近期，萬科董事長鬱亮在某會上講話表示，房地產行業的“轉折點”實實在在到來了，“活下去”是萬科的最終目標。
歷史總是驚人的相似。萬科業績大幅翻番的2007年底，萬科前掌門王石，同樣有過“拐點論”，並迅速開啟避險模式。2008年金融危機爆發，為保增長政府出手刺激住房消費，著名的“4萬億計劃”出臺，樓市新一輪的上漲行情逐漸發酵。
萬科成功躲過了金融危機帶來的坑，2009年房價大漲，2010年萬科成為中國第一個銷售業績突破1000個億的房企。
在過去的十多年裡，萬科精準地預判到了樓市起伏的大節點，被奉為“樓市風向標”。如果說一部萬科史能說盡中國樓市風雲的大起大落，而杭州樓市發展史則可以說是一部房企洗牌錄。
2008-2009 陣痛與瘋狂
在萬科踏入杭城之前，綠城、南都是杭州房產界並峙的兩大標杆。早些年的杭州房交會期間，還能看到兩大房企掌舵人宋衛平和許廣躍，坐在會展中心門前的臺階上聊天。
2005年開始，萬科以併購南都的方式，打開了杭州房地產市場的大門，本土房企以綠城、濱江為代表繼續堅守，十多年來，進入到杭州的房企有華潤、嘉裡、中國鐵建、融創、綠地、旭輝等，且先後在杭州樓市貢獻了一批批品質樓盤。如今，杭州樓市變成地產大鱷們的競技場，而每一次的樓市風暴，都成了試金石。
2008年金融危機之前的十年，杭州房價狂漲近10倍，力壓京滬，領跑全國。2008年，受金融危機影響，杭州市場恐慌氣氛漸濃，萬科推出“青年置業計劃”，數百套房源低至8折銷售，正式打響“降價第一槍”。同年，本土大佬綠城第一次嚐到了在土地市場冒進的苦果，欠下高額債務。宋衛平曾言，“大環境調整，誰也不能倖免。08年給我們上了很好的一課。”
圖：快房網 淺眠
不過，好在救市的手很快伸出，寬鬆貨幣政策的效應在2009年2月開始有了體現，對市場敏感的溫州人率先衝進了各大售樓處，杭州樓市發生大逆轉，房交會上上演“一盤三提價”一幕。成交方面，5月份杭州歷史首次破萬套大關，從年初到10月底，80%的住宅存量“蒸發”，這一優異成績維持了近5年才被超越；土地市場，也從“零”變為巨量，出讓金額、出讓面積、單月賣地等各個方面，不斷刷新歷史紀錄，龍湖以35.7億的重金首次進入杭州。
市場的變化，超越了當時所有人的想象，不少開發商得以迅速回籠資金，順利度過一關。一年左右的時間，樓市由底部走向前所未有的高峰，房價過快增長，調控隻手再次出動，2009年12月，國務院祭出“國四條”，開啟一條較長的調控路。
2010-2013 政策收緊下的博弈
這一時期，被一度稱為“史上最嚴厲的調控”期。
2010年，杭州出臺樓市調控“22條”，由此進入第一次限購期。儘管調控重拳頻出，杭州房價依舊保持著上漲態勢，土地市場先抑後揚，外地房企掀起拿地熱潮，寶龍、碧桂園等外地房企以高價殺入杭州。
2010-2013年，是樓市政策收緊時期，市場出現短期下跌，不少房企紛紛試水杭州市場，有人成功，有人黯然離場。離場的典型案例是寧波的雅戈爾，2010年11月花了24.21億元總價拿下申花兩塊地，最後於2014年賠了4.8億元的保證金退地離杭。
在此期間，杭州人民稱道的綠城，也因宏觀調控經歷一場風波。2012年，融創收購了綠城9個項目的部分股權，並和綠城共同成立了融創綠城房地產公司，共同開發長三角，由此進入杭城地產界。
融創則是在此期間進入杭州房企中成功的典範。2012年，以杭州為起步，融創東南區域公司成立，拿地操盤與項目併購並舉，入杭以來取得了不俗的成績。2017年融創東南實現銷售金額逾512億元，業主總量突破6萬戶。
另一個值得一提的外來大鱷——融信。2013年9月，融信以34.6億元包攬藍孔雀最後兩宗宅地，即藍孔雀、學院府兩項目，首入杭州。近年來，融信在杭版圖大幅擴張，其旗下的創世紀、瀾天、西雅圖等更是成為熱門搶手盤。
2013年，土地市場瘋狂，杭州房企名單中，共新增了15位新面孔，競爭加劇，本土房企市場空間受到擠壓。同年底，調控政策效果已顯現，市場明顯降溫，庫存急劇上升，加劇市場觀望氛圍。
2014-2016 解禁下的洗牌
