剛需集中地做高端項目，日漸成為新進開發商首次亮相武漢或提高溢價的慣用套路。
不論是後湖、四新、還是白沙洲，不斷有與板塊風格不太一致的項目出現。究竟是不是能做成片區標杆，我們先暫時不做探討。
圈圈今天要來跟大家說這樣一個項目，它位於東後湖板塊，由專注做豪宅的新加坡仁恆置地集團有限公司打造。
由於在其他城市是專做豪宅，所以這個項目在入市之前，受到的關注就頗多。不論是充滿情懷、亮瞎眼的發佈會，還是設計感滿滿的營銷中心，一眾媒體把他誇得天上有，地下無。
究竟毫不豪，圈圈說了不算，大家一起來看看。
項目介紹
仁恆公園世紀位於江岸區健身路與兆瑞大道交匯處（市民之家旁），
大區位上位於東後湖板塊。小區位上，北面為兆瑞大道，南面緊鄰綠地漢口中心，西面為百步亭金橋匯，東面為中美大都會項目的商業板塊。
項目佔地面積約3.5萬方，總建面約20萬方，住宅建築面積約14萬方，容積率4.08，綠地率32.9%，房源總計895套，車位配比約1：1.3，項目首期部分共由7棟31-48層住宅組成，計算下來，該項目戶均面積達158㎡，從面積上看的確高端。
從沙盤圖上看，樓間距倒是挺大的。
據悉，仁恆公園世紀將在今年第四季度首次推出1、2號樓兩棟高層，約300套左右帶裝修住宅，面積在120-140平米之間。
其中，1號樓為46層，3梯4戶，面積為兩個邊套133平，中間套為120平。
2號樓45層，2梯3戶，面積為兩個邊套144平，中間套133平。
項目目前正在做誠意登記，看房需要提前預約，銀行目前還沒進場，是否能用公積金貸款暫不知曉。
回顧仁恆公園世紀複雜歷史
這個項目的地塊是2014年11月28日土地拍賣會上武漢山嶺投資管理有限公司以底價拿下後湖片綜合用地P(2014)120號地塊中的住宅部分，地塊起拍價11.572億，起拍樓面地價為2257元/㎡。
2017年，仁恆集團通過參股的形式獲得了中美大都會的住宅部分開發權益。
根據當時的地塊出讓要求，該地塊一宗帶方案掛牌方式出讓地塊，規劃顯示，地塊成交後，土地競得人需要按照掛牌文件公示的經規劃部門審批的建設方案實施建設“中美大都會項目”。另外，該用地位於二級控制區片，其中套型建築面積90平方米以下的商品房建設面積不低於住房總建築規模的60%，配建機動車停車位則不少於4896個。
中美大都會地理位置優越，項目靠近金山大道，選址“市民之家”西側，是武漢竹葉山集團與美國潘娜品諾公司合作，集國際知名品牌零售、商貿旅遊和主題娛樂於一體的商業綜合體。
然而，中美大都會項目自拍得以來便一直閒置，原因是竹葉山集團無力運營商業地塊，業內人士透露，竹葉山集團與所有想進入武漢的房企洽談過，但由於該地塊商業體量太大（超過20萬方）且要求引入產品過多，均以失敗告終。直到去年被仁恆接手。
2017年4月該項目曾公佈規劃公示，總戶數為897戶，套均面積在160平左右。
2018年4月項目規劃再做調整，而2018年的規劃與2017年的規劃對比來看，是少了一些建築面積＆少了兩套房！
寫到這裡，可能有細心的網友發現，為啥拿地的時候規劃的是90平以下的商品房佔比不得低於60%，而最終的規劃上套均面積卻都在150平以上。
圈圈在這裡要多一句嘴。2006年全國統一出臺的限制供給的70/90政策，2015年3月國土資源部、住房城鄉建設部共同公佈了《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改變用地性質和容積率的前提下，可調整戶型。這標誌著，施行9年的房地產“7090”政策正式退出。
仁恆品牌
仁恆集團全稱為新加坡仁恆置地集團有限公司，立足中國，選擇中國境內的高增長、戰略性重點城市開發高端精裝修住宅、商業及綜合物業項目，該公司在中國的業務主要起步於上海和南京。像上海仁恆公園世紀，單價高達125000元/平，蘇州仁恆公園世紀，單價35000元/平。由此可見，仁恆從一開始就只做高端住宅。
目前在上海、南京、蘇州、成都、貴陽、天津、珠海、三亞、唐山、等近20個城市開發有項目。仁恆公園世紀是仁恆集團到武漢的第一個項目，是仁恆的第五代產品。
仁恆的項目多，知名度也挺高，有一個特點就是隻做精裝，在其他開發商都做毛坯住宅時，仁恆就只做全裝修交付，從高層到別墅，全部採用精裝交付。仁恆究竟是一個怎樣的房企、建造的房屋質量如何，自然是看已交付的產品最清楚。
查了一圈南京、上海仁恆產品，發現一個共有特點，就是
仁恆的溢價能力比較高。
以南京的仁恆江灣天城為例。項目分4期開發，1、2、3期很早已售罄，4期江灣天城在2016年11月最後一次開盤時，推出的200至251平房源，銷許均價45000元/平，最低首付8成，當天全部售罄。時隔兩年，目前二手房均價在
77245元/平米。幾乎是每兩年均價上漲兩萬/平。戶型分析
