中秋節前，一條消息，激起千層浪。
這則消息出自廣東，標題是《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》。
通知爆點在哪呢？這則通知明確指出，目前廣東省在醞釀取消商品房預售制度，全面實施現房銷售。
取消商品房預售，這對整個行業算是一個毀滅性的打擊！要知道現在期房：現房為87%：13%，多少房企是依靠相當於無息貸款的預付款來繼續拿地造房，一旦取消商品房預售制度，那麼房地產開發投資將因為資金緊張而大幅下降。對於中小房企來說，這就是生死存亡了。
二條消息引發地產股“崩盤”
這則消息是週五晚上出來的，恰逢大陸的中秋節，所以週一開盤，港股中的內房股承受到了巨大的衝擊。
內房股跌的如此慘烈，A股中的各大房企也自然逃不掉，但是A股的房企可是受的雙重刺激：
在今天早上10點前後，深圳市政府新聞辦負責人表示稱，近日，網絡上出現了關於深圳將成為直轄市的傳言。此傳聞毫無事實根據，純屬個別網友的猜測。
所以在房地產板塊中，深圳房地產板塊跌幅更為明顯。截至收盤，地產板塊跌1.75%，新城控股、中南建設、保利地產等個股跌幅逾6%，而招商蛇口、深振業A等個股跌幅也在5%以上。
不過房地產板塊大跌的主要原因依舊是廣東醞釀取消商品房預售制。雖然這則消息被廣東省房地產協會當日就否決了，說通知只是就擬訂內容進行內部討論，並且住建部房地產市場監管司相關人士指出取消商品房預售徵詢意見情況並不屬實。
但為何市場的反應還是那麼大？明察秋毫的網友們道破了天機：
所以悲觀的觀點認為，取消預售將導致大部分開發商一蹶不振，進而導致住房供應滑坡式減少，二手房價暴漲，土地銷售斷崖式暴跌，甚至可能引起地方債務危機，傷害房地產上下游行業如家電和水泥鋼鐵等，最終導致經濟蕭條。
商品房預售制度發展回顧
要分析這則通知最後會不會如網友所說的先闢謠，然後悄悄實施，那首要任務是要了解商品房預售制度是怎麼來的。
商品房預售制度起源於上個世紀50年代的香港，背景是二戰後人口的大量流入以及對商業樓宇和住宅的需求急劇增長。
精明的霍英東發現了這個商機，然後把當時的現樓銷售政策改了，弄出“預售樓花”並倡導分期付款，這就是商品房預售制度的雛形。
大家都知道，我國房地產進程，很多都是借鑑了香港的經驗，預售制度的建立和發展主要經歷瞭如下三個階段：
1.房荒下的住房預訂購時代（1978-1993）
背景和香港類似。改革開放後，全國出現了房荒，當時的人均居住面積還不到7平。這個時候還沒有商品房，於是住房預訂購製成為主流方式，即首先由地方政府建委組織，採取代建制的方式，各購房單位根據批准的建設計劃和資金到城市統建辦預訂購住宅，之後統建辦再用預售的定購資金和銀行貸款開展土地開發及住宅建設。
2.房改後正式登臺（1994-2000）
1994年房改，正式確立了商品房預售制度，並對預售條件、監管作出了原則性規定。
3.細則不斷完善，成為商品房市場的核心管理制度（2001-至今）
商品房預售制度正式登上中國商品房市場的歷史舞臺後，住建部也在不斷完善相關的細則，比如完備開發企業申辦“預售證”的材料、地方監管部門應出臺相關制度、明確辦理權屬登記手續的期限等。
25年的商品房預售制度，越來越成熟，到現在，預售制度已經成為中國商品房市場經營的核心管理制度之一。
制度的成熟需要幾十載，毀滅難道只需要一道文件？
這是不可能的，更何況商品房預售制度又是牽一髮動全身的事情。
商品房預售制度調整真假之辯
商品房預售制度短時間內取消會產生怎樣的後果呢？
第一當然是房企資金鍊風險爆發。
截至18H1末，136家A股上市房企預收賬款佔比總負債達33%，預收賬款相當於有息負債的78%，可見預收款是房企的重要資金來源。因而，如果取消預售制度，將導致大量高槓杆中小房企因資金鍊風險而倒逼，尤其目前我國正處金融去槓桿以及房地產行業信貸持續收緊階段，其風險難控，由此對於金融機構的負面衝擊影響巨大；
其二，間接推高房價。
18年前8月，全國住宅期房銷售面積佔比高達84%（金額佔比高達87%），表明目前我國住宅銷售中80-90%都採用期房銷售；另一方面，18年8月末，全國住宅待售面積2.6億平米（住宅現房庫存），同比下降20%，對應去化月數2.1個月，而目前全國住宅已開工未售面積16.2億平米，對應去化月數13.1個月。因而如果直接取消預售制度，短期內住宅供應將下降84%，並且我國2015年至今連續近4年去庫存之後我國目前庫存處於低位狀態，綜合之下，住房供應“休克”必然推升房價。
其三：土地財政風險爆發。
18前8月，房企銷售回款佔比房企開發資金來源達52%，根據上文提到全國住宅銷售金額中期房：現房為87%：13%，那麼期房銷售回款佔比房企開發資金來源達45%，而房企開發資金來源與房地產開發投資強相關，期房限售回款對於房地產投資影響重大。
因而如果取消預售制度，房地產開發投資將因為資金緊張而大幅下降，而房地產上下游也將經歷需求大幅萎縮，考慮到房地產及上下游的產值貢獻佔比高達GDP30-40%，這對於我國經濟將造成比較大的負面影響。
實際上，商品預售制度也並不是萬能的，它也有它的弊端。比如資金鍊斷裂導致工程爛尾，虛假廣告、定金圈套、合同欺詐等違法違規銷售行為。
所以取消商品預售制度，早在2005年就開始就有陸續的討論，但是最後並沒有對商品房預售制度取消，而是不斷的細化細則。
再來看看這次廣東省出臺的文件。
本次從廣東傳出的所謂取消預售證政策的新聞，主要包含三份文件，分別是住建部的“一函”、廣東省住建廳的“一回復”以及廣房協“一通知”。
其中最為關鍵的是第一份文件所表達的目的，而住建部的並非取消“房地產預售政策”而是討論“房地產預收審批制度”的合理性，有可能會取消的實際上是“預售審批”。
從廣東省住建廳的回覆中，並未對預售許可證制度進行討論，而是將主要精力放在了討論預售制度方面，是對源文件的政策目標的一個誤讀。也就是說，媒體斷章取義了。
而招商、廣發等券商也分別在研報中對這事進行了解讀，最後的觀點均認為只是簡政放權，不是取消預售。
所以那些把房地產行業寫的快滅亡的公號，你們可長點心啊……
信息來源：中信建投證券研究 、華創地產研究團隊、山石觀市等，好買商學院改編
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