自從搬到姑蘇69閣文化創意產業園後，每天上、下班就經過蘇綸場。
近日又聽聞蘇綸場在恆大入主後，要開始重新打造的消息。深度君想帶大家深入研究一下蘇綸場，探究一下這個有百年曆史的新項目的未來可能性。
蘇綸場，源於1895年創建的蘇綸廠（紡織廠），總建築面積約40萬平方米。位於盤門路與人民路交叉口西南側，背靠古城牆和著名的盤門三景。
5年來，蘇綸場因為定位不準、運營不佳、軌道4號線施工影響交通、停車不便等種種原因，成為一個“死氣沉沉”的綜合體，現在淪為拍攝婚紗照或是國民懷舊照的基地，十分可惜。
其實，蘇綸場的位置絕對是一塊風水寶地。如果不是商業用地而是住宅用地，用來建別墅的話，一定會被搶瘋。
和蘇綸場一河之隔的綠都·姑蘇雅集，就是一個極受老蘇州人推崇的中式別墅項目。這塊地是2016年綠都地產集團以總價13.9億元競得的，成交樓面價30501元/㎡，溢價率103% 。綠都地產把它打造成了最受古城人民歡迎的新中式別墅，以“現代形，傳統意”營造蘇州家文化。
再看回蘇綸場，做商業地產的都知道，商業體如果一旦死掉，再想起死回生的難度係為3.0。儘管恆大的操盤運營團隊已經完全替代了原來的嘉凱城團隊，但項目自身的歷史遺留問題和現實規劃限制問題，仍然是擺在恆大面前的難題。
下面，深度君想從體量、交通、商圈、定位幾個層面上來聊聊對蘇綸場的看法。
近幾年，綜合體的體量有越來越大的趨勢。
拿開業不久的蘇州中心舉例，蘇州中心廣場總面積達182萬平方米，綜合了辦公、酒店、商場、公寓、文化、娛樂等多種功能，是目前中國業態最全、體量最大的綜合體。光蘇州中心商場面積就高達35萬平方米，裡面餐飲店200多家，每天吃一家夠吃大半年的。
綜合體體量大的好處一是業態功能全，可以滿足消費者
一次出行的所有需要；二是可供選擇的品牌多，無論是購物還是吃飯總有新鮮感。人們越來越懶，所以電商和外賣才如此發達。如果僅僅是買個東西或者吃個飯，消費者完全沒必要出門，宅在家動動手指基本生活需求全能滿足。
綜合體和SHOPPING MALL正是因為人類“懶”的本質，才應運而生的。人們出一次門，到了綜合體裡吃飯、購物、看電影、送孩子參加培訓班、跟朋友聚會喝茶，一站式全部解決。試問誰願意送孩子上特長班在一個地方，結束後還要開車到另一個地方帶孩子吃飯？所以，綜合體的體量近年呈現越大越大的趨勢，巨無霸式的綜合體對消費者的吸引力更大。
看一下蘇綸場的情況。蘇綸場總建築面積40萬平方米，體量上不輸。唯一的缺點是蘇綸場是開放式街區，由幾幢樓組成，從一棟樓到另一棟樓要經過室外，在寒冬酷暑或下雨大風等天氣不好時，不利於消費者逛街，會減少消費者在蘇綸場停留的時間。
開放式街區如果在規劃上通過空中連廊、一層連廊相連，就可以有效規避天氣和溫度問題，打通人流。另外，開放式街區的一個好處是可以在街區內舉行大型路演、人文類的商業、藝術活動等，能有效聚集人氣。
這一點恆大如果能充分考慮，相信對留住人流、延長客戶停留時間會有很大的幫助。
綜合體的交通狀況幾乎決定了它的成敗。
記得蘇州中心剛開業的2017年11月份，深度君晚上下班坐地鐵1號線回園區時發現，以前從西到東到星海生活廣場、東方之門站時人已經很少，但開業後地鐵人滿為患，仔細一看全是在東方之門站下車、去蘇州中心逛街的。蘇州中心剛開業時，周邊實施嚴格的交通管制，就怕因為開車去蘇州中心的人太多而導致堵車。
蘇綸場前幾年死氣沉沉，有相當大一部分原因是軌交4號線的施工，交通不便、停車困難，自然沒有人願意到蘇綸場來。
但隨著軌交4號線的開通，蘇綸場的交通優勢就突顯出來了。公交：1路、5路、28路、59路、66路、101路、102路、103路、261路、308路、309路、503路、513路、932路、933路、949路人民路南站；70路、快速公交1號線裕棠橋站。輕軌：四號線-人民橋南。從蘇綸場上南環高架到園區、新區也十分便利。
而且根據規劃到2020年，南門地區的地下空間將成為一個繁華的“地下城”。地下一層和二層的空間總面積達到44萬平方米。規劃在現有人民路和竹輝路十字路口下面，形成一個地下步行商業街，並設有1000輛汽車和5000輛自行車的地下停車場。
從交通和停車來看，未來蘇綸場那絕對是古城的抗把子。
但還有一個重要因素，就是商圈。所謂商圈，就是綜合體的聚集效應。所謂“單絲不成線，單木不成林”。像蘇州中心商圈，除了蘇州中心外，還有W酒店、東方之門、中銀惠龍大廈、恆宇廣場、國際大廈、東吳證券大廈等等，也就是說，蘇州中心商圈是湖西的CBD核心，裡面聚集了大量的辦公人群，這些人群在中午和晚上都有吃飯、休閒、購物、商務洽談的需求，等於說蘇州中心自帶流量。
