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【核心觀點】
1、全球領域裡經濟適用房的銷售比較難甄別人群，這裡面有個檸檬問題，就是信息不對稱，政府很難判斷：是否把經濟適用房正確地賣給了有需要的、收入不高的人。
2、共有產權房它實際上是政府對於工薪階層、夾心階層、中產階級，對購房有預算壓力的人，提供五年的無息貸款。
3、不能讓已經改善經濟條件的人長久享受共有產權房的福利，如果他改善了，就應該退出，把份額賣給有需要的人，政策要考慮這一點。
4、從經濟學的理論來看，如果政府提供了更便宜的、有免息貸款的住房，肯定會對市場產生衝擊。但共有產權房供給很有限，目前對市場的衝擊是平穩的。
5、對於收入偏低的人群，用廉租房的形式解決比較合適。
大家好，歡迎來到《財經觀察家》，我是北京大學經濟學院金融系副教授馮科。今天我們的話題主要是討論共有產權房。
【新聞背景】
近日，廣東省住建廳公佈《關於推進共有產權住房發展的指導意見（徵求意見稿）》，並向社會徵求意見。根據《徵求意見稿》，共有產權住房應以建築面積90平方米以下的中小套型為主。
每戶家庭只能購買一套共有產權住房，並享受與購買商品住房同等的落戶、入學等公共服務。買房人的產權份額原則上不低於50%，其餘部分為政府等供應主體所有。
在產權轉讓上，滿足購買共有產權住房不少於10年等條件，買房人可購買其餘產權，住房性質轉變為商品住房。滿足購買共有產權住房不少於5年等條件的，允許承購人轉讓。不滿5年的，不得轉讓。
9月11號的下午，廣東省住建廳出臺了一個政策，推進共有住房發展的指導意見。這個意見就是將90平米以下的住房，每戶家庭對於無房戶來講可以每人購買一套，並且享有同商品房同等的落戶、入學的這種公共服務。
這個政策出臺也是在繼北京、上海以後的一個新的政策的一種出臺，讓我們看到了一個比較簡潔明瞭、具有操作性的一個政策。
所謂的共有產權是由政府提供政策支持、建設單位開發建設，然後價格低於同地段同品質的商品房的價格，但是它有限制處分的權利，政府與購房者是共有產權。
歷史演變來看，實際上是政府給購房人一定的無息貸款，必須五年內不能轉讓，五年以後，購房人、承購人可以按照原價購買政府的另外一部分。如果是從這個性質來看，它看成是政府對購房人的這種無息貸款。
另外一方面就是說，五年後他要賣掉的話，那也限制了它的權利，它可以按照市場價賣掉，可以也是按照商品房去處置。這是一個比較市場化的操作。
我們為什麼說要有這樣的市場化操作呢？在一般的市場上，比如在香港這市場上有居屋和公屋，我們講的就是經濟適用房和廉租房。但為什麼會出來共有產權房？原因就是在全球領域裡面經濟適用房的銷售，比較難甄別人群，是比較困難的。
這裡面有個檸檬問題，就是信息不對稱，政府很難判斷：是否把經濟適用房正確地賣給了有需要的人，而且是收入不高的人？甄別人群在全球都是一個非常困難的一個工作，不僅僅是中國，全世界都是一樣。
在銷售出去的房產，你再回拿來回收，在法律操作上是很困難，但是出租的廉租房不存在這個問題，因為廉租房面積比較小，比如說40到60平米，條件比較差，所以沒有真正的富人願意住在廉租房裡。
這個比較好查，它也不能轉租。因為是租、它不是售，它就沒有什麼可套利的地方。發現了檸檬問題以後，全球開始調整思路，就在出售這種經濟適用房的時候，寧可政府採取無息貸款去支持，按照接近商品房的價格，來處理這個問題。我想這是一個比較巧妙的，也是比較好的一個政策。
當然有的人說，有一些人就買不到經濟適用房了，對吧？但是因為經濟適用房市場上的檸檬問題太嚴重了。所以就說低收入人群怎麼辦？應該把低收入人群轉到廉租房上面。廉租房以後也可以考慮配套政策，我們叫做長租轉售。
比如說你租了五年以上、十年以上，你如果有具備經濟能力可以買這個廉租房了，前面的租金可以折算、抵扣作為房價，你交餘款就可以。
這樣的話就是在全球市場上，在居者有其屋的政策指導下，不管是經濟適用房的銷售，還是這種廉租房的出租，我們都要防止公共的利益被一些不符合條件的人攫取，所以才想出這樣的一些辦法。
那麼共有產權房，當然它面積不能太大，對吧？還是以安居為主。90平米我覺得已經非常好了。他當然要因為就是滿足在城市裡面無房一族的這種需要，所以這些人大部分都是中產階級或者工薪階層。
他們要上班上學，所以要選址在交通比較便利、公共配套比較完善的地方，那麼至於資格的話，當然就是無房戶了，如果你擁有N套住房，或者你過去賣出過住房，或者你已經擁有比較好的住房條件的，當然是不能夠享受這個政策，是吧？政府提供這個政策就是要消彌城市裡面無房戶的焦慮，在房價日漸高漲的情況下，價格的話政府會適當的優惠。
按照我們的經驗看到的，很多城市推出來都要比同等的地段的同品質的商品房低30%左右的價格，開發商是限制了一個利潤在裡邊。開發建設的單位也可以根據均價結合朝向，做一些價格的適度的變化，所以整體上它的價格的是比較市場化的。
