2018年8月8日，茶山將迎來今年首宗商住地拍賣。據悉，在開拍之前，已有萬科、金地、龍光、金融街等二十多家企業來考察過地塊，預計此次競拍將十分激烈。
為了解更詳細、真實的樓市動態，房掌櫃特推出踩盤專輯，意通過走訪調查，為網友提供新鮮熱辣的市場情況。此次，房掌櫃藉由茶山待拍地塊契機，對茶山進行了踩盤，發現茶山樓盤與購房者仍處於拉鋸戰中，具體情況請看下文。
調控之下茶山樓市迴歸理性
在整體大環境不樂觀的當下，東莞開發商謹慎推貨，多數鎮街減少了住宅供應，在售貨量少，致使成交量跟不上去，反觀茶山卻因保利錦城、時代天薈、富盈松湖公館等推貨而達到了供求平衡的狀態。
據合富統計數據顯示，2018上半年，整個茶山供應了765套住宅，同比大增741%，但就全市來看，供應量偏少，在32鎮區中排名11，相當於前5名的一半；網籤套數有677套，排名第10，同比增101%，供求比為1.1；網籤均價約16235元/平，同比漲幅約15%。
供需平衡之下的茶山樓市迴歸理性運轉，投資需求大幅減少，購房主力來自本地及市區，需求量不及往日巔峰期。
有中介告訴房掌櫃：“當前茶山在售項目多，但是買房看房的人相對於過去已經大大減少了，只有定價低的項目走貨才快。”
即便如此，茶山這塊蛋糕仍被眾多開發商虎視眈眈，誰都想進軍茶山市場。然而，自2016年後，茶山的商住地市場便沉寂了，直到今年才掛出一宗計劃於8月8日開拍的橫江村地塊。
“一線臨江，獨特的景觀優勢；規模較大，有條件打造舒適社區。”合富研究院高級分析師李興旺分析，該待拍地塊處於茶山新區高尚住宅群，形象較好，居住價值較高。
有業內人士透露，該地塊吸引了萬科、金地、龍光、金融街等二十多家企業來勘察，屆時開拍免不了一場激烈的“廝殺”。
高價地“撐腰” 樓盤叫價堅持
為了解茶山當前的市場，房掌櫃在一工作日下午走訪了包括保利錦園、時代天薈、廣源納帕溪谷、富盈松湖公館、偉隆國際花園、魯能公館在內的樓盤。
在走訪過程中，房掌櫃觀察到各樓盤銷售中心現場冷清，偶有一兩個看房的客戶，但更多的是無所事事的銷售員或中介，與調控之前大量深圳客組團購房的場景形成鮮明對比，停車場處深圳牌車輛不見蹤影，取而代之的是清一色的東莞牌汽車。
某樓盤外停車場清一色都是東莞牌汽車
雖然來訪客戶不多，但各樓盤的售價卻是僵持不下，畢竟有地價12000元/平以上的時代天薈和魯能公館在，除尚未開盤的魯能公館外，已推貨的時代天薈售價25000元/平，是目前茶山最高價樓盤，其餘大部分項目在售價格在17000元/平左右。
一銷售透露，很多項目都在看時代天薈和魯能公館的定價來走，自認17000元/平的毛坯房仍算“實惠”，待魯能公館入市，後市繼續漲的可能性很大。
這一天什麼時候會到來，房掌櫃不敢斷定，但房掌櫃看到，魯能公館大部分樓棟接近封頂，部分樓棟已封頂，據現場工作人員透露，該項目的營銷中心還在完善當中，預計9月底10月初就會開放。
魯能公館多數樓棟已封頂
而目前，部分在售樓盤的貨量所剩不多，魯能公館旁邊的保利錦城分兩期開發，上半年新推的二期目前僅剩餘200多套洋房，售價約16500-17000元/平；偉隆國際一期早已入住，入住率約70%，目前在售二期最後三棟洋房，均價16000-17000元/平；富盈松湖公館雖在下半年還會繼續加推新貨，但很多60平左右的小戶型產品已售罄，現主推4棟95-125平毛坯，均價17000-18000元/平。
由於茶山商品房發展比較緩慢，二手房的選擇不多，且樓齡較新，以新世紀麗江豪園、美麗灣畔一二期、富盈香茶郡、偉隆國際花園一期、宇豐名軒、廣源納帕溪谷一期等為主，均價多在10000-15000元/平。