圈圈個人覺得戶型整體設計方正通透，全明戶型，均有超大陽臺，極大提高居住舒適度。
1號樓120平三房兩廳兩衛
優點
① 戶型方正，全明，連廊結構，南北通透，採光通風較好；
② 主臥、客廳、次臥朝南，採光通風較好；
③ 餐廚一體，餐客一體，顯得戶型寬敞大氣；
④ 主臥帶獨立衛生間和衣帽間，舒適度較高；
缺點
① 有一個房間面積太小，只能做書房，且走道過長。
1號樓133平三房兩廳兩衛
優點
① 邊戶戶型方正，南北通透，採光通風較好；
② 主臥帶獨立衛生間和衣帽間，舒適度較高；
③ 南向陽臺超級大，晾曬休閒一體。
缺點
① 房間整體朝一邊，且廚房隔開了兩個房間，動靜不分區，餐廳不能自然採光；
②廚房離門隔著餐廳，要是菜買多了，沒辦法直接衝進廚房放好，還要穿過重重阻擋才能到。
2號樓144平三房兩廳兩衛
優點
① 戶型方正，全明，採光通風較好；
② 主臥、客廳、次臥朝南，採光通風較好；
③ 餐廚一體，餐客一體，顯得戶型寬敞大氣；
④ 主臥帶獨立衛生間和衣帽間；市場上目前140多平的戶型多半是設計成四房，而這個項目設計成3房，每個房間的面積都比較大，舒適度較高。
缺點
① 兩個臥室門對門，私密性不太好。
② 走道都比較長，浪費了一些面積。
每個戶型都有個暗藏的儲藏空間，個人覺得這是整個產品室內最大的亮點。不過設計144平的戶型，正好卡在武漢的豪宅標準線上，這對於二套家庭來說較為吃虧，因為稍不注意最後二套就要付7成。
項目配套
1
交通配套
地鐵線路：距離項目最近的地鐵為已通車的地鐵3號線市民之家站，約800米距離。項目周邊還有地鐵8號線，但該項目距離地鐵8號線直線距離超過1.2公里。
公交線路：目前距離項目營銷中心最近的公交站點為健身路市民之家站點，出營銷中心大門步行150米內可達。有364、575、627、628等多路可通達徐東、唐家墩、琴臺等地的公交車。
行車線路：緊鄰兆瑞大道，向東開車3分鐘走兆瑞大道往北便可直接上三金潭立交三環。
2
教育配套
項目自身並沒有幼兒園等教育資源的配置，但由於項目周邊的小區基本都較為成熟，幼兒園還比較多，但大多都是私立幼兒園。公立幼兒園有靠近越秀的江岸區實驗博雅幼兒園距離項目約4公里。
小學方面有餘華嶺小學、武漢市育才可立小學等。
3
商業配套
仁恆公園世紀是中美大都會的住宅板塊。因此距項目最近的為中美大都會30萬方的商業項目，雖然這個商業體目前還處在紙上談兵的狀態，但整體規劃既然做了，也就不會那麼容易失約，商業只是早晚的事情。
另外，與項目一街之隔有綠地漢口中心的商業板塊，據說綠地要在這裡建一個24小時不夜城項目，體量約7.5萬方，預計明年全面開業。
目西北角的百步亭金橋匯二期的社區底商都已經開業，小型超市、菜場、藥店等日常所需都可以滿足。除此之外，距離項目比較近大型商業綜合體為位於金橋的永旺夢樂城和後湖大道的漢口城市廣場，距離約4公里 。
圈圈有話說
設計上，仁恆公園世紀是想打造後湖的豪宅名片，整個項目定位偏高端。
除了首開的1、2號樓有140平以下的戶型外，之後的產品戶型都在160平以上。
產品外立面為鋁板材料，目前市面上多數項目的外立面還是採用塗料、瓷磚一類。鋁板外立面造價每平價格要比塗料一類貴20倍左右。鋁板外牆比起牆磚和塗料，保溫、隔熱、防滲透性能更優。在武漢目前也只有融創壹號院、綠城武漢黃浦灣等價格超過3萬/平的項目採用的是這個材料。
小區內部景觀以水景景觀、可踩踏草坪、球場為主、健身綠道，功能分區明顯，不類其他項目只是做簡單的綠化、草坪、零星幾個健身器材。
後湖目前的項目整體感覺比剛需高級，比改善水平低。所以單從這幾條來看，這個項目就和後湖目前在售的項目普遍走的不是同一條路，似乎看起來真的略高級。
但不得忽視的事情是，外來開發商來武漢慣用的套路多半是做標杆樓盤，建高端豪宅等。此前的朗詩、旭輝、光明等開發商都是標榜著要做片區頂尖，但最終的結果是都是買家秀和賣家秀的故事。所以究竟這個項目能不能真的做的高端，大家拭目以待。
在踩盤過程中，圈圈個人覺得這個項目的位置只能說算不錯，緊鄰市民之家和長江傳媒大廈，靠近三環線，距離3號線也比較近。最大的劣勢目前來看項目周邊的商業、教育配套不算很豐富，雖然後湖板塊有用永旺夢樂城和漢口城市廣場等商業綜合體，但這些商業體距離項目都超過3公里。
然後在一個剛需和改善產品還沒有成功更迭的區域內做豪宅，有一個深層的含義是價格不會便宜，他勢必將抬高一個片區的均價。習慣了毛坯均價一萬五左右的後湖人，會買賬麼？
關於仁恆公園世紀目前均價待定，周邊新房匯悅天地3期帶裝修均價在17000/平左右，已經交房的幾個小區有百步亭金橋匯1，2期、綠地漢口中心1期、越秀星匯君泊等，這些小區二手房價格在1萬8——2萬2/平左右，整體倒掛比較嚴重。
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