到家附近轉轉就行，哪裡方便實惠就去哪裡。
商圈建設行動方案提出，三年力爭建成以小寨商業中心等6個城市商業中心為骨幹，三橋商圈等28個區域商圈為支撐的商圈發展佈局結構。朱林認為，在大西安背景之下，未來的西安將以28個區域商圈為主導的新商圈模式，方便、快捷成為消費的重要方向，而商圈多極化將是未來趨勢和方向。 華商報記者 黃濤 文/圖
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