在茶山，無論是新房，還是二手房，大部分都集中在同一個區域，眾多的商住小區匯聚於此，形成了超大型的居住社區，加上臨近地鐵2號線茶山站、政府辦公樓及茶山體育館，該區域的生活環境不斷被優化，有樓盤將茶山與成熟的西平社區相媲美，稱其為“下一個西平”。
實際上，該區域的商業配套還較為欠缺，除各樓盤的少量底層商鋪外，僅有一個大型商業體——在建的萬潤金軌廣場，而學校、醫院等距離該區域相對較遠，倘若要發展宜居社區，還需多完善相關配套。
下半年供應增多 魯能公館全新入市
茶山，從一個不起眼的小鎮發展成為東莞樓市交投較為火熱的區域之一，一方面是得益於地鐵經濟的帶動，另一方面則是因區域內供應的增多帶來成交量上升。據悉，今年下半年，茶山還將有全新項目魯能公館入市、富盈松湖公館及廣源納帕溪谷持續加推新貨。
據東莞中原戰略研究中心工作人員透露，今年下半年，廣源納帕溪谷於7月推售3號樓180套90-143平洋房外，後續還會加推12和13號樓；富盈松湖公館預計推1/2/5/7/8/9棟約330套62-124平洋房；魯能公館將於下半年以公寓打開市場，貨量有600多套，但不一定全推出；而萬潤金軌廣場、德盛尚峰兩個項目或明年才入市。
“茶山位於東莞市中心東北角，近距離市中心，較方便地承接中心區居住的轉移，緩解市中心居住緊張局面。”李興旺分析，由於茶山客戶有些單一，六成的客戶來自大石龍片區，同時面臨外溢石灣、園洲等的風險，加上市場整體供應量較大，有一定去化壓力。
據瞭解，目前茶山已有保利、碧桂園、魯能、時代、廣源、富盈、偉隆等多家品牌房企進駐，多數房企的項目正在售或待售階段，未來或將有更多的知名房企一同開拓茶山市場，茶山樓市的供應還會持續增多。
不過，由於交通升級使茶山與市區的距離被大幅拉近，從茶山到東城地鐵站只需要坐4站，到鴻福路站只需坐6站，在茶山居住、到市區上班成為了一種新的生活方式，吸引著不少市區剛需前來購房，可幫助茶山消化一部分供應。
延展：茶山樓市發展歷程
同樣是臨近東城，茶山樓市的發展卻比寮步更晚一些，這與其經濟基礎相對薄弱、人口基數小、社會投資和消費力偏低有很大關係。
據房掌櫃瞭解，茶山的房地產市場大致可以分為三個發展階段：2006-2012年的起步期、2013-2014年的加速期、2015至今的爆發期。
在2006-2012年，茶山房地產發展差強人意，僅有新世紀麗江豪園和美麗灣畔兩個商品房項目在售，年度商品房成交量在100-200套之間，整體表現十分平淡。不過，受新火車站和地鐵規劃建設的影響，不少開發商開始在茶山圈地佈局。
2013-2014年，富盈香茶郡和偉隆國際花園兩個全新項目相繼入市，茶山樓市進入加速期，年度成交量突飛猛進。據東莞中原監控數據顯示，當年入市的富盈香茶郡和偉隆國際銷售率分別在75.69%和40.09%，而此前入市的新世紀麗江豪園7年間也才去化58.06%，美麗灣畔花園3年的去化率為70.79%。
2015-2016年，隨著深圳客的外溢、地鐵R2線開通，茶山樓市迎來大爆發，房價上漲開始提速，均價從最初的5000元/平左右逐漸逼近萬元、破萬元、破1.5萬……茶山樓市的發展潛力被諸多開發商看好，地價隨之被推高，2016年，茶山接連拍出兩宗樓面地價在1.2萬/平以上的商住地，讓茶山一躍成為市場關注焦點。
2017年至今，雖然茶山也深受“最嚴調控”影響，樓市供應和成交受限，但從逐漸攀升的價格來看，茶山的樓市潛力依然被各開發商看好，另一方面，茶山“一心三軸多組團”的規劃，及地鐵2號線、東莞火車站等交通利好大大提升了茶山的吸附力，從而提升茶山土地升值潛力，推動樓市升級。
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