德信中國控股是一家浙江房地產，除了房地產開發，公司還經營酒店和物業租賃方面的業務。房地產開發業務佔比達99%以上，所以對投資者來說，主要分析房地產開發業務就夠了。
德信中國控股於2018年1月16日在開曼群島註冊成為獲豁免有限責任公司，公司歷史可追溯至1995年成立的德信地產。該公司深耕浙江區域20多年，按合約銷售額衡量，目前排名浙江省第5位，市場份額為2.2%，公司在浙江省的實力不可小覷。
申請上市前德信中國的股權架構
中國內地房地產商的實際控制人往往是一個家族，在申請上市前，德信中國94%的股份由胡一平家族持有。
胡一平先生是集團的創辦人董事長，申請上市前也是德信中國控股的實際控制人，合計持股份額為87.28%。胡一平先生白手起家，在浙江打拼30多年，成為目前百億級的地產大佬，在浙江積累了豐富的人脈和資源。
土地儲備情況
房地產商的前景和它的土地儲備的分佈區位、規模和獲取成本密切相關。
截止到2018年6月30日，公司的土地總儲備為636萬平米。其中約588萬平米分佈在浙江省，超過600萬平米土地儲備分佈在長江三角地區。
土地儲備分佈的前六大城市為溫州、湖州、杭州、徐州、台州和寧波。這些城市土地儲備佔比超過60%。公司深耕浙江省各大地級市，由於長三角地區是我國經濟最發達的區域之一，經濟活躍，人口長期處於淨流入狀態，因此德信控股的土地儲備分佈區位較好。
融資成本及融資結構
房地產企業是資金密集型企業，從拍賣土地、項目開發到後期的銷售和物業管理，都離不開外部資金的支持。因此考察房企的融資渠道、融資成本以及利息資本化政策非常重要。
截至到2018年7月31日，德信中國控股總融資額為102.56億，其中銀行抵押貸款只佔21%，銀行抵押貸款的借款利率最低，其他融資渠道的融資成本高。
上圖顯示，總融資成本為7.63%，其他借款渠道為8.11%，而銀行渠道的借款利率為5.96%，由於銀行貸款佔比只有30%，因此總融資成本大幅高於銀行貸款利率。
房企的借款用於房地產開發，借款產生的利息應該一部分資本化，一部分費用化，每個企業都可以靈活地調整二者的比例。
由上表可知，德信控股的利息資本化比例最近幾年都在50%以上，2018年上半年資本化比例上升至66%。利息資本化部分會計入成本科目，利息資本化比例越高，後期結算項目的毛利率也會越低，當期的會計利潤就顯得較高。
上圖顯示，一年內需償還的借款佔比最高，達到49%，一年內需償還的借款金額為54.28億，而公司賬上的現金只有38億，因此，公司未來一年現金流壓力較大。下面分析德信中國控股的主要財務指標。
主要財務指標
近幾年，公司的毛利率和淨利率逐步上升，股本回報率近三年一直維持在30%以上，主要原因是公司在2015年加足了槓桿，使得2016年的淨資產負債率達到驚人的435.2%，資產負債率自從2016年以來一直下降，但淨資產負債比例仍然高達192.6%，利息保障倍數處於較低水平。
綜上，德信中國控股作為浙江區域的龍頭，擁有大量優質的土地儲備，多年深耕浙江區域使得公司在融資、管理、銷售和產品方面具有較強的競爭力，但目前公司的負債率和融資成本較高，利息償還壓力較大，選擇香港上市能為公司開拓新的融資渠道，智通財經APP估計公司通過股權融資降低槓桿和流動性風險。
在今年內房板塊大幅下跌，內房股動態PE都跌到5倍以下的背景下，德信中國的上市價格很難有驚喜，但對於風險偏好大的投資者，也許長期持有是一個不錯的機會。
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