【案情簡介】
王某某與李某於2008年8月登記結婚，婚後李某用出售自己婚前房屋的款項購買了本案案涉房屋，總價款為18萬元，房屋產權登記在李某名下，王某某用自己婚前住房公積金賬戶上的4萬元對該房屋進行了裝修。
2011年6月，李某將該房以45萬元的價格出售他人。婚後雙方購買的家電在賣房時一併留給了買房人，估價8000元，包含在45萬元房價中。
王某某婚前有一套房屋，婚後一直用於出租，租金收入約7萬元。
2011年10月，王某某起訴至法院，要求判令雙方離婚，並對夫妻共同財產依法分割，包括分割李某出售婚後所購案涉房屋的增值收益。
李某同意離婚，但認為訴爭房屋及其增值收益屬於其個人財產，與王某某無關。王某某個人所有房屋的租金收入7萬元，應當作為夫妻共同財產進行分割。
【爭議焦點】
1、李某用於婚後購房的資金來源於出售其婚前個人所有的房屋，案涉房屋是否屬於夫妻共同財產的範圍，增值部分應如何處理。
2、王某某個人所有房屋於婚姻關係存續期間的租金收入應如何認定。
【法院裁判】
一審法院經審理認為，王某某與李某夫妻感情確已破裂，現雙方當事人均同意離婚，故准予王某某與李某離婚。
在財產分割方面，案涉房屋是李某用其出售自己婚前房屋的款項購買，屬於一方的婚前財產在婚後進行了轉化，即由李某一方的婚前房產轉化為貨幣形式，然後再由貨幣形式轉化為案涉房產，不應影響其個人財產的性質認定。
李某購買案涉房屋用於家庭居住，並非投資，其將該房屋賣給他人的增值部分，依照《最高人民法院關於適用《婚姻法解釋(三)》)第五條規定：該增值屬於自然增值，離婚時應歸李某個人所有;婚後雙方用夫妻共同財產購買的傢俱、電器等，出售房屋時一併轉讓，總房款中的8000元應認定為夫妻共同財產。
王某某用婚前住房公積金上的4萬元對房屋進行了裝修，雖然《最高人民法院關於適用〈中國人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第十一條規定：婚姻關係存續期間夫妻雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金，屬於夫妻共同財產的範圍，但前提是該住房補貼、住房公積金是婚姻關係存續期間取得的，而個人住房公積金賬戶中的數額可能包括婚前取得和婚後取得兩個部分。
本案中王某某系用婚前取得的住房公積金4萬元裝飾房屋，該部分住房公積金應認定為王某某一方的婚前財產。由於裝飾材料已添附到房屋上，成為房屋不可分割的組成部分，離婚時對房屋價格整體評估時，應一併考慮房屋的實際裝修情況，故45萬元總房款中也包含房屋裝修部分。考慮到房屋裝修的折舊因素，李某應支付王某某3萬5千元的房屋裝修補償款。
關於王某某個人所有房屋的租金收入7萬元，性質屬於經營性收入，按照《婚姻法》第17條規定，應認定為夫妻共同財產。
綜上，一審法院判決：
1、准予王某某與李某某離婚。
2、李某支付王某某房屋裝修補償款40000元及出售夫妻共同所購傢俱、電器的款項4000元。
3、王某某支付李某房屋租金收入36000元。
二審法院經審理後判決：駁回上訴，維持原判。
【案件分析】
1、該案中的房屋，系李某用出售自己婚前房產所得資金購買，雖然該購房行為發生在雙方婚姻關係存續期間，但購房款來源於李某的婚前財產，王某某對此也沒有異議。從性質上來說;這只是李某一方的婚前財產由原來的房產轉化為貨幣再轉化為訴爭房產，所謂萬變不離其宗，該房屋應屬李某個人所有。李某將訴爭房屋再次轉讓，由於房價上漲的市場因素而獲利豐厚，但該收益屬於自然增值，根據相關司法解釋的規定，增值部分也應屬於李某一方所有。
2、對於一方個人所有的房屋婚後出租取得的租金收入，應確立一個推定原則。即一方婚前所有的房屋在婚姻關係存續期間所得的租金首先推定為夫妻共同所有，但若房屋所有人有證據證明房屋出租的經營管理僅由一方進行的，則婚姻關係存續期間的租金收益應歸房產所有人個人所有。
比如發佈租賃信息、尋找租戶、帶人看房、簽訂房屋租賃合同、催收租金等均是由房屋所有人負責，另一方從始至終沒有參與，對於經營出租房屋並無任何貢獻，此種情況下應認定房屋租金歸屬房產人令人所有。
【京創總結】
一方婚後用個人財產購買房屋，離婚時該房屋屬於“個人財產的替代物”，應認定為個人財產，其自然增值也屬於個人財產;一方個人所有的房屋婚後用於出租，其租金收入屬於經營性收入，應認定為夫妻共同財產。（來源：《民事審判指導與參考》總第56輯）
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