至於份額的話，政府最高的份額達到50%，當然你個人如果有支付能力的話，你不需要，對吧？你就可以遞減。你說政府佔30%也可以。
當然一般如果是執行困難的家庭，最高能獲得政府五成的支持，我們把它的本質一言以蔽之，就說共有產權房它實際上是政府對於工薪階層、夾心階層、中產階級，對購房有預算壓力的人，提供五年的無息的貸款。
我覺得很少人五年後會賣掉房子，他會想辦法五年後去還政府的無息貸款，然後最終擁有一個完整產權的自己的房子。當然有的人可能會用更長的時間去還，這樣的話就是要取決於他是否要考慮還了錢以後再出售，再換更好的房子，對吧？
一般最短的期限是五年，超過五年，當然對於持有人是更有利的，因為你拿到一筆是長期無息的貸款。至於這一條有沒有規定，就是說超過多少年應該怎麼辦，對吧？我覺得政府可能還要考慮得仔細一點。
就是說如果你的經濟狀況，是不是十年後要參與評估？如果你能購買商品房的，政府可能會適當對於共有產權部分，按照廉租房的價格適當的收取一點租金，但是就說也不能成為一些已經改善掉的人這種去長久享受的福利。如果他改善了，他就應該退出。退出的話把份額賣給有需要的人，對吧？我覺得這也是一個未來的政策裡面要考慮。
【新聞背景】
在中國，2007年淮安在全國首推“共有產權住房”，上海於2009年啟動共有產權保障房的建設項目，2014年工作報告中正式提出要增加共有產權住房供應，北京、上海等六個城市為共有產權住房試點城市。
2017年9月，北京首個共有產權住房項目——朝陽區錦都家園完成搖號，超過12萬戶家庭競逐427套房源，銷售均價22000元/平方米，單套住房的購房人產權份額比例為50%。
購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交申請，由代持機構回購。取得不動產權證滿5年的購房人，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。
政府也許是從開發商壓榨了一點利潤，然後在地價上，然後他做了一部分讓利，然後也許它最後真正拿出的錢沒有50%，這都不要緊，是吧？
因為政府只要它投入了資源，資源我們也是可以看成是它投入的錢，不能夠說一定要實實在在的拿出多少錢，只要這個是符合市場規律，比市場價格低30%，然後政府確實拿錢來認購，把50%了，我想這不管是用什麼形式，用土地讓利、折算都可以，反正政府只要是使用它的政府資源來支持這個事情，我覺得都是合理的。
我們再看香港大量的推出居者有其屋，就是經濟適用房，還有廉租房的情形下，它是出現過一段時間的房價下降，那麼後來是因為有外面的購買力，比如說來自大陸的購買力要把它推高，那麼它現在又出現稅收來限制外來的購買力，大陸的人來購買，要加30%的稅。
所以它的每一個階段的市場推動是不一樣的。其實從經濟學的理論來看，如果政府提供了更便宜的，而且又有免息貸款的住房，肯定會對市場產生衝擊，不應該形成房價還會繼續上漲的這種結論。大家注意，這是城市每一個無房戶都是可以申請的，所以它對市場的衝擊壓力，我認為是還是有的。
也有人懷疑能不能有效地抑制房價，從大的趨勢上看，我們剛才也討論過了，對吧？如果供給量夠的話，它對市場是會產生、價格會產生衝擊力，它至少改變了居民的預期，不會那麼焦慮了，沒有焦慮的情緒瀰漫在市場上的話，如果大家覺得有機會中籤，可能會去想準備去買商品房的人會減少，它至少是不會造成房價是上漲的。
當然下跌也不一定會，因為從目前來看，中籤的比率還是很低的，整個共有產權房在房地產市場的供給的份額是很有限的，目前來看的話，我覺得對市場的衝擊是平穩的。
北京的首個共有產權住房的項目超過12萬戶家庭申請，只有427套房源，對吧？中籤比率是比較低的，只有0.35%，是吧？這確實是個矛盾，政府要加大供地的力度，是吧？加大投入去做。
那麼做這個的話，我們也可以學習香港政府，做領匯基金，就把做成的經濟適用房底下的地下停車庫和商業物業出租，形成一個固定的投資回報率，去發行一個領匯基金，要使得這個基金滾動能形成一些新的經濟適用房、廉租房的這種房源，就是說我們要借鑑、要利用金融市場去把這個份額做大，提高抽籤比例。
確實它可能沒有照顧到中低收入人群的購買需求，它可能還是要具備有一定條件的中產階級以上的夾心階層，就收入條件還算相對好的人才能買得起。那麼當然了，我們剛才也講了檸檬問題，對吧？如果你一定要去甄別，讓最低收入的人群也去買房子的話，恐怕是很難操作。
對於收入偏低的人群，用廉租房的形式解決是比較合適的，所以我覺得共有產權房它的實現形式，它是應對了這種這麼多年的這種經驗教訓，特別是對過去一段時間把經濟適用房賣給了不恰當的人這種現象，那麼是做了有益的調整。
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