2018年9月對於房地產行業而言是一個不平靜的月份。
不平靜一、鬱亮拋出萬科要活下去的底線論
鬱亮的9月內部講話比較長，但核心內容其實很簡單，歸納起來就一句話“這次房地產行業的轉折點真的來了，萬科未來三年的基本要求是活下去”。
實際上，萬科作為目前房地產行業中負債率和融資成本最低、市值最高的企業顯然是不會活不下去，我覺得這是鬱亮借內部講話來對外喊話，其實就是在警示其他房地產企業，“連我萬科都開始了擔心能否活下去了，你們中小開發商就自求多福了”。
不平靜二、預售製取消的傳聞
9月21日，一則預售制醞釀取消的新聞震撼了地產界，結果整個房地產板塊集體大幅下跌，顯然開發商是經不起取消預售制的考驗。當然我認為短期內預售制不會全面取消，此次傳聞可能只是一次“壓力測試”，相關部門先放個風出來，考驗一下市場的承受能力。
9月28日，一波未平一波又起，社科院又出來補刀，也建議推動有條件的城市取消期房預售行政許可，理由就是預售制度以政府信用為房地產企業融資背書，增加了行業槓桿，一旦房價下跌將引發諸多的經濟社會問題。此時已成驚弓之鳥的房地產板塊股票再次“撲街”，逆勢下跌。
不平靜三、高息債浮出水面
是的，我們沒有看錯，一家閩系大型房企最新的融資成本是13.7%，而且這還是美元債，存在美元繼續升值的潛在風險，其實在當下售價受限，稅負提高的背景下，房企非常容易出現融資成本高於資本回報率的倒掛現象。
不平靜四、房地產廣告越來越多了
最近明顯感覺到手機端推送給我的房地產廣告越來越多了（儘管我根本不打算買房），先看看這則推送廣告吧！武漢中心城區1萬元起的街鋪和寫字樓，要知道這個區域的住宅樓面地價可能就要上萬元。
怎麼感覺這價格一夜回到十年前，但願只是開發商的廣告噱頭。
不平靜五、業主大鬧售樓部再現
最後還是回到主題上來，鬱亮所說的房地產轉折點真的來了嗎？
其實我覺得具體的轉折點還真的不好判斷，這就像預測股市的最高點一樣，既不可能也不必要，但房地產行業的轉折期應該是真來了！
談到轉折期的買房選擇上，我覺得：
首先如果是剛需，遇到合適的該買就買，如果遇到轉折期就可以不買的剛需其實是“偽剛需”；
其次如果是改善性需求，作為升級版的剛需，遇到合適的最好採用置換方式購買，而且是先賣後買，這樣壓力小、槓桿低；
最後如果是炒房，想必已經有多套房產了，此時繼續加槓桿買房，勇氣可嘉，但請記住鬱亮說的那三個字“活下去”。
閱讀更多 記憶鏈 的文章