2014，是王石預判情況不妙的一年。開年便是降價聲，去庫存成為樓市主題，“以價換量”成為一眾開發商不得已的應對措施，然而帶來的結果是售樓處被砸、退房等一系列鬧劇。
樓市大數據上，也出現大逆轉，2014年5月，首次出現70個大中城市新建商品住宅價格環比下跌。6月份，便有城市取消了維持了三年的限購政策。8月底，杭州限購全面解除，開啟了為期近2年的“自由市場”。
圖：快房網 黃煜軒 舒察
這一階段，對一些房企來說，依舊不好過，樓市洗牌加劇。如前面說的雅戈爾退地，房企轉行如萊茵投身體育，浙江廣廈宣佈三年退出房地產，崑崙則選擇將目光投向上海、南京。出走其他城市，或向養生、養老、旅遊度假等專業地產領域進軍，是一些房企的無奈之選，卻也讓一些房企走入新天地。
2014年，綠城陷入資金鍊危機，孫宏斌接管綠城，宋衛平離去，帶著他的理想開創藍城，聚焦於房產代建、養老、農業、健康四大板塊。
2015年，在去庫存的號召下，政策再次放寬，二手房免營業稅年限由5改成2，公積金首套貸款最低首付2成，二套商業貸款首付最低4年。2014年11月至2016年，多次降準降息，稅費減免，加上6月股災後資金迴流樓市，一二線房價啟動暴漲模式，部分區域房價甚至接近翻倍。
2016年9月，杭州成功舉辦了G20峰會，杭州新一線城市地位確定，杭州成了全國甚至世界的杭州，人們蜂擁而來，而寬鬆的房產政策隨之戛然而止，2016年9月19日杭州限購重啟。
2016.9-至今 樓市生態再變
歷史又在回演，正如08年開啟的一輪限購一樣，前期直接的結果是越限越漲。這一次，杭州樓市的瘋狂再一次刷新了人們的認知，託關係、搭車位、加號子費都未必能買到一套房。繼而演化出“新房搖號”政策，一二手房價格倒掛，二手房暴漲，熱門新盤出現萬人搖號，融信保利創世紀、中國鐵建西湖國際城等盤全城翹首以待。
圖：快房網 黃煜軒
土地市場上，開發商更是卯足了勁去拿地，2016年土地市場從冷熱不均到全城大熱，24個板塊新立地塊標杆，土地出讓總金額、樓面均價、單宗地塊總價、單宗地塊樓面價等都創下新高，鄭州綠都、金輝、建發、等13家房企新進杭州市場。
這樣高歌猛進的勢頭貫穿2017年，直到著力去槓桿的今年上半年才漸漸冷卻。為抑制過熱，2017年3月土拍新增限溢價、增自持、增配建等新規，依舊難擋市場的瘋狂，上坤、聯發、中冶、葛洲壩等一批實力房企進入。2016年的多項土拍成績被刷新，杭州30多個板塊樓面價創新高。然而，拿地的開發商中，有對杭州後市報以厚望而進入的房企，也有項目已銷售一空手中已無“存糧”必須拿地的房企。
在不少開發商殺得頭破血流之時，杭州土拍市場卻難見萬科的身影。2016年6月以前的一年中，萬科在杭州拿了8宗地，且多低溢價成交。此後的兩年多時間，萬科僅拿了2塊地，樓面均價均每平米1萬出頭，出手可謂相當謹慎。
同樣謹慎的還有深耕杭州多年的融創，自2016年8月拿下慶隆地塊後，再無出手，而是通過併購合作獲得東南海、未來海及新的府系之作臻藍府等諸多項目，繼續遊刃於杭州新房市場。今年是融創東南6週年，融創品牌在錢江新城燈光秀上亮燈，“歸心”二字寓意其向美好生活整合服務商邁進。
2017年年初，王石就發表過對樓市的預測，上漲過快的城市未來一定將面臨價格回落，而此時，萬科的轉型已在步步深入。2017年可以說是萬科的轉型年，涵蓋商辦、教育、醫養、長租公寓、家裝等領域的熱帶雨林體系，讓行業對萬科有了新的認知，“城市配套服務商”的標語更是讓公眾明白其新定位。
儘管萬科“王”的時代已經結束，萬科的轉型還在繼續，很少做價格預測的鬱亮在此時說“活下去”是最終目標，風險警示比宣告企業危機的意味更多，畢竟萬科已提前做了不少。
當融創掌門人孫宏斌表示“安全第一”，鬱亮為了“活下去”，房產大佬都持悲觀之態，樓市高潮之後的下半場似乎馬上要開始了，品牌開發商的品質、服務及用心程度，會是他們角逐買房人的利器。
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