而蘇綸場就不是一個自帶流量的“小鮮肉”，而是一位“老幹部”。蘇綸場有上百年的歷史人文，但所在板塊並沒有形成絕對意義上的商圈。蘇綸場西邊是住宅小區、南邊是蘇州市實驗小學、東邊是蘇州市南環實驗中學，北邊隔著外城河與泰華商城遙遙相對，常駐人流量明顯不夠。
這裡請注意，“常駐人流量”和“經過人流量”是兩個概念。蘇綸場每天的“經過人流量”有上萬，但經過不代表停留。
如何留住這些經過人群，是恆大要思考的大問題。
毫無疑問，園區和新區的綜合體都是現代的、摩登的，代表著最先進的綜合體開發和運營模式，放眼全國甚至全世界都是不輸的。但位於古城邊的蘇綸場，因為歷史和政府規劃限制的原因，不可能走這條路。
留給蘇綸場的路，其實也是它骨子裡自帶的基因，是歷史文化。
歷史文化街區如平江路、山塘街，和現代摩登的綜合體定位是完全不同的。
你走在平江路上是漫無目的，沒有特定想要買什麼或是做什麼，信步而行，體味和現代商業社會講求效率完全相反的慢生活，愜意的放空自己，不需要帶任何社會標籤。會友喝茶也不帶功利性，只是單純的和朋友有一搭沒一搭的聊天。
古城給人的感覺就是休閒的，慢生活的，不講效率而講究人情味兒、人性關懷的。古城的綜合體也自帶這一氣質屬性。
深度君對蘇綸場的建議是，定位在介於歷史文化街區和現代綜合體之間。蘇綸場的體量決定了它不能做完全意義上的歷史文化街區，那樣的話商家沒有足夠的銷售額、吃不飽；但也不能做完全意義上的現代綜合體，因為地段、建築形態和消費人群的限制。
如何走出一條有特色的文化綜合體之路？在銷售額和客戶體驗之間找到平衡，在快和慢之間找到平衡，在商業和文化之間找到平衡，在歷史和未來之間找到平衡，相信恆大的新團隊定能不負重望，還給蘇州人一個嶄新又古意的蘇綸場。
作為中國房企前三名的恆大此次入主蘇綸場，顯然是有備而來，胸有成竹。
早在幾年前，恆大的許家印就提出了佈局商業地產的千億計劃。
從2015年開始，恆大便開始了快速收購的模式，在2015年先後公佈了6筆收購事項，包括中渝置地、華人置業、信合置業旗下的重慶和成都物業、香港萬通大廈、新世界物業，累計代價超過620億元。
其中，收購新世界的9個項目花費339億元堪稱最大手筆。2015年12月初，恆大宣佈收購香港新世界位於海南海口、湖北武漢、廣東惠州3個城市的4個大型項目，總建築面積近400萬平方米，總金額135億元，創下當時國內房地產收購的最高歷史紀錄。
2015年12月29日，恆大地產再次發佈公告，收購香港新世界位於成都、貴陽2個項目，及收購周大福位於北京、上海、青島3個項目，5個項目總建築面積851萬平米，總金額204億元，再次刷新中國房地產收購的最高歷史紀錄。
而在2016年，恆大收購的腳步並沒有減緩，又先後攬入了人和集團哈爾濱4個項目、廊坊發展以及嘉凱城等項目。
據統計，恆大地產現已在全國180多個主要城市擁有大型項目500多個，覆蓋住宅、商業、酒店等多個產品系列。恆大商業集團則是恆大地產集團的全資下屬集團公司，負責管理運營恆大地產集團在全國130多個主要城市的300多個商業項目，擁有地標商業綜合體、城市商業綜合體、社區商業中心等三大產品線，項目類型涵蓋社區底商、商業中心、恆大影城、大型集中式商業、商業綜合體等多種商業形態，現管理運營的商業總面積逾200萬平方米，未來商業總面積將超400萬平方米，商業總資產將達千億規模。
其中，恆大中心是恆大商業地產的核心類型，主要佈局於直轄市、省會城市及經濟發達的城市，由超高層地標建築、商業綜合體、高端住宅區、城市廣場等部分組成，體量一般在50-150萬m²。
恆大廣場則是綜合城市文化、經濟特色規劃，集購物、餐飲、娛樂、居住、辦公、高星級酒店等多功能於一體的超級商業中心 ，體量一般在10-15萬m²。
恆大生活廣場是社區型集中商業，依附恆大旗下龐大的住宅群，具備天然客流優勢。佈局於經濟發達城市的核心地段，由大商業、特色室內步行街、室外步行街、SOHO公寓、中高端住宅、配套地下車庫等組成，體量一般在5-10萬m²。
此次恆大收購的蘇綸場項目，應該定位為“恆大中心”，即恆大商業地產三條產品線中的TOP級。雖然受困於古城規劃限高，不能做超高層地標建築，但相信恆大一定能將蘇綸場打造成集商業與人文、時尚與復古於一體的古城地標性綜合體。
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